2020年以來(lái),經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象有所抬頭。在上海、廣州、深圳等地,“過(guò)橋融資、全款買房、套取經(jīng)營(yíng)貸、還掉過(guò)橋融資”,一些銀行、資金中介、房產(chǎn)中介提供的服務(wù)可謂“面面俱到”。作為扶持中小企業(yè)發(fā)展的金融產(chǎn)品,經(jīng)營(yíng)貸已存在多年,為何這兩年出現(xiàn)異化,甚至成為樓市過(guò)熱的推手?
貸款利率下行后,誘發(fā)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)行為
“去年以來(lái),我已經(jīng)收到3家銀行發(fā)來(lái)的可辦理房產(chǎn)抵押貸的信息。年化利率約3.8%,不僅遠(yuǎn)低于二套房貸款利率,甚至低于首套房貸款利率,而且能拿到房屋總價(jià)七成的貸款額度。我原來(lái)只有四五成自有資金,不夠支付二套房首付款,但用經(jīng)營(yíng)貸只要付三成首付,相當(dāng)于降低了首付款?!币晃簧虾5钠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)者說(shuō),“這種情況下,如果我要買二套房,肯定會(huì)用經(jīng)營(yíng)貸,不會(huì)用房貸?!?/p>
利率下行后,經(jīng)營(yíng)貸不僅降低了融資成本,還被違規(guī)者用來(lái)變相破解了限貸政策中的貸款比例限制,削弱了樓市調(diào)控的效力。
不少中介向炒房者鼓吹用經(jīng)營(yíng)貸買房的“理念”,并提供買賣企業(yè)的中介服務(wù)。在滬深等地,購(gòu)房者只需花幾千元就能通過(guò)中介購(gòu)買一家成立一年以上的公司,只要購(gòu)房者名列公司前三大股東,且名下有房產(chǎn),就能以房產(chǎn)為抵押物,向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。
在深圳炒房的魏女士,2020年4月,在中介的慫恿下,找小額貸款公司墊資463萬(wàn)元,買下了位于深圳熱點(diǎn)片區(qū)的一套總價(jià)728萬(wàn)元的房子。她特地通過(guò)中介花7000多元買了一家公司,“目的就是為了搞經(jīng)營(yíng)貸,這里面還包含給這家公司做賬一年的費(fèi)用”。但當(dāng)月,經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市被媒體曝光,隨后銀行收緊放貸政策,要求房產(chǎn)過(guò)戶滿6個(gè)月后才能申請(qǐng)辦理經(jīng)營(yíng)貸。小額貸款公司年化24%的高額利息榨干了魏女士,致其資金鏈斷裂。最終這套房子于2020年12月被法院拍賣。
經(jīng)營(yíng)貸流入樓市,加大了炒房資金“杠桿”。這種“火上澆油”的行為,助長(zhǎng)了一些地方樓市的投機(jī)氣氛。
查出的問(wèn)題不少
2021年以來(lái),一場(chǎng)針對(duì)違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)貸炒房的“圍剿”在多個(gè)熱點(diǎn)城市展開(kāi)。北京、杭州等城市明確表態(tài)嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸流入樓市,上海、廣州、深圳等城市加大挪用經(jīng)營(yíng)貸查處力度。
中國(guó)人民銀行廣州分行和廣東銀保監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)排查,截至3月16日,發(fā)現(xiàn)廣東轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元、920戶。
深圳銀保監(jiān)局、中國(guó)人民銀行深圳市中心支行3月18日通報(bào)經(jīng)營(yíng)貸專項(xiàng)核查結(jié)果:已提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規(guī)貸款,處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家,處罰問(wèn)責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次,處罰金額合計(jì)575萬(wàn)元。
上海銀保監(jiān)局表示,上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個(gè)人住房信貸管理專項(xiàng)自查工作,存在貸款資金用途違規(guī),部分個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中,有相當(dāng)部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推的身影,涉嫌違規(guī)的操作方式包括通過(guò)中介機(jī)構(gòu)過(guò)橋墊資套取經(jīng)營(yíng)貸置換個(gè)人住房按揭貸款、經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)手多次后挪用個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款用于購(gòu)房首付款等。
監(jiān)管仍需發(fā)力
銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款借款人主體資質(zhì)審核不嚴(yán),未穿透式核查貸款資金流向,李宇嘉說(shuō),這也縱容了資金中介、房產(chǎn)中介的違規(guī)行為,讓炒房者輕易獲得了低成本的資金。
實(shí)際上,除了經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市外,在貸款環(huán)節(jié)還存在諸多“傳統(tǒng)套路”,比如通過(guò)做高房屋評(píng)估價(jià)提高貸款額度(高評(píng)高貸)、虛開(kāi)銀行流水證明、虛開(kāi)收入證明、修復(fù)不良征信記錄等與貸款相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié),花幾千元就能通過(guò)中介搞定。