前幾天接到銀行電話通知,我的房貸利率必須在月底前選擇LPR或者固定利率,應(yīng)該怎么辦呢?可以不選擇嗎?

2019年12月央行發(fā)布存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換文件,從3月1日起,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商,將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值),加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。轉(zhuǎn)換工作原則上應(yīng)于明年8月31日前完成。

按照央行的規(guī)定,存量商業(yè)房貸合同下滿足以下5個(gè)條件必須轉(zhuǎn)化。

(1)2020年1月1日前房貸已經(jīng)發(fā)放或者已簽訂合同但是貸款未發(fā)放

(2)房貸利率按照基準(zhǔn)利率上下浮確定

(3)浮動(dòng)利率,比如每年1月1日利率調(diào)整,固定利率不用調(diào)整

(4)商業(yè)貸款或者商業(yè)貸款和公積金貸款混合貸款,公積金貸款不轉(zhuǎn)換,如果是商業(yè)貸款和公積金的混合貸款,只轉(zhuǎn)換商貸部分

(5)貸款剩余期限大于1年

滿足了上面5個(gè)條件則必須要轉(zhuǎn)化,因?yàn)檫@是央行發(fā)布的頂層文件,必須要更改。

首先我們要理解固定利率和LPR利率是什么?

(1)固定利率,固定利率房貸合同期限利率保持不變,現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率上下浮的模式下,當(dāng)基準(zhǔn)利率發(fā)生變化時(shí),房貸利率也跟著變化,近5年看,2015年3月1日,5年以上貸款基準(zhǔn)利率從6.15%降到5.9%,同年的5月11日下降到5.65%,隨后6月28日,基準(zhǔn)利率下降到5.4%,8月28號(hào),進(jìn)一步下降到5.15%,2015年10月24日是基準(zhǔn)利率最后一次調(diào)整,利率下降到4.9%。

貸款的基準(zhǔn)利率一直處于下降,如果你貸款合同現(xiàn)在就是固定利率,非浮動(dòng)利率上浮模式,你已經(jīng)吃虧了,多支付了房貸利息。

(2)LPR利率

LPR利率等于MLF利率+加點(diǎn)組成,MLF是央行的中期借貸便利利率,加點(diǎn)有18家銀行報(bào)價(jià)形成,加點(diǎn)就是我們理解的18家報(bào)價(jià)銀行的利率,去掉最高和最低,然后去平均數(shù)。 LPR利率每個(gè)月20號(hào)公布。

商業(yè)房貸利率基于LPR利率的模式是在LPR利率基礎(chǔ)上再加上加點(diǎn)數(shù)組成,加點(diǎn)數(shù)每個(gè)地區(qū)按照當(dāng)?shù)氐那闆r靈活指定。房貸合同轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR利率后,加點(diǎn)數(shù)保持不變。

我現(xiàn)在的貸款利率為基準(zhǔn)利率打9折,利率為4.41%,轉(zhuǎn)化前后利率保持不變,加點(diǎn)數(shù)等于4.41%-2019年LPR利率=-0.39%,基于LPR利率的合同,利率是不是也在合同期限內(nèi)保持不變,顯然不是的,我們的房貸合同里面有重定價(jià)日,在重定價(jià)日當(dāng)天會(huì)切換貸款利率,新的一年貸款利率=最近12月份的LPR利率+加點(diǎn)組成。

從上面的分析看,固定利率合同內(nèi)利率保持不變,LPR利率在貸款重定價(jià)日會(huì)重新計(jì)算利率,兩者誰(shuí)劃算就看LPR利率是會(huì)上升還是下降,從LPR利率的前身基準(zhǔn)利率看,利率已經(jīng)處于下行,LPR發(fā)布后,利率下降了3次。另外即使沒(méi)有疫情,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)處于下行通道,需要寬松的貨幣環(huán)境支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,而且現(xiàn)在屬于后疫情階段,更需要寬松的貨幣環(huán)境,所以不管從短期看,還是長(zhǎng)期看,LPR利率會(huì)處于下行空間,所以LPR更劃算。

綜上所述: 商業(yè)房貸貸款利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR或者固定利率,這是頂層設(shè)計(jì),滿足上面的5個(gè)條件必須轉(zhuǎn)換。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境及歷史情況分析,轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR利率更劃算,我會(huì)選擇轉(zhuǎn)化為為L(zhǎng)PR利率。