居民承受房貸能力接近極限

自1998年住房市朝改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走上了市朝道路，住房市朝也意味著住房的貨幣化，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出1998年至2002年的通縮時(shí)期以后，加上加入WTO的助力，經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，居民財(cái)富的增長(zhǎng)推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樽》咳允蔷用竦幕拘枨螅瑢?duì)住房品質(zhì)的改善和空間的擴(kuò)大增加了對(duì)住房的需求。此外，快速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化，加速了人口向大中型城市的涌入，促使大中型城市房?jī)r(jià)的漲幅要顯著快于全國(guó)平均水平，特別是京滬穗深一線(xiàn)城市。

我國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲起始于2005年左右，以北京的新建住宅價(jià)格指數(shù)為例，從2005年至今共經(jīng)歷了四輪上漲周期，呈現(xiàn)顯著的周期性特征，先是一輪上漲，然后受到各種經(jīng)濟(jì)或者政策的制約，出現(xiàn)緩慢微跌，然后又開(kāi)始新一輪上漲，周而復(fù)始。第一輪房?jī)r(jià)周期在2006年至2008年，2006、2007年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于次貸危機(jī)前的房?jī)r(jià)泡沫頂峰，我國(guó)出口快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增速高達(dá)兩位數(shù)，加上A股也處于泡沫巔峰期，各種有利因素推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。但是緊接著美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)，我國(guó)出口增幅下降，經(jīng)濟(jì)增速放緩，2008年四季度經(jīng)濟(jì)增速?gòu)哪瓿醯?1.5%降到7.1%。經(jīng)濟(jì)增速下降意味著收入的放緩，房?jī)r(jià)的支撐力開(kāi)始動(dòng)搖，2008年房?jī)r(jià)全年下跌10%左右。

為應(yīng)對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的沖擊，“四萬(wàn)億”刺激政策出臺(tái)，2009年房?jī)r(jià)立竿見(jiàn)影，止跌回升當(dāng)年上漲40%以上，并在2010年繼續(xù)上漲20%。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲加上通脹的抬升，促使央行開(kāi)始收緊貸款和房貸政策，北京在2011年初開(kāi)始執(zhí)行非京戶(hù)籍人納稅、社保滿(mǎn)五年的限購(gòu)政策。祭出“限購(gòu)”這一撒手锏調(diào)控措施，隨之成為一線(xiàn)城市的標(biāo)配。嚴(yán)厲的限購(gòu)措施，再加前期漲幅過(guò)大，北京房?jī)r(jià)在2011年限購(gòu)之后小幅下跌，跌幅10%左右。

接下來(lái)一輪的周期也持續(xù)三年：2012-2014年。限購(gòu)政策對(duì)北京房?jī)r(jià)的限制作用僅維持了1年，在大量人口涌入的剛需之下，北京房?jī)r(jià)在2012年上半年止跌回升，并且在當(dāng)年6月和7月連續(xù)兩次降息的推動(dòng)之下，房?jī)r(jià)開(kāi)始新一輪快速上漲，一直持續(xù)到2013年底，此輪上漲房?jī)r(jià)漲幅達(dá)30%至40%，進(jìn)入2014年成交逐漸冷卻，房?jī)r(jià)上漲乏力，出現(xiàn)小幅下跌。此次為市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)行為，跌幅較小，僅為6%左右。

最近一輪周期從去年開(kāi)始啟動(dòng)。央行持續(xù)的降準(zhǔn)降息，顯著提升了居民購(gòu)買(mǎi)力，引發(fā)了居民加杠桿的熱潮。2014年11月央行降息不僅開(kāi)啟了股市的牛市腳步，也啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪小周期。央行在2015年5次降息，力度之大前所未有，5年期以上貸款利率為4.90%，較2014年下降165bp，且為我國(guó)歷史最低值，這直接降低了居民還貸成本，提升了加杠桿能力，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，并且在房?jī)r(jià)一路上漲的過(guò)程中，購(gòu)房者的恐慌心理暴露無(wú)遺，都盡可能放大杠桿甚至用首付貸去購(gòu)買(mǎi)房子，這種反饋循環(huán)促進(jìn)了房?jī)r(jià)更快上漲。這輪北京等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲幅驚人，在不到兩年內(nèi)高達(dá)40%至50%，而且這是在房?jī)r(jià)已然較高的前提下的快速上漲，全市平均單價(jià)漲幅超過(guò)1萬(wàn)，更是歷史最高水平。

按三年一小周期的規(guī)律，這輪房?jī)r(jià)上漲時(shí)間已接近兩年，漲幅也為歷次最高水平。為此，“十一”長(zhǎng)假期間相繼有22個(gè)熱點(diǎn)城市發(fā)布了緊縮性樓市調(diào)控政策。出爐步調(diào)一致、密集連發(fā)，調(diào)控姿態(tài)為歷史少有。鄭州、武漢、合肥數(shù)日內(nèi)連環(huán)加碼，北京、深圳和南京的收緊力度已超過(guò)歷史紀(jì)錄?？磧?nèi)容，調(diào)控政策集中在重啟限購(gòu)、回歸“認(rèn)房又認(rèn)貸”以降低杠桿、增加土地供應(yīng)上。這勢(shì)必將顯著降低居民購(gòu)買(mǎi)力特別打擊了投機(jī)性需求，將使火爆的房市冷靜下來(lái)。因此，筆者認(rèn)為此輪房?jī)r(jià)的上漲應(yīng)已接近尾聲。按兩年大漲一年小跌的規(guī)律，明年或?qū)⑹切〉囊荒辍?/p>

只是別忘了，這輪房?jī)r(jià)上漲與三、四線(xiàn)城市并沒(méi)有太大關(guān)系，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)和人口流入仍是決定房?jī)r(jià)上漲的基本要素。鑒于貸款利率已降至歷史低位，再降息刺激房?jī)r(jià)的空間極為有限，這輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中居民杠桿也快速上升甚至接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，房?jī)r(jià)絕對(duì)值已處于較高水平，在收入增長(zhǎng)放緩情況下居民承受房貸的能力也接近了極限，加上我國(guó)城市人均住房面積也已達(dá)33平方米以上，全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了住房的供需平衡，因此未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲更有可能是結(jié)構(gòu)性的。在當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平上，樓市小周期拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨，長(zhǎng)周期也需謹(jǐn)慎。