文丨子木
昨天（4月20日），央行公布了最新貸款市場報價利率，1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%，分別較前值下降了20基點、10基點。
很多媒體都把此信息解讀為，近5年以來的最大降息，全面利好各級市場。振臂歡呼著眾，中介們更是在朋友圈借勢炒作，“房價迎來重大利好”。
早在3月底，子木就寫過一篇市場觀察文，陳述了目前全國主要城市的房貸利率都在下滑的事實，而且4月20日5年期LPR（房貸利率）必將下調(diào)。
這是疫情之下，應(yīng)對經(jīng)濟形勢的正常操作，不必過分解讀。
而且之前給的空間是20個基點，這次5年期下調(diào)10基點，說明當(dāng)局對房地產(chǎn)的態(tài)度是一如既往地“克制”，這也是對前幾天，政治局會議重申“房住不炒”的響應(yīng)。
可以看到，現(xiàn)在中央對樓市信貸政策的調(diào)控，已經(jīng)研究出了「慣用套路」：在堅定“首付比例”不動搖的基礎(chǔ)上，不斷下調(diào)房貸利率。
這樣做，既可以有效防止炒房客肆意踩踏市場，又可以引導(dǎo)剛需入場，穩(wěn)住樓市。
精準(zhǔn)微調(diào)
怎么理解呢？
我們都知道，購房調(diào)控政策里，關(guān)于限貸的部分主要是兩個，首付比例和房貸利率。
利率主要體現(xiàn)在購房成本上，通常起到的作用是信號傳遞。例如這次下調(diào)了10個基點，按照100萬的商貸來說，也就是每個月省60塊錢，但在市場眼里，這就是通知大家入場接盤的信息。
當(dāng)然利率多次下調(diào)，也會造成量變，例如2015年，房貸利率從5.9%多次下調(diào)至4.9%，100萬的房貸總利息相差20萬。配合下調(diào)首付比例，創(chuàng)造了上一輪牛市。
首付比例和利率的關(guān)系，相當(dāng)于鬧鐘里的時針和分針。
首付比例和利率同時拉低，房價必大漲，首付比例和利率調(diào)高，樓市就進入了寒冬。目前，當(dāng)局采取的策略，就是“時針不動，撥動分針”，進行「精準(zhǔn)微調(diào)」。
這段時間你會發(fā)現(xiàn)，因為擅自作主撥動時針，下調(diào)首付比例的城市，均被中央強制約談了，政策“一日游”新聞屢見不鮮，正是「精準(zhǔn)微調(diào)」的結(jié)果。
“時針”的大手靠政策，“分針”的決定因素則來自于市場實際情況。而且按照目前情況來講，未來房貸利率會長期處于“一路向下”的趨勢中，難以掉頭。所以二手房合同轉(zhuǎn)換選擇LPR利率定價，怎么都不會虧。
其實這不是銀行所能決定的，房貸利率從“脫鉤基準(zhǔn)，改為LPR定價”那一刻開始，它的命運就交給了市場。在利率市場化的過程中，沒有太多針對普通房貸戶的陰謀在里面。
接下來，子木再擬一文，幫助大家從各個層面認(rèn)識LPR利率持續(xù)走低的事實。這對目前在LPR利率和固定利率之間徘徊的讀者很重要。
迫不得已
LPR利率，最早出生于1933年的美國。
當(dāng)時美國正遭遇金融泡沫破碎后的“大蕭條”時期。那場災(zāi)難遠(yuǎn)比現(xiàn)在疫情嚴(yán)重的多，股市大崩盤，3年內(nèi)美國非正常死亡人數(shù)高達700多萬，絕大多數(shù)是因為自殺和營養(yǎng)不良。
那時候美聯(lián)儲決策出的利率水平，并不能有效地幫助企業(yè)和商業(yè)銀行。利率高了，企業(yè)不敢貸款，利率低了，商業(yè)銀行惡性競爭，大量倒閉。
為了結(jié)束紛爭，美聯(lián)儲推出了LPR利率制度，由30家銀行提出報價LPR，統(tǒng)一面向市場。隨后美國在1970年兩次石油危機后，正式通過LPR進入利率市場化進程，長達17年。
隨后日本、印度、中國的香港、臺灣也學(xué)著美國開始利率市場化，時間都在10年以上。
現(xiàn)在我們學(xué)美國，開始讓利率市場化，也是出于基準(zhǔn)利率牽連的東西太多。每次央行調(diào)基準(zhǔn)利率，都是前怕虎后怕狼，無法對市場經(jīng)濟起到真實有效的調(diào)控。
例如之前房貸利率、企業(yè)貸款利率均和基準(zhǔn)掛鉤，央行想刺激經(jīng)濟，調(diào)低利率把錢輸送到小微企業(yè)頭上，結(jié)果房貸利率也跟著降低了。
購房者還的貸款數(shù)額整體下降，這個涉及幾十萬億資金的債務(wù)大盤，銀行根本承受不住。
所以利率市場化的好處是，貨幣可以根據(jù)市場的實際情況自行調(diào)節(jié)利率水平，讓經(jīng)濟對利率的變化更加靈敏。
這就像你去市場買土豆，原來土豆的價格是市場的大老板說了算，而現(xiàn)在，你一顆土豆賣多少錢菜場老板不過問，只要有人愿意買，你能賣出去就行，市場說的算。賣菜的人少了，物依稀為貴，白菜價格自然哄抬升高（愿意借出錢的人少了，利率升高）。
所以我們得出的結(jié)論是，LPR利率水平取決于資金價格，錢多了大家借錢容易，利率就會降低，錢少了借錢難，利率就會上升。
長期走勢
基于此，我們從不同角度分析中國利率的長期走勢。
這就是上面所講的，利率是資金價格的體現(xiàn)，發(fā)達國家的資本是過剩的，錢更容易借到，利率水平自然較低。唯有這樣，才能保證資本的正常流動。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年以來，已經(jīng)有超過35個經(jīng)濟體處于降息周期。甚至有些國家出現(xiàn)了存款負(fù)利率的現(xiàn)象。原因很簡單。
把錢放在銀行，銀行運轉(zhuǎn)資本無法增值或者生息能力太差，就會虧損，還不如讓人們多持有現(xiàn)金去消費或者投資。
如果未來我們造不出當(dāng)年像汽車、飛機、智能手機這種跨時代意義的科技產(chǎn)品，未來的幾十年里，全球利率下降趨勢只會越來越嚴(yán)重。
之前早已達到極限的北歐、日本已經(jīng)進入負(fù)利率，美國一直利用自己霸主地位維持微弱的正利率，在這次疫情沖擊下也進入負(fù)利率，這都是全球經(jīng)濟衰退的表現(xiàn)。
中國目前正在從中等國家向發(fā)達國家長途跋涉。事實上，單純經(jīng)濟水平這個指標(biāo)講，北上廣深已經(jīng)達到發(fā)達國家水平（社會福利還差許多）。
在長途跋涉的路上，我們的資本一定會從稀缺逐漸走向過剩，利率水平隨之會處于長期下降的趨勢。從近期的大基建計劃和一輪接一輪的放水可以看出，資本過剩的趨勢已經(jīng)泛濫眼前。
當(dāng)然中國還有內(nèi)需市場、一定可挖掘的城鎮(zhèn)化率，一帶一路的兄弟國家，這幾張王牌，可以延緩利率過快下滑的趨勢。
(圖標(biāo)：藍(lán)色為基準(zhǔn)，白色為LPR)
從圖中可以看出，90年代，那時候我們的利率水平在10%左右，30年后的今天，我們的利率水平在5%左右，這都是發(fā)生在眼前的事實。而且從去年利率改革開始，5年期的LPR已經(jīng)連續(xù)4次下調(diào)。
除此之外，我們因為長期處于追求GDP的社會經(jīng)濟環(huán)境中，債務(wù)問題嚴(yán)重。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，實體經(jīng)濟接近90%的融資仍然依賴于債務(wù)融資。再加上居民杠桿和地方政府杠桿，我們對低利率的需求將越來越強。
用《勉諭兒輩》中的一句話總結(jié)，就是“由儉入奢易，由奢入儉難”。
格局
綜上所述，無論是中國走進利率市場化進程，還是為了促進實體經(jīng)濟發(fā)展，或者是債務(wù)型經(jīng)濟對低利率的追求。
在宏觀經(jīng)濟條件允許的情況下，中國LPR利率在未來很長一段時間內(nèi)，將會逐步走低。
LPR的出臺也是為了提高經(jīng)濟運行對利率工具的敏感性，讓我們的大國路走得更順暢一些。而在此階段讓大家更換存量房貸款合同，也是為了動員大家配合走好這一步。所以，用自己的小心思揣摩什么陰謀論，格局有些小了。
換句話講，這點兒小錢的讓利，對于利率市場化帶來的好處來講，簡直不足為道。
但我唯有擔(dān)心的是，利率下行會帶來一批投機客從中進行“機制套利”，從而毀掉市場。例如近段時間，一些深圳企業(yè)主利用對小微企業(yè)的扶持政策，從銀行拿到低息經(jīng)營貸款套現(xiàn)炒房。房價大漲，深圳市場哀聲載道。
這無疑于給深圳年輕人心上插了一把刀。
我一直認(rèn)為，深圳建設(shè)的是“中國特色社會主義先行示范區(qū)”，“中國特色”絕對不是炒房，而是全國年輕人的創(chuàng)造力和共同努力的結(jié)果。
否則，我們根本不用利率市場化，直接墜入負(fù)利率時代。