雖然如今的房價(jià)不斷上漲,貸款買房的人越來越多,雖然很多人買房都是一輩子的事情,但是誰也不能保證在未來的日子里會(huì)出現(xiàn)什么樣的變故,有些購房者在買房后會(huì)因?yàn)槟承┰驅(qū)⒆约赫谶€貸的房子出售,但是房子還抵押在銀行呢,那么有貸款的房子可以買嗎?貸款未還清的房子如何買賣?

有貸款的房子可以買嗎?

如今貸款買的房子銀行都是會(huì)在原房屋上設(shè)立抵押的,根據(jù)《物權(quán)法》第191條第二款規(guī)定:“抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”也就是說,房屋產(chǎn)權(quán)人沒有經(jīng)過銀行的同意,不得轉(zhuǎn)讓房屋,除非購買人愿意替房屋產(chǎn)權(quán)人代為還清銀行的債務(wù)。因?yàn)橘J款未還清的房子是不能變更產(chǎn)權(quán)的,買房的人拿不到產(chǎn)權(quán)證,所以只有償還完貸款后才能過戶。

但是,有貸款的房子還是可以買賣的,首先需要明確的一點(diǎn)就是,未還清貸款的房子是可以買賣的,但前提是必須已經(jīng)取得國家認(rèn)可的房屋權(quán)證,因?yàn)槎址拷灰资且苑慨a(chǎn)證為準(zhǔn)的。如果貸款買的房子依然在建設(shè)中,那原房主就可以以合同更名的方式將房屋轉(zhuǎn)讓出去,但是需要先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,取得同意之后就可以先撤銷原合同備案,然后再讓買家與開發(fā)商重新簽訂合同并進(jìn)行備案即可。

貸款未還清的房子如何買賣?

1、用買方的首付款繳清剩余貸款

在二手房交易的過程中,如果該房屋是正在還貸的房子,那么用買方的首付款繳清剩余貸款是很常見的。適用于原房主貸款額度較低或所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下,買家會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%,賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清,然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記,進(jìn)行下一步交易。

2、轉(zhuǎn)按揭(將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上)

轉(zhuǎn)按揭就是說在借款人出售作為抵押物的房屋,經(jīng)貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子,需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買方,讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)流程相當(dāng)復(fù)雜,存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭的情況,這種方法在使用中受到很多限制,目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少。

3、再次貸款來繳清剩余貸款

假設(shè)以上兩種都行不通的情況下,賣家可以考慮用其名下的抵押物(如其他房產(chǎn))向銀行或者資金機(jī)構(gòu)申請抵押貸款,以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款,但是需要利息或者手續(xù)費(fèi)。