房地產(chǎn)最新消息：當(dāng)下樓市的變與不變

就目前來(lái)看，與之前相比，調(diào)控了近兩個(gè)月的樓市已呈現(xiàn)出新的特征和變化。

市場(chǎng)的幾大變化

新建商品房成交量環(huán)比下降明顯

據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（11月14日-11月20日），杭州市區(qū)新建商品房共成交2532套。其中，新建商品住宅共簽約808套，簽約總面積10.4萬(wàn)平方米，簽約總金額17.5億元。這也是自月初以來(lái)，市區(qū)新建商品房周成交量連續(xù)第三周維持在3000套以下。

這個(gè)表現(xiàn)與9、10月份相比，成交熱情明顯淡了很多。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月份杭州市區(qū)新建商品房共成交2.73萬(wàn)套，日均成交量約為910套，到了10月份，日均成交量直接降到約為683套。進(jìn)入11月份以來(lái)，日均成交量下滑更加明顯。截至11月22日晚數(shù)據(jù)，市區(qū)新建商品房日均成交量?jī)H約358套。

事實(shí)上，進(jìn)入10月份以來(lái)，新建商品房的成交量就開始有所下降。數(shù)據(jù)顯示，10月份市區(qū)新建商品房成交量環(huán)比9月份減少25%。根據(jù)杭州市透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，10月杭州全市新房共成交2.05萬(wàn)套，為今年3月份以來(lái)月度成交倒數(shù)第二位，僅略高于8月銷量；成交總面積221萬(wàn)平方米，總金額378億元。其中，市區(qū)成交1.7萬(wàn)套，為今年3月份以來(lái)月度最低。

“受政策影響等原因，樓市成交量下降的情況或?qū)⒊掷m(xù)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析，加上市場(chǎng)預(yù)期的降低，無(wú)論是購(gòu)房者還是開發(fā)商心態(tài)都發(fā)生了變化，這也在一定程度上減少了成交。

二手房成交量連續(xù)七周下滑

與新建商品房成交量下滑情況類似，市區(qū)二手房成交量也已連續(xù)七周出現(xiàn)下跌。

據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，上周(11月14日-11月20日 )市區(qū)二手房共簽約1408套，環(huán)比下降20%，簽約總面積14.9萬(wàn)平方米。其中，二手住宅簽約量為1163套，環(huán)比下降26.7%，簽約總面積11.4萬(wàn)平方米。

從主城區(qū)二手房簽約分布情況分析，上周(11月14日-11月20日 )主城區(qū)二手房簽約684套，較前一周減少了261套，環(huán)比下降了27.6%，日均簽約98套，其中周二（11月15日）簽約146套，為上周單日簽約量最高。上周日均簽約量已跌破100套，周末更低至不足50套，周簽約量也再一次刷新最低值。

“這個(gè)情況與去年同期恰好相反，受政策影響，二手房也開始冷靜下來(lái)了。”據(jù)市區(qū)多家中介工作人員反映，近段時(shí)間以來(lái)，有不少房東把之前掛牌的房源價(jià)格調(diào)低了，有的房東甚至直接把房源掛為出租。

新入市的開盤項(xiàng)目減少了

市場(chǎng)成交量的減少，與市場(chǎng)供應(yīng)量減少也有一定的關(guān)系。

從近期統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，杭州新建商品住宅供應(yīng)端的新增批準(zhǔn)預(yù)售與入市開盤項(xiàng)目銳減的情況就比較明顯。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月份杭州市區(qū)預(yù)計(jì)推出新房源的樓盤僅20余個(gè)，相比九、十月份直接減半。以上周（11月14日-11月20日）為例，杭州市區(qū)僅有包括龍湖·春江酈城、陽(yáng)光郡等在內(nèi)的3個(gè)項(xiàng)目開盤，其中龍湖·水晶酈城為首次開盤。

這個(gè)情況實(shí)際上從10月份就有了征兆。數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月份以來(lái)，杭州市區(qū)新入市的房源就比之前減少了不少，甚至有不少在9月份就對(duì)外放出風(fēng)聲要推新房源的項(xiàng)目，現(xiàn)在還沒領(lǐng)到預(yù)售證。

市區(qū)一主打改善產(chǎn)品的項(xiàng)目就把開盤計(jì)劃一推再推?！把巯骂A(yù)售證的申領(lǐng)非常嚴(yán)格，如果工程進(jìn)度沒有跟上，有指標(biāo)不達(dá)標(biāo)以及項(xiàng)目定價(jià)等，都會(huì)影響預(yù)售證的申領(lǐng)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士直言。

新入市項(xiàng)目的減少，另一個(gè)原因還在于眼下市場(chǎng)環(huán)境對(duì)開發(fā)商的影響。自9月18日重啟限購(gòu)政策以來(lái)，在連番調(diào)控政策以及嚴(yán)厲的市場(chǎng)監(jiān)管氛圍下，市場(chǎng)的觀望情緒明顯比之前增強(qiáng)。

“目前市場(chǎng)變得非常不明確，對(duì)后市也比較難以判斷，只能把開盤計(jì)劃推遲。”某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

商業(yè)地產(chǎn)成交走熱

雖然整體的成交量呈下降趨勢(shì)，不過從具體成交來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的成交表現(xiàn)則是逆市飄紅。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)成交就呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，尤其是9月末樓市新政后，不在限購(gòu)之列的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是成交有所抬頭。10月份杭州全市商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)、成交面積和成交金額均創(chuàng)下2013年以來(lái)的新高，其中成交面積首次突破50萬(wàn)平方米，成交金額高達(dá)93億元。

根據(jù)杭州市透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，10月杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)占總量的36%，為2013年以來(lái)首次突破3成，較9月占比增加了11.1個(gè)百分點(diǎn)。

從上周（11月14日-11月20日）的市場(chǎng)成交表現(xiàn)來(lái)看，2532套的總成交量中，商業(yè)地產(chǎn)共成交1724套，占比達(dá)68%，環(huán)比上漲43.3%。以主城區(qū)為例，從上周的市區(qū)成交量排行前十的樓盤來(lái)看，除了綠城·之江壹號(hào)、中國(guó)鐵建保利像素等住宅項(xiàng)目外，其余大多數(shù)均為商業(yè)項(xiàng)目，尤以酒店式公寓產(chǎn)品為主，其中城北的新天地中心單盤周簽約量就達(dá)386套。

“商業(yè)項(xiàng)目受調(diào)控政策影響較少，一定程度上承接了住宅市場(chǎng)購(gòu)買力的外溢?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，“不過就目前來(lái)看，杭州商業(yè)地產(chǎn)的去化周期仍處于高位，后續(xù)去庫(kù)存的壓力仍較大?！?/p>

據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，按照近12個(gè)月杭州全市商業(yè)地產(chǎn)的月均成交面積計(jì)算，目前全市商業(yè)地產(chǎn)去化周期約為25.7個(gè)月，仍超出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一般認(rèn)為的去化周期在12-24個(gè)月的合理區(qū)間，且仍存在區(qū)域結(jié)構(gòu)性不平衡等問題。

投資客開始退場(chǎng)

“最近咨詢買房的人明顯比之前少了。”某資深業(yè)內(nèi)人士介紹， 相比前幾個(gè)月，近段時(shí)間來(lái)向他咨詢買房的人已經(jīng)少了不少，“之前一天最多的時(shí)候，有差不多兩百多個(gè)電話是咨詢買房的?！边@其中，投資需求占了大概一半。

不過隨著9月18日杭州市場(chǎng)一系列的政策出臺(tái)之后，這類投資客開始逐漸退場(chǎng)，特別是11月份調(diào)控政策升級(jí)之后，各大項(xiàng)目案場(chǎng)更是鮮見外地投資客蹤跡。

據(jù)透明售房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從10月下旬開始，外地購(gòu)房者占比較9月限購(gòu)前就減少了近5個(gè)百分點(diǎn)。

不少之前備受投資客青睞的樓盤的反饋也說(shuō)明了這一點(diǎn)。城東新城某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，在調(diào)控之前，該項(xiàng)目就有不少外地投資客“組團(tuán)”來(lái)咨詢或下單，“最多的時(shí)候，一天要接待幾十組外地購(gòu)房者。”不過進(jìn)入10月份以來(lái)，這類客戶就減少了不少。“ 近期的成交主要以自住需求的購(gòu)房者為主?！?/p>

買賣雙方的市場(chǎng)預(yù)期變了

市場(chǎng)的變化，一定程度上受到了買賣雙方的市場(chǎng)預(yù)期變化。

就賣方而言，無(wú)論是開發(fā)商還是二手房東，出于對(duì)后市不明朗的判斷等原因，不少都放緩了入市的步伐。

某房企銷售負(fù)責(zé)人就直言，今年以來(lái)總部下達(dá)的銷售任務(wù)已基本完成，因此對(duì)于后續(xù)的銷售也并不著急。

而有入市計(jì)劃的項(xiàng)目，則調(diào)低了心理價(jià)位的預(yù)期。城北某預(yù)計(jì)年底之前入市的新盤就打算把首次開盤的價(jià)格調(diào)低2000元/平方米-3000元/平方米左右。上周剛迎來(lái)首次開盤的龍湖·水晶酈城，首批房源的售價(jià)，也被認(rèn)為低于市場(chǎng)預(yù)期。

在開盤前，該項(xiàng)目就打出了“200萬(wàn)西湖區(qū)大三房”的宣傳語(yǔ)，也就是說(shuō)，這批房源首開均價(jià)約在2.3萬(wàn)元 /平方米左右。從開盤當(dāng)天的實(shí)際價(jià)格來(lái)看，中間套單價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米，邊套單價(jià)2萬(wàn)元/平方米——2.2萬(wàn)元/平方米。

多位業(yè)內(nèi)人士直言，相較于近幾個(gè)月的市場(chǎng)情況來(lái)說(shuō)，水晶酈城這個(gè)價(jià)格實(shí)屬低開，這也從另一個(gè)方面說(shuō)明開發(fā)商對(duì)目前市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度。

購(gòu)房者方面，則從前期的盲目轉(zhuǎn)向理性，觀望再度成為買方市場(chǎng)最為主流的態(tài)度之一。

“這個(gè)時(shí)候買房，會(huì)不會(huì)成為接盤俠？”原計(jì)劃近期買房的王先生，就準(zhǔn)備把買房計(jì)劃往后推一推?！俺藫?dān)憂外，目前市場(chǎng)上在賣的性價(jià)比高的房源選擇也不多，準(zhǔn)備等明年一些新盤起來(lái)了再看看?！?/p>

而從各大案場(chǎng)的情況來(lái)看，來(lái)電來(lái)訪雖然較10月份有所回升，但購(gòu)房者從看房到下單的速度則明顯延長(zhǎng)，客戶轉(zhuǎn)化率也有所下降。

“最近在思考怎么去拓客，年底的指標(biāo)還需要再?zèng)_一沖。”城西某別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

市場(chǎng)的不變

除了成交量等明顯的變化外，就目前來(lái)看，調(diào)控下的樓市，仍存在不變的因素。

自各地樓市新政出臺(tái)后，不少熱點(diǎn)城市過快上漲的房?jī)r(jià)得到了有效遏制。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，杭州10月上半月價(jià)格漲幅收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)，從9月份的5.5%降為 3%。到了下半月，漲幅再度收窄，為1%。

“應(yīng)該說(shuō)這一波調(diào)控讓之前快速上漲的趨勢(shì)得到了控制。”某資深業(yè)內(nèi)人士表示，“不過短期來(lái)看，房?jī)r(jià)大幅回調(diào)的可能性不大，至少是年底之前，基本會(huì)維持量跌價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)?！?/p>

該業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)歷了今年前幾個(gè)月的高位成交，有不少房企已完成了年度任務(wù)，資金相對(duì)充沛；其次就目前來(lái)看，市區(qū)住宅庫(kù)存量已處于較為健康的狀態(tài)，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)日前發(fā)布的分析報(bào)告顯示，杭州市區(qū)住宅的去化周期僅為4.9個(gè)月，供求比比較合理?！傲硗猓瑢?duì)于今年不少拿地價(jià)格相對(duì)較高的地塊，不少房企還是會(huì)抱有期待，因此綜合來(lái)看，短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅回調(diào)的可能性不大?！?/p>

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在今年這波牛市下，大部分房企的現(xiàn)金回流和預(yù)收賬款得到了較好的累積，因此短期內(nèi)預(yù)計(jì)房企主動(dòng)大幅降價(jià)的可能性不大。某濱江項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，年度指標(biāo)任務(wù)已經(jīng)全部完成了，因此暫時(shí)不會(huì)有調(diào)整價(jià)格的計(jì)劃。“至少是年內(nèi)，價(jià)格仍會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺?！?/p>

值得注意的是，就目前來(lái)看，市場(chǎng)上雖有一些樓盤推出了特價(jià)房、員工房等**，不過這些項(xiàng)目相對(duì)而言，原本市場(chǎng)關(guān)注度就不高，所謂的特價(jià)房，房源位置或戶型也相對(duì)較差?！斑@并不能說(shuō)市場(chǎng)開始降價(jià)了，只能說(shuō)更為理性了。畢竟前期有一些趁著行情價(jià)格虛高的項(xiàng)目?！睒I(yè)內(nèi)人士直言。而從首次開盤項(xiàng)目的價(jià)格來(lái)看，開發(fā)商的定價(jià)也更加謹(jǐn)慎合理，選擇以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市?！斑@一定程度上也可以理解為調(diào)控下市場(chǎng)的理性回歸?！?/p>

就目前來(lái)看，持續(xù)高壓的監(jiān)管以及整頓態(tài)勢(shì)也將成為常態(tài)。

11月3日，杭州市住保房管局、建委、市場(chǎng)監(jiān)管局、物價(jià)局四部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí) <住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知> 的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)15類不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行依法查處。

而在此前，相關(guān)部門就已對(duì)散布謠言擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)等行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，先后查處了一批違法違規(guī)房地產(chǎn)商。

此外，為規(guī)范二手房行業(yè)，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局整合行業(yè)大數(shù)據(jù)，創(chuàng)新建設(shè)了杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)建成了覆蓋行業(yè)全體的信息備案體系，包含所有經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門店，以及所有從業(yè)人員。按照規(guī)定，經(jīng)平臺(tái)備案的從業(yè)人員，均須佩戴實(shí)名服務(wù)牌上崗服務(wù)。