昨天開始，問(wèn)房貸的人就明顯多起來(lái)。因?yàn)?月1日起，今年1月1日之前買房的朋友，就可以向銀行申請(qǐng)貸款的基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換。
但問(wèn)題是：這房貸利率，換還是不換？具體怎么換呢？
今天，就這個(gè)問(wèn)題，我們?cè)賮?lái)聊一聊。
先說(shuō)說(shuō)我們的傾向：更建議換成LPR，也就是新的利率計(jì)價(jià)方式。
當(dāng)然，重點(diǎn)還是先看我們的分析邏輯，認(rèn)同了再做決定。
今年的3月到8月期間，今年之前簽訂房貸合同的朋友，有且僅有一次選擇的機(jī)會(huì)。具體來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)選項(xiàng)：
1）浮動(dòng)利率：換成LPR計(jì)價(jià)方式，未來(lái)利率會(huì)隨LPR浮動(dòng)；
2）固定利率，按照同一個(gè)利率一直執(zhí)行下去。
比如你合同上的房貸利率是4.9%，未來(lái)就一直按4.9%到還完為止。
這里再做個(gè)簡(jiǎn)單科普，LPR到底是什么？
LPR又叫做“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”。具體到每個(gè)月，由18家專門的銀行分別報(bào)出自己的貸款利率，然后去掉最高價(jià)和最低價(jià)，剩余16個(gè)利率計(jì)算平均值，就得出了這個(gè)月的LPR，所以是每月浮動(dòng)的。
理解了原理，選擇的核心邏輯也明確了：你認(rèn)為在你剩余的貸款期限中，LPR整體會(huì)是上升的，還是下降的。
認(rèn)為會(huì)上升，就選固定利率，不受上漲影響；
認(rèn)為會(huì)下降，就選LPR，能夠享受下降的實(shí)惠。
仔細(xì)分析一下，短期來(lái)看，LPR整體下降是比較明確的；
但長(zhǎng)期來(lái)看，如果你的房貸剩余期限還比較長(zhǎng)，怎么判斷呢？
我們投研小伙伴也討論了下，覺得LPR長(zhǎng)期會(huì)上升的概率不大。
隨著利率市場(chǎng)化，房貸跟市場(chǎng)整體利率的長(zhǎng)期變化方向，大概率也是相同的。
市場(chǎng)利率要長(zhǎng)期漲：
- 要么國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期保持超高速增長(zhǎng)，比如GDP持續(xù)6%+7%+，整個(gè)市場(chǎng)利率自然也會(huì)高，畢竟經(jīng)濟(jì)本身增長(zhǎng)就這么快；
- 或者，國(guó)內(nèi)通脹嚴(yán)重，甚至持續(xù)嚴(yán)重。
我覺得概率不大。
當(dāng)然，誰(shuí)也不能完全預(yù)測(cè)未來(lái)，如果你完全不想接受任何變動(dòng)，就想鎖定固定利率，也是可以的。
另外，補(bǔ)充一句，剩余貸款期限越短、剩余還款本金越小的朋友，這次調(diào)整的差別越小。你可以算算實(shí)際能差的利息費(fèi)用，很可能就沒(méi)那么糾結(jié)了。
邏輯明白了，我們?cè)賮?lái)聊聊更實(shí)操的問(wèn)題。
目前，不少銀行已經(jīng)推出具體方案；考慮到方便辦理，大都支持網(wǎng)上操作。這些銀行，只要按銀行通知，登錄網(wǎng)銀或手機(jī)銀行，就能完成轉(zhuǎn)換，還是很方便的。
至于你們關(guān)心的LPR±點(diǎn)利率的具體計(jì)算，我們?cè)僖黄饎?dòng)手算一下。
Step 1：計(jì)算你的實(shí)際貸款利率
再?gòu)?qiáng)調(diào)一次，凡是2020年1月1日前簽訂的商業(yè)貸款合同，都屬于此次可轉(zhuǎn)換范圍。
找到合同上，簽訂的實(shí)際貸款利率。
當(dāng)初簽訂時(shí)，可能會(huì)有利率折扣、或上浮，算上這部分后所得，就是你的實(shí)際貸款利率。
比如，我的一位朋友，2年前買的房，當(dāng)時(shí)簽訂的「商業(yè)貸款合同」，是央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打9折。
因此，他目前貸款的實(shí)際利率是：4.9%*0.9=4.41%
Step 2：計(jì)算加/減點(diǎn)
選擇轉(zhuǎn)換后，
你未來(lái)某年的房貸利率 =每年1月1日（或貸款合同對(duì)應(yīng)月）的五年期以上LPR±點(diǎn)
在這個(gè)公式里，LPR是每年一換的，而加/減點(diǎn)部分，則是固定的。
計(jì)算也不復(fù)雜，把你今年的貸款實(shí)際利率 - 4.8%，就能得到。
*4.8%是2019年12月最新公布的五年以上LPR利率
還是拿前面那個(gè)朋友舉例，4.41%-4.8%=-0.39%，那他的加/減點(diǎn)就是：-39。一個(gè)點(diǎn)等于0.01%。
轉(zhuǎn)換完成后，他今年的貸款利率是不變的。但從2021年起，就會(huì)隨LPR變動(dòng)，一年變一次。
假設(shè)，2020年12月底，五年以上的LRP降到了4.7%，那朋友的房貸利率就會(huì)變成：
4.7%-0.39%=4.31%——較上一年，優(yōu)惠了0.1%。
另外，對(duì)原先合同里，利率有上浮的朋友，也是同樣計(jì)算，只不過(guò)加/減點(diǎn)是正數(shù)。
為了方便大家，替大家算了一下：
記住，加點(diǎn)是固定的，不影響利率漲跌的走勢(shì)；
選擇LPR計(jì)價(jià)方式，還款利率的漲跌方向，只跟LPR的漲跌有關(guān)。
Step 3：選擇重新定價(jià)時(shí)間
另外，有朋友會(huì)問(wèn)，要不要選自己貸款合同日作為重新定價(jià)的時(shí)間呢？
兩個(gè)選擇，我覺得差別不會(huì)很大。如果硬要說(shuō)出點(diǎn)理由，考慮短期內(nèi)LPR下降趨勢(shì)比較確定，可以這樣選：
貸款發(fā)放日是1-2月的，選1月1日；貸款發(fā)放日在3-12月的，選對(duì)月對(duì)日，都能最早開始享受LPR計(jì)價(jià)。
最后，再多強(qiáng)調(diào)幾句。
這次的利率轉(zhuǎn)換，僅限3月1日～8月31日內(nèi)完成辦理。這是唯一一次機(jī)會(huì)，錯(cuò)過(guò)了就得保持固定利率，到貸款還完了。
此次調(diào)整，僅針對(duì)商業(yè)貸款，如果是純公積金貸款，就無(wú)需變動(dòng)；如果是商業(yè)貸款+公積金的混合貸款，也只能調(diào)整商業(yè)貸款部分。
如果，你是2020年后簽訂商業(yè)貸款合同，或者之后打算買房的，未來(lái)統(tǒng)一按LPR方式計(jì)算房貸，所以也不用糾結(jié)怎么選的問(wèn)題了。