<body> 臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）11月22日訊，近日，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵接受了新京報(bào)記者的專訪。李鐵認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)不會(huì)降，13億人口在撐著房?jī)r(jià)，除此之外還有海外人口，并且高收入人群增加進(jìn)一步支撐北京房?jī)r(jià)。
“自住型商品房、公租房并不能完全解決住房需求，促進(jìn)北京周邊中小城鎮(zhèn)的發(fā)展才是解決中低收入群體居住問題之道，這就需要軌道交通的完善?！崩铊F說。
而對(duì)于近期多地興起的特色小鎮(zhèn)熱，李鐵也有他的擔(dān)心和提示，要“避免打特色小鎮(zhèn)的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)”。
“全國(guó)13.7億人支撐北京房?jī)r(jià)”
新京報(bào)：怎么看今年以來北京房?jī)r(jià)的漲勢(shì)?
李鐵：北京的房?jī)r(jià)是不可能降的，因?yàn)楸本┛梢暂椛涞饺珖?guó)，是全國(guó)13.7億人口在撐著北京的房?jī)r(jià)，除此之外還有海外人口。
而且，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，高收入人口就會(huì)增加，這些人置業(yè)首選自然是一線城市，這是一種規(guī)律。有如此多的人口和不斷增加的高收入人口支撐，北京的房?jī)r(jià)就下不來。
和有700萬人口的香港比較，來自全中國(guó)全世界的富人都在香港買房，所以它的房?jī)r(jià)很高，這其中大多是全球華人的富人.這些華人也會(huì)轉(zhuǎn)移到公共服務(wù)水平相對(duì)較高的上海、北京、深圳等城市安家，雖然我們現(xiàn)在也在控制他們的購(gòu)房資格，但是不等于永遠(yuǎn)能夠控制他們購(gòu)買住房的資格。
北京的房?jī)r(jià)不可能降的主要原因，是因?yàn)樗墓卜?wù)優(yōu)越性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)其他城市。而且現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)僅僅是香港房?jī)r(jià)的1/2.5，即使中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩了，北京的房?jī)r(jià)也不會(huì)降下來。因?yàn)橹灰?jīng)濟(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)，中高收入人口也會(huì)增加，還是會(huì)推動(dòng)北京的房?jī)r(jià)升高。
新京報(bào)：但作為直轄市重慶的房?jī)r(jià)一直不算高，很多人討論重慶模式，有可借鑒之處嗎?
李鐵：重慶雖然是直轄市，但畢竟只是二三線城市，它的房?jī)r(jià)不漲和政府采取措施以及所謂的模式關(guān)系不大。
因?yàn)橹貞c轄區(qū)只有3600萬人口，除了重慶市主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)之外，轄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平十分落后，人口規(guī)模少，沒有足夠多的高收入人口在重慶買房，是重慶市現(xiàn)在房子賣不出去的主要原因，更不要談房?jī)r(jià)上漲了。
其實(shí)現(xiàn)在我們面臨的是一方面一線城市和少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)上漲，而另一方面很多三四線城市的房子大量積壓賣不出去，兩類情況并存，后者情況嚴(yán)重的多，但是并沒有得到媒體的持續(xù)關(guān)注。
因?yàn)槲覀冇杏绊懥Φ拿襟w都在一線城市，高房?jī)r(jià)和媒體記者自身的利益相關(guān)，導(dǎo)致我們更多地關(guān)注了高房?jī)r(jià)，忽視了房地產(chǎn)嚴(yán)重積壓的現(xiàn)狀。
新京報(bào)：所以你傾向于認(rèn)為北京房?jī)r(jià)其實(shí)沒有泡沫?
李鐵：對(duì)。只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就會(huì)有更多高收入水平人口的增加。即使采取大量的政策措施彌補(bǔ)收入水平的差距，還是不能阻礙高收入人口的增加。
高收入人群擔(dān)心貨幣貶值而不愿意把錢存到銀行;直接投資中小企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)環(huán)境尚不完善，而投股票風(fēng)險(xiǎn)高還需要長(zhǎng)時(shí)間的技術(shù)操作，因此土地、房子是最穩(wěn)定的投資選擇。
因此自然資源好或者公共服務(wù)好的城市就成為投資房地產(chǎn)的重要選擇。北京、上海和深圳等地房地產(chǎn)價(jià)格未來還會(huì)有較大的上漲空間，指望下降是不可能的。
“促進(jìn)北京周邊中小城鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵是發(fā)展軌道交通”
新京報(bào)：最近政府推出自住房商品房、公租房，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)會(huì)起到一定作用嗎?
李鐵：首先要看這些自住型商品房能不能滿足需求。
第二，目前的自住型商品房還是優(yōu)先戶籍人口，即使是戶籍人口也有這強(qiáng)大的購(gòu)買能力，而北京市提供給戶籍人口的中低檔住房并不多。何況現(xiàn)在北京約有2150萬常住人口，加上流動(dòng)人口的話實(shí)際每天在北京的人口還會(huì)更多。
大量白領(lǐng)其實(shí)不一定是戶籍人口，但高房?jī)r(jià)讓他們買不起房。他們會(huì)形成強(qiáng)烈的社會(huì)輿論來影響政府調(diào)整決策，但公租房的供給速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這種需求。
第三，新建公租房的選擇空間很多已經(jīng)到了六環(huán)外，而六環(huán)外由于要限制外來人口等原因，土地批租的速度和公租房供給速度大大低于市場(chǎng)需求。
所以公租房的出現(xiàn)一直壓制不住這種解決住房需求的輿論呼聲，這不是經(jīng)濟(jì)問題而是社會(huì)問題。政府調(diào)整房?jī)r(jià)、限制購(gòu)房來穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲，實(shí)際是平衡社會(huì)輿論，但是既不能解決北京主城區(qū)未來房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，同時(shí)又沒有及時(shí)采取政策措施提供充足的中低檔住房。因此面臨著兩難。
新京報(bào)：那么中低收入人群的住房問題如何解決?
李鐵：不要想象中低收入人群能通過政府壓低價(jià)格在主城區(qū)買到一套理想的住房，那種時(shí)代已經(jīng)過去了。如果這樣做等于給享受這類住房的人送錢。
最好的辦法是促進(jìn)北京周邊中小城鎮(zhèn)的發(fā)展，通過周邊中小城鎮(zhèn)的發(fā)展來疏解主城區(qū)的壓力，這樣才能更好地使北京交通擁堵、房?jī)r(jià)飆高以及政府公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施供給不足等矛盾得到緩解。
新京報(bào)：國(guó)際上有何經(jīng)驗(yàn)借鑒?
李鐵：放眼國(guó)際大都市，東京、紐約、倫敦、巴黎這些城市周邊還有無數(shù)個(gè)小城市，但北京周邊二十萬人左右的大鎮(zhèn)只有北七家一個(gè)。
中國(guó)特大城市周邊的中小城鎮(zhèn)發(fā)展非常弱小，原因就是交通不暢，政策不順。要及時(shí)調(diào)整政策，通過發(fā)展北京周邊軌道交通來促進(jìn)中小城鎮(zhèn)的發(fā)展。
過去興建的交通體系和基礎(chǔ)設(shè)施是以高收入為主導(dǎo)的城際交通體系，例如特大城市周邊的高速公路網(wǎng)，也就是給有車族來塑造城市間的交通。
而很多發(fā)達(dá)國(guó)家城市的周邊交通體系是靠軌道交通來支撐的，軌道交通承載人口多，會(huì)大大緩解高速公路的壓力。
“警惕‘特色小鎮(zhèn)’帶來房地產(chǎn)過分膨脹”
新京報(bào)：你最近警示說，避免打“特色小鎮(zhèn)”名義搞房地產(chǎn)開發(fā)，為什么會(huì)有這樣的擔(dān)憂?
李鐵：我們現(xiàn)在注意到，很多地方在學(xué)習(xí)特色小鎮(zhèn)經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候，先把房地產(chǎn)商引進(jìn)去以產(chǎn)業(yè)園模式來發(fā)展特色小鎮(zhèn)，這違背了有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)初調(diào)研并鼓勵(lì)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的初衷。
特色小鎮(zhèn)是有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)去浙江調(diào)研幾個(gè)互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)、襪子小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)等，寫了一篇調(diào)查報(bào)告，在報(bào)告中對(duì)浙江省政府支持特色發(fā)展的政策給予充分肯定，也希望全國(guó)各地學(xué)習(xí)這種經(jīng)驗(yàn)。
特色小鎮(zhèn)依賴于特色小產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)主體每年的收入不是很高，但能滿足創(chuàng)業(yè)的基本需求。
產(chǎn)業(yè)基地本該是在低成本的條件下形成的，例如國(guó)際上像比爾蓋茨、喬布斯當(dāng)年都是在一個(gè)廢舊的車庫(kù)開始創(chuàng)業(yè)。在高成本的條件下創(chuàng)業(yè)對(duì)于大多數(shù)創(chuàng)業(yè)者來說幾乎不可能的。
只有到小鎮(zhèn)發(fā)展才能通過低成本形成產(chǎn)業(yè)聚集，形成發(fā)展特色。大城市發(fā)展不了的原因是初始成本過高，不論是創(chuàng)業(yè)成本、租賃住房成本、消費(fèi)成本和管理成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊的小鎮(zhèn)。
小城鎮(zhèn)的管理成本、消費(fèi)成本低，收入的標(biāo)準(zhǔn)也低，所以有利于創(chuàng)業(yè)。這個(gè)規(guī)律也符合產(chǎn)業(yè)聚集的規(guī)律。而按照房地產(chǎn)商開發(fā)的模式，則會(huì)大大抬高成本，不可能形成特色產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營(yíng)人才的聚集。
另一方面，把房地產(chǎn)商引入以后，這些做特色小產(chǎn)業(yè)的人很有可能就會(huì)轉(zhuǎn)向做房產(chǎn)投資。
新京報(bào)：本來特色小鎮(zhèn)是服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的，但現(xiàn)在變味了?
李鐵：一般特色小鎮(zhèn)要發(fā)展幾年十幾年才能形成規(guī)模，現(xiàn)在兩三年就想打造出一個(gè)特色小鎮(zhèn)的樣子，把它變成新一輪的政績(jī)工程。
實(shí)際上所有三四線城市都是按照這種軌跡發(fā)展的，先招商、補(bǔ)償?shù)禺a(chǎn)，然后發(fā)展地產(chǎn)，導(dǎo)致現(xiàn)在三四線房產(chǎn)都存在嚴(yán)重積壓。現(xiàn)在在這些地方拿地成本高了，價(jià)格也升值了，房子賣不出去，于是就打著“特色小鎮(zhèn)”的旗號(hào)到新的地方再繁衍一輪新的地產(chǎn)。
我覺得這樣下去結(jié)果恐怕不會(huì)像預(yù)期想象得那么好。
新京報(bào)：從以往特色小鎮(zhèn)發(fā)展中能吸取什么樣的經(jīng)驗(yàn)?
李鐵：特色小鎮(zhèn)之所以在浙江發(fā)育是基于八十年代浙江、江蘇、廣東開始形成的一批市場(chǎng)，比如橋頭的鈕扣市場(chǎng)，低壓電器市場(chǎng)還有各種汽配市場(chǎng)，這些市場(chǎng)慢慢形成了特色小鎮(zhèn)。有的地方還形成了特別大的城市，像義烏就從小商品市場(chǎng)發(fā)展成了大城市。所以說這些城鎮(zhèn)有它的歷史根源和發(fā)展軌跡。
特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)形成是在低成本的條件下發(fā)展的，沒有一個(gè)小鎮(zhèn)是因?yàn)榉慨a(chǎn)商的帶動(dòng)發(fā)展起來的。一個(gè)小投資者和能人到一個(gè)小城鎮(zhèn)或者自己生活的城鎮(zhèn)興辦一種產(chǎn)業(yè)、一個(gè)作坊，或者搞一個(gè)創(chuàng)意工廠。經(jīng)營(yíng)好的一年能收入幾萬或十幾萬，對(duì)于創(chuàng)業(yè)者來講這樣已經(jīng)很高了，幾年下來像滾雪球一樣越積越多。
可是一旦地產(chǎn)商進(jìn)去了以后，他倒一套房子就能賺很多的錢，那誰(shuí)還能兢兢業(yè)業(yè)地去搞特色產(chǎn)業(yè)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)沖擊就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的利潤(rùn)太大，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本大幅度提高，就沒有人愿意做實(shí)體經(jīng)濟(jì)了。
為什么會(huì)有溫州炒房團(tuán)，溫州一個(gè)作坊一年有幾十萬的收入，炒一套房子能獲利一百幾十萬，他當(dāng)然不愿再做實(shí)體了。
“北京城里房子太貴，早搬到大興了”
“你關(guān)注到了特色小鎮(zhèn)的新情況嗎?你要是有準(zhǔn)備，我們就聊聊”，一見面，李鐵就對(duì)新京報(bào)記者拋出了這個(gè)問題，他很擔(dān)心特色小鎮(zhèn)再次成為政績(jī)工程，進(jìn)而引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)盲目開發(fā)熱。
距離上次新京報(bào)記者在天津達(dá)沃斯論壇上專訪李鐵不到半年，樓市依然熱度不減，而北上廣深樓市也經(jīng)歷了各種變局。對(duì)于北京樓市，李鐵的視角是置于整個(gè)城市發(fā)展的角度。
對(duì)于熱議的房?jī)r(jià)問題，李鐵爽朗一笑說，北京的房?jī)r(jià)不會(huì)降，他也曾和記者調(diào)侃說自己也早就搬到了大興，城里房?jī)r(jià)太高。
北上廣深的高房?jī)r(jià)成為一個(gè)時(shí)代的話題，李鐵在采訪中對(duì)此毫不諱言，并樂于分享他解決問題的藥方。李鐵到訪過很多國(guó)家，并研究發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)的問題和解決之道。
這次和上次，他都不忘把北京與東京等大都市比較，感嘆北京周邊20萬以上人口的小鎮(zhèn)太少，這樣不利于疏解大城市病帶來的種種問題。
作為在北京工作生活多年的學(xué)術(shù)型官員，李鐵對(duì)北京城市的觀察細(xì)致到動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)的形成、遷出。在他看來，外來旅游人口中低端消費(fèi)的存在催生了動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)，遷出不能只是低端產(chǎn)業(yè)的遷出，而要和人們的生活需求相結(jié)合。
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