今年5月發(fā)生了兩件影響房貸利率的“大事”——中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知,5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)下調(diào)15個基點(diǎn)。金融管理部門政策調(diào)整疊加市場利率下行,當(dāng)前全國多地首套房貸利率有所下調(diào),一些城市已降至利率下限4.25%。

5月15日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個基點(diǎn),二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這一通知的發(fā)布,是在堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位的基礎(chǔ)上,支持剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示,此次二套房貸利率下限未做調(diào)整,表明在“房住不炒”基調(diào)不變的背景下,本次房貸利率調(diào)整釋放的信號是重點(diǎn)鼓勵剛需、繼續(xù)遏制投資投機(jī)行為。

5月20日,5年期以上LPR出現(xiàn)了自2019年改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制以來的最大降幅——下行15個基點(diǎn)至4.45%。與下調(diào)房貸利率下限相比,這一舉措不僅影響新增貸款,還將影響存量貸款利率。

金融管理部門政策調(diào)整疊加市場利率下行后,全國多地首套房貸利率有所下行。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年5月,首套房貸主流利率平均值為4.91%,環(huán)比回落26個基點(diǎn),較去年最高點(diǎn)回落83個基點(diǎn),達(dá)到近年來的較低水平。

據(jù)了解,2021年部分時(shí)點(diǎn),蘇州轄內(nèi)銀行首套房貸利率曾突破6%;2021年9月,鄭州首套主流房貸利率曾達(dá)到6.37%,二套達(dá)6.62%。

而截至今年5月19日,在天津、青島、濟(jì)南、鄭州等多地,首套房貸利率已下調(diào)至金融管理部門規(guī)定的利率下限4.4%;20日之后,隨著5年期以上LPR的下調(diào),多地首套房貸利率進(jìn)一步下調(diào)至下限4.25%。

值得注意的是,本次首套房貸利率下限的調(diào)整,是按照因城施策的原則,指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制,根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求,自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

當(dāng)前,我國個人住房貸款利率采用“全國、城市、銀行”三層定價(jià)機(jī)制。華泰固收研究員張繼強(qiáng)介紹,全國層面,房貸利率下限主要以LPR為基準(zhǔn)進(jìn)行加減點(diǎn);城市層面是在全國政策下限基礎(chǔ)上,各地確定轄內(nèi)城市的貸款利率加點(diǎn)下限;在銀行層面,各家銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等,在城市利率下限基礎(chǔ)上確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

“銀行在和客戶約定首套房貸利率時(shí),也有一定的約束和條件?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹,一是看客戶資質(zhì),即征信記錄、交易流水、貸款記錄等;二是看合作樓盤工程情況和認(rèn)購情況;三是看中介資質(zhì),如中介規(guī)模、合作關(guān)系等。

王青認(rèn)為,金融管理部門政策調(diào)整,帶動多地首套房貸利率下調(diào),將促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過,應(yīng)該看到,我國地域廣袤,各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場差異大,市場分化明顯,因城施策的力度也有所不同。房子是用來住的、不是用來炒的定位已經(jīng)成為社會共識。這個定位沒有動搖,力度沒有放松。