臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)10月05日訊,事件:國慶期間,北京、天津、深圳、廣州、蘇州、成都、鄭州、武漢、無錫等一二線熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政。
點(diǎn)評(píng):
1、核心觀點(diǎn):本輪房價(jià)漲幅創(chuàng)歷史之最,本次房地產(chǎn)調(diào)控堪稱史上最嚴(yán)。各地步調(diào)一致、態(tài)度堅(jiān)決、政策嚴(yán)厲,并有央媒引導(dǎo)輿論,可能是各地落實(shí)最新中央精神,建議重視此次調(diào)控決心。我們判斷房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束,這一輪房價(jià)上漲接近尾聲。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控有利于抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險(xiǎn),將增加改革轉(zhuǎn)型壓力,為改革破冰贏得時(shí)間窗口。也將增加經(jīng)濟(jì)再度下行壓力,對(duì)相關(guān)的周期品和大宗商品不利,利好債市和PPP,增加匯率貶值和資本流出壓力。
2、本次房地產(chǎn)調(diào)控可能是各地落實(shí)最新中央精神。2014年“930”新政和“1121”降息,開啟新一輪房價(jià)上漲;2015年“330”新政和下半年兩次雙降,房價(jià)暴漲。2016年7月26日中央政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”以來,各地陸續(xù)出臺(tái)收緊限購限貸政策。2016年“930”新政前后的本次房地產(chǎn)調(diào)控,各地步調(diào)一致密集出臺(tái)政策,不僅是落實(shí)7月政治局會(huì)議精神,更可能是落實(shí)最新的中央精神,態(tài)度堅(jiān)決,政策嚴(yán)厲,并有央媒引導(dǎo)輿論,建議重視此次調(diào)控決心。未來房地產(chǎn)政策取向?qū)⒁虺鞘┎撸欢€加強(qiáng)調(diào)控,三四線繼續(xù)鼓勵(lì)去庫存。
3、本輪房價(jià)漲幅創(chuàng)歷史之最,本次房地產(chǎn)調(diào)控堪稱史上最嚴(yán)。2014-2016年房價(jià)持續(xù)上漲2年,一二線漲幅創(chuàng)歷史之最。本次房地產(chǎn)調(diào)控在以下方面為史上最嚴(yán):一是限購范圍擴(kuò)大,以前主要是北上深限購,現(xiàn)在蘇州、南京、杭州、天津、廊坊、無錫、武漢、廣州等城市也開始限購;二是大幅提高首付比,深圳二套房提高至七成;三是提高購房者門檻,深圳非戶籍居民家庭購房繳納個(gè)稅或社保提高至5年,這一輪房價(jià)上漲深圳是龍頭,調(diào)控收緊也是最嚴(yán)厲的。
4、房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束,這一輪房價(jià)上漲接近尾聲。2014-2016年這一輪房價(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)下行周期下啟動(dòng)的,主要是貨幣金融現(xiàn)象,受益于政策牛(放松限購限貸減稅)、水牛(貨幣超發(fā)低利率)、杠桿牛(放松限貸降低首付比),現(xiàn)在這三頭牛都走了:政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。過去平均而言,一輪房價(jià)小周期上漲18個(gè)月,這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。
5、中長周期視角下,中國房地產(chǎn)尚有基本面支撐:城鎮(zhèn)化率56.1%,還有一定空間;城鎮(zhèn)化進(jìn)入第二階段,人口從農(nóng)村和三四線向一二線大都市圈遷移,未來房市將呈“總量放緩、區(qū)域分化”的新特征;如果轉(zhuǎn)型成功,未來中國經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)中速增長。未來房市區(qū)域分化將越來越明顯,一二線人口遷入但土地供給慢,房市將日趨貨幣金融化,未來一二線房市三種前景:貨幣(貨幣供應(yīng)增速、利率、信貸杠桿決定的綜合貨幣金融環(huán)境)中性,房價(jià)橫盤;貨幣超發(fā),房價(jià)大漲;貨幣收緊,房價(jià)調(diào)整。
6、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控有利于抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險(xiǎn),調(diào)控得當(dāng)尚有轉(zhuǎn)機(jī),本輪房地產(chǎn)調(diào)控將增加改革轉(zhuǎn)型壓力,為改革破冰贏得時(shí)間窗口。十次危機(jī)九次地產(chǎn),中國經(jīng)濟(jì)和住宅投資已經(jīng)告別高增長時(shí)代,房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征,避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重回高增長的泡沫風(fēng)險(xiǎn),面對(duì)結(jié)構(gòu)性和體制性問題中國經(jīng)濟(jì)的出路在供給側(cè)改革破冰攻堅(jiān)。當(dāng)前中國房地產(chǎn)尚具備經(jīng)濟(jì)有望中速增長、城鎮(zhèn)化還有一定空間等基本面有利因素,如果調(diào)控得當(dāng),尚有轉(zhuǎn)機(jī)。
7、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控影響:隨著銷量收縮,房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增速面臨再度回調(diào)壓力;經(jīng)濟(jì)下行和銀行資金配置需求,利好債市;對(duì)房地產(chǎn)投資相關(guān)的周期品和大宗商品不利;過去穩(wěn)增長主要靠房地產(chǎn)和基建,未來將更多地倚重基建,利好PPP;對(duì)股市影響存在不確定性,上半年房地產(chǎn)投資觸底回升和供給收縮推動(dòng)商品價(jià)格和股市相關(guān)板塊上漲,未來留意風(fēng)格切換的可能;經(jīng)濟(jì)面臨再度下行壓力,以及美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)計(jì)、明年初新的換匯額度出來,可能增加匯率貶值和資本流出壓力,密切留意匯率、資本流動(dòng)和房市調(diào)整的相互強(qiáng)化;密切留意去杠桿風(fēng)險(xiǎn),尤其前期部分地區(qū)首付貸(類似去年場(chǎng)外配置)和抵押貸款杠桿過高,對(duì)房價(jià)波動(dòng)承受能力低。
8、我們?cè)?014年8月預(yù)測(cè)股市“5000點(diǎn)不是夢(mèng)”,2015年中提示“海拔已高風(fēng)大慢走”,并預(yù)測(cè)“一線房價(jià)翻一倍”,2016年9月前后提出“這一輪房價(jià)上漲接近尾聲”。底部吶喊,高位理性。