8月25日，中國人民銀行發(fā)布最新公告，宣布從10月8日起對新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的計(jì)算方式進(jìn)行全面調(diào)整。
最為貼近大眾的莫過于房貸利率如何變化。新政明確，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。
什么是貸款市場報(bào)價(jià)利率？
貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），也就是貸款基礎(chǔ)利率，創(chuàng)設(shè)于2013年10月，簡單的說，LPR就是18家（注：8月17日，在原有的10家全國性銀行基礎(chǔ)上增加城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營銀行）綜合實(shí)力較強(qiáng)的大中型銀行通過自主報(bào)價(jià)的方式，確立一個(gè)最優(yōu)貸款利率供行業(yè)定價(jià)參考。央行在2013年7月全面放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，隨后為了進(jìn)一步推進(jìn)利率市場化，完善金融市場基準(zhǔn)利率體系，指導(dǎo)信貸市場產(chǎn)品定價(jià)，隨后創(chuàng)設(shè)了LPR。
此次政策明確，個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。
個(gè)人住房貸款利率最新定價(jià)辦法是什么？
改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。具體來說，1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率為4.25%，5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率為4.85%。1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。
對于個(gè)人住房貸款利率的實(shí)行年限，新政明確，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。
實(shí)行貸款市場報(bào)價(jià)利率和此前相比有何變化？
按照中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人的解答，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）。
業(yè)內(nèi)人士指出，該政策本身并非直接提升或降低現(xiàn)有房貸利率水平，而是在市場化的基礎(chǔ)上對房貸利率執(zhí)行更為嚴(yán)格的規(guī)定。
當(dāng)前，央行五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%。
目前而言，一些城市首套房利率仍存在打折的情況，比如上海，首套房利率最低可以打9折到95折；而二套房通常是基準(zhǔn)利率的1.1倍。
按此計(jì)算，首套房利率即為4.9%*0.9=4.41%，按8月20日5年期以上LPR為4.85%對比來看，略低。二套房的房貸利率即為4.9%*1.1=5.39%，按8月20日5年期以上LPR為5.45%對比，同樣略低。
而在房貸利率普遍上調(diào)的情況下，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)利率上浮10%~20%，二套房貸上浮20%~30%。
同樣以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計(jì)算，即基準(zhǔn)利率1.1倍，利率為4.9*1.1=5.39%。二套房貸上浮20%計(jì)算，即基準(zhǔn)利率1.2倍，利率為4.9*1.2=5.88%。由此對比，均略高于貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）。
業(yè)內(nèi)人士也指出，由于LPR每個(gè)月都會(huì)調(diào)整，還要看10月新政執(zhí)行時(shí)相應(yīng)的LPR。
“市場規(guī)定的是利率下限，就算預(yù)期利率會(huì)有所下行，但是否能拿到有不確定因素，比如這個(gè)地區(qū)樓市調(diào)控是否有壓力，各個(gè)銀行自身資金是否充裕有關(guān)?！?上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。
不過，此前央行已經(jīng)明確表示，房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降?！胺抠J利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定?！?/p>
同時(shí)，個(gè)人住房貸款利率實(shí)行貸款市場報(bào)價(jià)利率也實(shí)行因城施策。
政策指出，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
對樓市會(huì)有影響嗎？
政策明確，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
此外，10月8日起執(zhí)行的新政，只針對商貸，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。也就是說，如果你10月8日以后買房貸款時(shí)只使用公積金貸款，那還是沿用現(xiàn)在的模式。
諸葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，從央行公布的房貸利率定價(jià)機(jī)制來看，與以往不同的是明確了房貸利率的下限，首套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（當(dāng)前為4.85%），二套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)（約為5.45%），全國二套房房貸利率全面提升，首套房利率看似比當(dāng)前基準(zhǔn)利率略低，但預(yù)計(jì)各地會(huì)自行公布首套房利率加點(diǎn)后不會(huì)低于當(dāng)前基準(zhǔn)利率水平。
而對于熱點(diǎn)城市來說，新的利率定價(jià)機(jī)制明確要求各地要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場實(shí)際狀況制定利率加點(diǎn)，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市實(shí)際執(zhí)行的利率加點(diǎn)將在央行公布的60個(gè)基點(diǎn)上明顯提高，至少不低于當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行的利率。
未來一段時(shí)間，全國房貸利率不但不會(huì)下降，反而整體會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢，特別是二套房利率，對房地產(chǎn)市場銷售將會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，LPR由18家銀行月度報(bào)價(jià)決定，此次政策確定的是轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，同時(shí)還要看新政執(zhí)行時(shí)期的LPR，在房子是用來住的，不是用來炒的大背景下，長期來看并沒有利好樓市。
上海鏈家資深分析師楊雨蕾則認(rèn)為，商業(yè)貸款利率是根據(jù)基準(zhǔn)利率上浮或者下浮，比如目前上海不少銀行會(huì)根據(jù)基準(zhǔn)利率打九五折，此次調(diào)整參考基準(zhǔn)后，就不再存在打折的情況了。但是未來基準(zhǔn)利率可能不變，而LPR可能會(huì)下降，所以長期來看LPR定價(jià)存在相對的優(yōu)勢。而且根據(jù)央行的規(guī)定，在貸款合同期限內(nèi)，最短每年可以對貸款利率進(jìn)行重定價(jià)，即定價(jià)基準(zhǔn)部分可根據(jù)最近一個(gè)月的相應(yīng)期限的LPR進(jìn)行調(diào)整（加點(diǎn)部分固定不變）。
楊雨蕾認(rèn)為，新的參考基準(zhǔn)規(guī)定了貸款利率的下限，加點(diǎn)部分則根據(jù)各地及各人實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。此外，雖然打折的情況未來將不存在，但是每年可有一次重定價(jià)的機(jī)會(huì)，長期來看LPR定價(jià)有相對優(yōu)勢。但是短期內(nèi)貸款利率不會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，且在目前“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，長期來看貸款利率也不會(huì)出現(xiàn)明顯的下降。