提前還房貸，先收補償金？1日，交通銀行（下簡稱交行）發(fā)布公告稱，自11月1日起，調(diào)整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準，具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。

中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼對中新經(jīng)緯表示，在實踐中，較少銀行對提前還款行為收取違約金。他預(yù)計，其他銀行不會跟進交行此舉措。

交行提前還房貸將收取補償金

交行在公告中稱，為進一步做好個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）相關(guān)金融服務(wù)，規(guī)范提前還款補償金收費行為，交通銀行對個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準進行調(diào)整。經(jīng)調(diào)整后，個人按揭類貸款（包括個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、個人廠房貸款）及個人線上抵押貸（消費），提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。

交行還提到，在合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補償金優(yōu)惠減免權(quán)限。調(diào)整后的收費標準將于2022年11月1日起施行，在2022年11月1日前仍按原收費標準執(zhí)行。

中國農(nóng)業(yè)銀行北京某網(wǎng)點的客服告訴中新經(jīng)緯，銀行是有這方面的規(guī)定，但具體要不要收取、怎么收是跟辦理房貸時的銀行對接人員根據(jù)具體情況來決定的。

“目前天津地區(qū)提前還款，違約金原則上是不收的?！闭猩蹄y行天津地區(qū)的客服告訴中新經(jīng)緯，目前還沒有收到相關(guān)通知，后續(xù)是否會收取要看當(dāng)?shù)睾罄m(xù)的規(guī)定。

光大銀行青島地區(qū)專管貸款業(yè)務(wù)的人士也表示，暫時也不對提前還款的客戶收取補償金。

其他銀行未來會跟進嗎？

為何有的銀行收，有的不收，針對提前還款行為收取補償金合理嗎？對此，董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時表示，商業(yè)銀行向客戶發(fā)放貸款，并以合同形式明確約定貸款期限、利率等要素。全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關(guān)于貸款期限的約定，是一種“違約”行為。這是部分銀行對提前還款行為收取違約金（補償金）的邏輯基礎(chǔ)。目前法律未明確規(guī)定提前還款需要支付違約金（補償金），具體需要看貸款合同約定。如果貸款合同明確約定提前還款需要支付違約金（補償金），那么交通銀行按照合同約定收取違約金（補償金）在法律上沒有問題。

不過，董希淼指出，在實踐中，較少銀行對提前還款行為收取違約金（補償金）。少數(shù)銀行即使有收取違約金（補償金）的約定，客戶往往可以申請豁免，或通過購買一定金額金融產(chǎn)品或存款獲得豁免。

一位不愿具名的券商金融分析師也告訴中新經(jīng)緯，對提前還款行為收取違約金在西方銀行很普遍，因為該行為打破了原有的貸款合同法，提高了銀行自身的利率風(fēng)險，中國的銀行也都有這個，只是沒收過，主要看貸款合同里簽沒簽。

董希淼表示，根據(jù)交通銀行公告，此次收取所謂提前還款補償金的條件較為苛刻、比例較高，可能出于兩個方面原因：一是今年以來個人貸款有效需求不足，增長緩慢，試圖以收取“補償金”手段遏制客戶提前還款行為；二是近年來由于加大向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利，費用減免較多，中間業(yè)務(wù)收入下滑明顯，通過收取“補償金”增加中間業(yè)務(wù)收入。

據(jù)央行披露，上半年人民幣貸款增加13.68萬億元，同比多增9192億元，但劃分部門看，個人貸款增速繼續(xù)下滑，2022年上半年住戶貸款增加2.18萬億元，增量不足去年同期的一半；住戶其他消費貸款上半年增加1095億元，同比少增5322億元。與此同時，居民提前還貸的意愿也有所提升。國盛證券金融分析師馬婷婷團隊指出，近期走訪各銀行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，關(guān)于按揭方面，大部分銀行表示上半年投放弱于往年同期，主要是需求相對較弱，且有部分客戶選擇提前還款。

如今交行先行開收補償金，其他銀行未來是否會跟進呢？

對此，董希淼認為，今年以來，受經(jīng)濟下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，居民工作不穩(wěn)定性加大，部分居民收入有所下降，投資和消費需求不振，對未來預(yù)期不明。在這種情況下，金融管理部門多次要求銀行加大對實體經(jīng)濟支持服務(wù)，采取切實措施積極為企業(yè)和個人紓困解難，降低實體經(jīng)濟綜合融資成本。因此，在交通銀行發(fā)布此公告后，預(yù)計其他商業(yè)銀行不會同步跟進。

董希淼還在采訪中表示，交通銀行作為大型商業(yè)銀行，應(yīng)提高站位，提高認識，立即取消提前還款補償金，在服務(wù)實體經(jīng)濟、服務(wù)普羅大眾等方面展現(xiàn)出大行的應(yīng)有作為和擔(dān)當(dāng)。

那么，對于購房者來說，提前還房貸究竟合不合算？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進建議，如果手中有閑錢，認為市場投資機會不多，購房者先還房貸問題不大。但如果出現(xiàn)違約金較高，或大部分房貸利息前期已經(jīng)還得差不多的情況下，他建議“還是要慎重提前還款，太折騰的話意義不大”。

嚴躍進建議，每位購房人可根據(jù)自身情況，對比市場資本的投資收益與貸款成本后再做還不還房貸的決定。在他看來，隨著LPR逐漸下調(diào)，購房者未來要還的貸款利率長期也會是一個走低的趨勢。