十塊錢(qián),半小時(shí),就能坐到燕郊西端的燕順路口。坐在車(chē)上,甫一跨過(guò)京冀交界的潮白河,在通燕高速的盡頭往東一看,便仿佛進(jìn)入了地產(chǎn)一條街。
寬闊的102國(guó)道兩旁,大大小小幾十個(gè)售樓處、地產(chǎn)中介門(mén)店鋪鱗次櫛比。舉目四顧,記者第一眼注意到的,卻是店門(mén)口的各式宣傳畫(huà)旁,數(shù)量不等的中年婦女。
這些衣著簡(jiǎn)樸的大媽?zhuān)帜脴潜P(pán)傳單,互相閑聊搭話(huà)間,卻不忘時(shí)刻巡視周遭路人,目光銳利如鷹脧狼顧。發(fā)現(xiàn)有貌似購(gòu)房者的,便揮著傳單,一擁而上,“看房嗎?這家挺好,跟我進(jìn)售樓處看看唄?”倘若路人不言語(yǔ),一路跟隨勸說(shuō)個(gè)百十米,不成問(wèn)題。
記者便這樣被其中一位大媽帶進(jìn)售樓處,到某個(gè)售樓導(dǎo)購(gòu)面前一站,“這人我的!”。待導(dǎo)購(gòu)員點(diǎn)頭允諾,便興高采烈地出門(mén),尋找下一個(gè)獵物。
隨后,這位叫張強(qiáng)(化名)的導(dǎo)購(gòu)向記者解釋道,“拉到客戶(hù),登記之后,公司給她們提成。不過(guò)她們有人可比我有錢(qián)多了,燕郊的拆遷戶(hù)誰(shuí)不有個(gè)幾套房子。那街上賣(mài)卷餅的,說(shuō)不定都有千萬(wàn)身家?!?/p>
這,就是被稱(chēng)為北京“睡城”的燕郊。在京津冀城市群協(xié)同發(fā)展語(yǔ)境下,這座河北小鎮(zhèn),正深刻展現(xiàn)著大都市圈,乃至城市化建設(shè)的變革與探索。
“睡城”亂象
近年來(lái),隨著京津冀一體化的不斷推進(jìn),特別是在北京的城市副中心定點(diǎn)通州后,北京的非首都職能正逐步從城六區(qū)向“新中心”轉(zhuǎn)移。
這也帶動(dòng)了離北京最近的燕郊,其樓市成為環(huán)京市縣的樓市風(fēng)向標(biāo)。從不到1萬(wàn)元/平方米,到2萬(wàn)元/平方米,再到3萬(wàn)元/平方米,這一路漲上來(lái),燕郊僅僅用了2年的時(shí)間。甚至在10月9日,央視財(cái)經(jīng)曾報(bào)道,在國(guó)慶期間,燕郊某樓盤(pán)在10月6日開(kāi)盤(pán),單價(jià)高達(dá)4萬(wàn)元/平方米。
市價(jià)飛漲,使得燕郊樓市出現(xiàn)了樓盤(pán)售價(jià)遠(yuǎn)高于政府的備案現(xiàn)價(jià)的現(xiàn)狀,導(dǎo)致捂盤(pán)惜售等諸多惡果,樓市亂象叢生。
十月初記者前往燕郊時(shí),張強(qiáng)告訴記者,整個(gè)十月份,燕郊只有三個(gè)樓盤(pán)會(huì)出售新房。
記者隨即以購(gòu)房者身份走訪(fǎng)了這三個(gè)樓盤(pán),其中某樓盤(pán)位于燕順路的項(xiàng)目,算上裝修費(fèi)和產(chǎn)權(quán)車(chē)位,首付比例接近50%;而在10月29日開(kāi)盤(pán)二期項(xiàng)目的另一樓盤(pán),委托的售樓人員則“私下”告訴購(gòu)房者身份的記者,他有私人渠道,加價(jià)20萬(wàn),可以直接從內(nèi)部任意選房。
該售樓人員甚至“告誡”記者,出于各種原因,最終能夠讓購(gòu)房者排號(hào)購(gòu)買(mǎi)的房源,可能只有開(kāi)盤(pán)總量的三分之一。
不僅如此,在缺房源的情況下,從業(yè)者間的違規(guī)行為也開(kāi)始出現(xiàn)。一家廊坊當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介公司的二手房導(dǎo)購(gòu)馬立生(化名)告訴記者,他在十月份遭遇了“套房源”。
所謂套房源,就是一些導(dǎo)購(gòu)在沒(méi)有購(gòu)房者需要的房源時(shí),冒充購(gòu)房者去別的銷(xiāo)售公司尋找需要的房源并上門(mén)看房,獲得售房業(yè)主聯(lián)系方式后,通過(guò)己方公司與業(yè)主聯(lián)系,然后簽約出售獲得提成的一種手法。
馬立生告訴記者,雖然他的房源并不是專(zhuān)任委托,但以往也很少有人采取這種方式,“這種售后很容易被察覺(jué)的惡意競(jìng)爭(zhēng),損人利己,很少人會(huì)用,也太傷情面?!?/p>
多方博弈
如此現(xiàn)象,在決定穩(wěn)定房?jī)r(jià)的監(jiān)管層看來(lái),顯然不利于其目標(biāo)的達(dá)成,整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,也自然成為了本輪樓市調(diào)控的重要組成部分。
10月中旬,住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。《通知》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為作出了明確界定,并要求各地房地產(chǎn)部門(mén)“嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)等不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為”。
最終,在執(zhí)行力度堪稱(chēng)前所未有的此次調(diào)控面前,被各方視作典型的燕郊,房企的市場(chǎng)行為明顯收斂。
比如,大媽發(fā)傳單拉客戶(hù)的行為,早被明令禁止,但此前執(zhí)行不佳。但當(dāng)記者十月末再次前往燕郊時(shí),大媽人數(shù)和10月初明顯減少。
雖然整治效果良好,但一些觀點(diǎn)指出,加大整治力度,只能治標(biāo)。燕郊開(kāi)發(fā)商此前諸多違規(guī)行為,與其處在住宅用地供應(yīng)稀缺,庫(kù)存緊張的賣(mài)方市場(chǎng)地位不無(wú)關(guān)系。
這種現(xiàn)狀,被認(rèn)為與廊坊市收緊北三縣土地市場(chǎng)的政策有關(guān)。根據(jù)《三河市2016年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》, 2016年度三河市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量為310.2930公頃。而燕郊鎮(zhèn)所在的三河市西市區(qū),住宅用地供應(yīng)量為零。
在該計(jì)劃中,三河市政府提到,要優(yōu)化該市空間布局和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),把項(xiàng)目作為壯產(chǎn)業(yè)、優(yōu)結(jié)構(gòu)、增實(shí)力的核心抓手,力推產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)新突破。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,燕郊住宅供地?cái)?shù)量較少的原因,第一是住宅用地規(guī)模過(guò)多,影響城市規(guī)劃內(nèi)容;第二則不排除當(dāng)?shù)赜械胤奖Wo(hù)主義色彩,外來(lái)房企進(jìn)入市場(chǎng)十分困難。
土地開(kāi)發(fā)要與交通協(xié)調(diào)
事實(shí)上,記者發(fā)現(xiàn),燕郊嚴(yán)控土地政策,其中一個(gè)目的明確:不甘心只做“睡城”。
2016年河北省兩會(huì)上,河北省委書(shū)記趙克志明確指出,廊坊地區(qū)要做北京的衛(wèi)星城和生態(tài)城,“不能搞住在河北、上班在北京的睡城。”
5月27日的中央政治局會(huì)議上,北三縣則進(jìn)一步被要求,與北京城市副中心統(tǒng)一管控,統(tǒng)一規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)“規(guī)劃一張圖”,共同承接非首都核心職能疏解。
在上述種種原因共同作用下,最終出現(xiàn)了三河市規(guī)劃中,2016年燕郊住宅用地零供給。
但是,北京房?jī)r(jià)上漲,外溢剛需激增,與當(dāng)?shù)爻鲇诋a(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、城市結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的供給變動(dòng)之間的矛盾卻日益突出。
而這個(gè)矛盾的背后,在一些學(xué)者看來(lái),則反映了都市圈與城市群建設(shè),由于內(nèi)涵不同,帶來(lái)的土地發(fā)展模式區(qū)別。
事實(shí)上,從慣例和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,燕郊應(yīng)當(dāng)屬于北京都市圈的通勤范圍以?xún)?nèi)。
根據(jù)中國(guó)工程院城市群交通一體化研究課題組定義,都市圈是一個(gè)占明顯優(yōu)勢(shì)的核心城市為中心,以通勤范圍維空間區(qū)域,由若干城鎮(zhèn)組成的具有綜合功能社會(huì)實(shí)體。
清華大學(xué)交通研究所所長(zhǎng)、教授陸化普認(rèn)為,都市圈是居民生活的一日通勤圈、生活圈和日常活動(dòng)圈,是有邊界的。出行一小時(shí)點(diǎn)到點(diǎn)的通勤服務(wù),應(yīng)該是界定都市圈規(guī)模的指標(biāo)。而城市群,則是相互之間上下游產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián),需要便捷貨運(yùn)通道滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)物流需求的生產(chǎn)協(xié)作圈,包括都市圈和多個(gè)綜合功能的城市,沒(méi)有邊界限制。
他指出,都市圈土地開(kāi)發(fā),最關(guān)鍵的促進(jìn)土地混合使用,要滿(mǎn)足居民的居住需求、生活配套、就業(yè)崗位和公共服務(wù)。要實(shí)現(xiàn)交通與土地利用的一體化,推進(jìn)生態(tài)城市單元建設(shè)和混合土地使用。其中,推交通與土地利用的優(yōu)化調(diào)整,有利于減少末端時(shí)間消耗,滿(mǎn)足都市圈的高頻次、大規(guī)模通勤需求。