<body> 臣財貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）12月12日訊，澳洲財政部公布的一份工作報告顯示，近幾年來，外國人對于澳洲房地產(chǎn)的需求增長很快，其中又以中國需求為主。2010年年中，中國公民獲得的澳洲房產(chǎn)投資許可占外來總體的50%，這一數(shù)字在2015年年初上升到了70%。
“我決定放棄交割了。澳大利亞當?shù)氐你y行都貸不到款。雖然當?shù)亻_發(fā)商之前在幫我找別的貸款渠道，還表示可以延期一個月交割；國內(nèi)的中介一直打電話問我要不要考慮把上海的房子抵押，但實在太難了。以前的話，在澳大利亞買房，貸款可以做到7成、8成，現(xiàn)在完全貸不到款了。我決定放棄首付，不要這房子了?！?2月6日，王小姐對記者介紹了自己的處境。
居住在上海的王小姐2014年在澳大利亞墨爾本市區(qū)簽了一套公寓期房，打算做投資用，總價折合為500萬元人民幣，首付10%，余款在交割日支付，約定于今年12月7日交割。不過，澳大利亞銀行業(yè)的新政徹底打亂了她的計劃。自今年上半年起，澳大利亞當?shù)劂y行陸續(xù)開始收緊對外國人的購房貸款政策。
中資占七成
澳大利亞最大銀行之一、西太平洋銀行（Westpac）公關(guān)部門12月1日在回復記者的采訪郵件時表示，目前該銀行已停止了對非澳大利亞居民的購房貸款。此外，澳新銀行停止了對收入100%為非澳大利亞來源的購房貸款；如果總收入中一半以上來源于外國，那么最多只能做7成的購房貸款。澳大利亞聯(lián)邦銀行停止了對收入100%為非澳大利亞來源的和100％個體經(jīng)營收入的購房貸款；對于持有臨時簽證的澳大利亞收入者，最多可以做7成購房貸款。
12月6日，澳大利亞乾景投資咨詢（上海）有限公司業(yè)務主管楊小姐對記者表示，從今年5、6月份起，澳大利亞當?shù)劂y行陸續(xù)收緊對收入來自海外的人士的購房貸款，并在7、8月份正式停止。
“根據(jù)我們客戶的情況，10例中有1例放棄交割，交割期大多是在今年9、10月份，他們來不及應對新政?！睏钚〗阏f。
1 2 3 4 5 下一頁 末頁根據(jù)澳大利亞外國投資審查委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，在各類房地產(chǎn)外來投資總額中，中國人達成的交易額所占的比例從2013/14年度的28.4%上升到了2014/15年度的41.3%。
另據(jù)澳大利亞財政部12月2日公布的一份工作報告顯示，近幾年來，外國人對于澳大利亞房地產(chǎn)的需求增長很快，其中又以中國需求為主。2010年年中，中國公民獲得的澳大利亞房產(chǎn)投資許可占外來總體的50%，這一數(shù)字在2015年年初上升到了70%。
但是該報告還指出，不能把近幾年的澳大利亞房價上漲簡單地歸因于外來需求，因為大部分獲批的外來投資申請都是期房投資，而非二手房市場。大部分的增幅是由當?shù)匾蛩厮?，包括供應不足、低利率和財政政策等?/p>
第一太平戴維斯中國市場研究部主管James Macdonald接受記者采訪時認為，近年來悉尼和墨爾本的住宅價格出現(xiàn)大幅攀升，主要原因在于當?shù)厝丝谠鲩L、融資成本降低和供應短缺。
買家王小姐坦言，當初并沒有去看房?！爱敃r覺得澳大利亞的房子很誘人，首付比低，貸款容易，我原計劃將房子出租，一年租金12萬元左右人民幣，可以用來還月供，另外房子還有較大的升值空間。據(jù)我所知，好多人都抱著我這樣的想法，沒去看房就下手了?！彼f。
對高凈值人群影響小
王小姐可謂遭受到了新政的雙重打擊。2014年買房后，由于個人看好中國人赴澳置業(yè)的需求，王小姐開始在國內(nèi)做澳大利亞房產(chǎn)中介。“2014和2015年生意挺好的，后來澳大利亞當?shù)匾恍┲菡险{(diào)了交易印花稅，今年收緊貸款是致命一擊，打擊到了很多像我這樣的置業(yè)者和小型中介，可以說國內(nèi)澳大利亞房產(chǎn)中介生意進入了寒冬。因此我開始業(yè)務轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)做英國、美國房源。”王小姐說。
從購房者到中介的身份轉(zhuǎn)變，使得王小姐有機會接觸到更多的中國買家。
首頁 上一頁 1 2 3 4 5 下一頁 末頁“據(jù)我觀察，到澳大利亞買房的中國人主要分為三類，一類是有留學或移民計劃的；一類是有資產(chǎn)全球配置需求的高凈值人群。我身邊有許多朋友都在澳大利亞買了房子，屬于高凈值人群，一般在上海已有幾套房子了，他們覺得不能把雞蛋都放在一個籃子里，就開始配置境外資產(chǎn)，比如香港保險和澳大利亞房產(chǎn)。他們沒有選很貴的房子，一般總價在30萬-40萬澳幣左右，對收益率要求不高，能夠保值和產(chǎn)生租金收益就可以了。貸款新政也影響到了這個人群，不過其中大多數(shù)還是有能力全額支付，也做好了這種打算。還有一類就是我這樣的投資客，這個群體受到新政的影響最大?！蓖跣〗阏f。
據(jù)記者了解，上述政策出臺后，中國買家在澳大利亞放棄交割的物業(yè)集中在期房市場。這和該國政策有關(guān)，此前，澳大利亞的國外投資規(guī)定引導海外投資者購買新建房產(chǎn)，比如期房等尚未完工的公寓。
資金成本和門檻上升
12月6日，“貸款新政之下，被拋棄的樓花（期房）可以說是‘尸橫遍野’。也有中國買家試圖去尋找新的資金來源，有的在找下家?！痹诎拇罄麃啅氖路康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)業(yè)務的華人季臻對記者表示。
“確實有越來越多的中國買家找上門來，讓我們幫他們找下家。也就是找不到貸款的中國買家把房子賣給本地人（包括持有綠卡和澳大利亞本地身份的人），以當年的合約價賣出去，我們業(yè)內(nèi)稱這種交易為‘撿尸體’?！奔菊檎f，他經(jīng)營著一家名為Elite Home Investment Pty Ltd.房產(chǎn)經(jīng)紀公司。
據(jù)路透社此前報道，在澳大利亞當?shù)劂y行對外國收入者停止貸款后，中國買家找到了新的方式參與澳大利亞樓市，一類是全額付款，另外也有買家尋求新的資金渠道，比如除澳大利亞本地銀行外的外資銀行，及非銀行貸款比如基金公司。中國人對于澳大利亞房產(chǎn)的興趣也因此有所恢復。
首頁 上一頁 1 2 3 4 5 下一頁 末頁據(jù)海外房產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，該網(wǎng)站今年前三季度的澳大利亞詢盤量走勢出現(xiàn)了較大的波動，尤其是在今年二季度，中國買家在該網(wǎng)上對于澳大利亞一百萬美元以下的房子詢盤量比去年同期上升12.2%；一百萬到五百萬美元區(qū)間的房源，詢盤量比去年同期增10.6%；五百萬美元以上房源的詢盤量則較去年同期下跌了17.9%。而第一季度的這三個數(shù)據(jù)分別為69％、73.8%和8.3%。不過詢盤量在第三季度有所回暖。
不過，記者了解到，這些新的方式意味著更高的資金成本和門檻。
“新政出臺后，大多數(shù)中國買家選擇全額交易，不過一般也是一年內(nèi)付清。”12月6日，澳大利亞房產(chǎn)經(jīng)紀公司Leading International PTY LTD經(jīng)理李毅向記者表示。
至于非澳大利亞外資銀行貸款，記者向多位人士了解到條件頗為苛刻。“一些外資銀行（比如大華、匯豐、渣打等），需要提前半年以上準備，也就是要買這些銀行的理財產(chǎn)品，成為高端客戶，那么可以在澳大利亞做貸款?！鼻笆鲑I家王小姐說。
“雖然匯豐銀行和一些亞洲銀行在澳繼續(xù)給國外收入者貸款，但據(jù)我了解要獲得貸款必須在國內(nèi)有上億存款；即便如此，從 2016年下半年開始基本也不放款了。”李毅說。
在澳大利亞房貸的利益鏈條上，還有貸款經(jīng)紀公司的角色?！霸谫J款新政出臺后，我確實收到了更多中國買家的貸款需求，我在放貸的機構(gòu)（一些當?shù)匦°y行和金融機構(gòu)比如保險公司）和買家間扮演經(jīng)紀人的角色，我們會幫助客戶準備更符合貸款的材料，從中賺取咨詢費?！背朔慨a(chǎn)經(jīng)紀公司外，季臻還在澳大利亞經(jīng)營著一家名為Uselect Finance Pty Ltd的貸款經(jīng)紀公司。
季臻還透露，“還有一些國內(nèi)的基金公司成為了新的貸款來源，這些公司往往在離岸有賬戶。不過，基金公司一般對回報要求高，資金體量和銀行相比又小，在我看來，這種渠道成不了大氣候?！?/p> 首頁 上一頁 1 2 3 4 5 下一頁 末頁
另外，記者還注意到有澳大利亞本地的開發(fā)商開始提供貸款服務。據(jù)澳大利亞當?shù)氐拈_發(fā)商Meriton官網(wǎng)顯示，該公司目前向本地居民或是海外買家提供限期2年的固定利率貸款，最高可貸購房合同全款的70%。
“據(jù)我了解，目前當?shù)刂挥蠱eriton這一家開發(fā)商做貸款業(yè)務，銷量好的樓盤貸款利率在5.5%左右，稍次的在3.5%左右?！奔菊橥嘎兜?。
開發(fā)商投資放緩
不僅是中國買家和中介受到了新政的影響，當?shù)亻_發(fā)商亦如此。在澳大利亞房產(chǎn)和貸款經(jīng)紀業(yè)務之外，季臻個人還投資了開發(fā)商朋友在悉尼開發(fā)的樓盤?！拔彝顿Y的一個樓盤是悉尼的學區(qū)房，當時土地花了1300萬澳幣拿下的，今年開盤的，這次沒有出現(xiàn)以往的‘日清盤’，而是花了三個月時間（才賣完），我切實地感受到了市場的寒意?！奔菊檎f。
季臻還表示，基于目前的行情，他決定暫緩房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的投資?！拔野岩粋€樓盤（包括土地和開發(fā)權(quán)）賣給了一家香港的上市公司，只賺取土地的增值。不過，同時我也屯了一些地，但近階段不會開發(fā)，等待時機吧?！?/p>
在季臻看來，目前的貸款關(guān)閉政策必然不會長久?！耙苍S這個政策短期可以安撫當?shù)鼐用褓I不起房的民怨，政府因此獲得更多民意支持。但對澳大利亞經(jīng)濟來說，長期并不是好事，房地產(chǎn)已成為了澳大利亞的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這個產(chǎn)業(yè)鏈條上的當?shù)乩嫦嚓P(guān)者眾多，包括開發(fā)商、建筑材料供應商、房地產(chǎn)銷售、移民、留學、會計和律師等等。目前新政僅僅是影響到了位于鏈條前端的開發(fā)商，有些中小型開發(fā)商會選擇暫時退場，大型的開發(fā)商會變得保守起來，慢慢便會沖擊到中后端?！?/p>
12月6日，海外房產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)CEO潘卓禮接受記者采訪時認為：“把房價上漲動輒歸咎于外國買家，過于輕率。很多業(yè)內(nèi)人士現(xiàn)在認為悉尼和墨爾本的房價會進入下行通道，如果當?shù)叵胱尫績r保持穩(wěn)定，增加供應量，反而應該鼓勵外國買家前來購房，而非拒之門外?！?/p>
“預計澳大利亞房價眼下的這股強勁漲勢難以持續(xù)，但長期來看，隨著澳大利亞人口繼續(xù)增長，住宅市場前景依然穩(wěn)健?！?第一太平戴維斯中國市場研究部主管James Macdonald說。
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