廈門樓市的九月“成績單”看了嗎？
新房成交902套，二手住宅成交2352套，二者環(huán)比均跌，從數(shù)據(jù)來看，實在難言“金九”。
進入十月，市場上彌漫的涼意暫時沒有消散的趨勢，買方市場仍將持續(xù)，這個時候挑準時機“上車”或許是個不錯的選擇。
但在此之前，你需要一份最新最全的購房攻略：你有沒有購房資格？在廈門如何貸款？購房流程怎樣？二手房稅費多少？……針對這一系列問題，我們給大家整理了一份購房大全，一起來看~
購房政策
2016年10月5日起，廈門市對行政區(qū)域內(nèi)180㎡（含）以下住宅實行限制購買政策。購房前需要進行購房資質(zhì)審核。根據(jù)身份、戶籍，限購政策也不盡相同↓↓↓
限購
1. 對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積180平方米及以下的商品住房；
2. 對擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭或本市戶籍成年單身（含離異）人士，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積180平方米及以下的商品住房；
3. 對無法提供購房之日前4年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。
限貸
限貸政策基礎上實行“認房又認貸”：1筆房貸已結(jié)清最低首付從35%提至40%，名下無房有未結(jié)清貸款記錄的首付60%。
廈門本市無住房、無貸款記錄的首套房首付比例30%，名下房貸已結(jié)清的最低首付比例40%；購買二套房且名下無房貸記錄的首付比例40%，有一套房貸記錄的，應按50%支付最低首付。
新規(guī)住房交易時點在2017年3月29日（含3月29日）后的，按照新政策執(zhí)行。
限售
新購買住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。
貸款政策
商業(yè)貸款
根據(jù)9月20日公布的最新LPR情況，5年期水平為4.85%。也就是說，經(jīng)過加點后，這些銀行當前的執(zhí)行利率為首套5.15％、二套為5.65％。
（以上信息僅供參考，不同銀行甚至不同支行對不同樓盤提供住房貸款時的利率情況會有一定的差異，具體情況以具體樓盤合作銀行提供的政策為準?。?/p>
需要指出的是，按照《關于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》要求，2019年10月8日以后，房貸利率將參照最新的LPR市場利率進行制定。
也就是說，上述表格中房貸利率依然掛鉤基準利率的銀行，10月8日以后房貸利率也會照新政作出調(diào)整。
公積金貸款
1. 貸款額度
目前廈門執(zhí)行的公積金貸款是：最高貸款額度為120萬元。
職工家庭首次申請住房公積金貸款的，最高貸款額度為120萬元；職工家庭第二次申請住房公積金貸款的，最高貸款額度為100萬元。
如何貸滿120萬？
如果個人公積金帳戶無余額，貸滿120萬所需條件：
流動系數(shù)1，需繳存基數(shù)9524（即公積金月繳2284）
流動系數(shù)0.8，需繳存基數(shù)11905（即公積金月繳2857）
流動系數(shù)0.6，需繳存基數(shù)15873（即公積金月繳3810）
2. 首付比例及利率
按照我市同期商業(yè)銀行個人住房貸款首付款比例標準，從7月1日起，廈門公積金首套首付比例提至30%。
6月28日，廈門市住房公積金中心發(fā)布《我市調(diào)整部分住房公積金提取貸款政策》。公積金繳存、提取和貸款相比此前有了變化↓↓↓
【繳存】
上限5030元下限170元
2019年度（2019年7月1日至2020年6月30日），廈門市住房公積金月繳存額上限為5030元，下限為170元。
【提取】
◆ 提取住房公積金購建大修自住住房，住房所在地必須為本人或配偶的戶籍地或工作地。
◆ 職工與單位終止勞動關系后，須辦理住房公積金賬戶封存。若職工在異地工作，開立住房公積金賬戶且穩(wěn)定繳存半年以上的，應辦理異地轉(zhuǎn)移接續(xù)；非廈門戶籍職工未在異地繳存的，封存滿半年后可提取。
【貸款】
◆ 調(diào)整住房公積金貸款資格
申請住房公積金貸款職工家庭，除須符合無未結(jié)清住房公積金貸款，且無兩次及以上住房公積金貸款記錄的規(guī)定外，還應符合廈門市商業(yè)性個人住房貸款資格。
◆ 施行差別化信貸政策
首付款比例標準有調(diào)整
自7月1日起，首付款比例標準，按照廈門市同期商業(yè)銀行個人住房貸款首付款比例標準執(zhí)行，住房貸款記錄包含廈門市住房公積金貸款記錄（含公轉(zhuǎn)商貸款）和人民銀行個人征信報告體現(xiàn)的住房貸款記錄。今后，廈門市商業(yè)銀行個人住房貸款首付款比例標準發(fā)生變化時，隨之相應調(diào)整。
◆ 調(diào)整住房公積金貸款額度計算公式中的流動性調(diào)節(jié)系數(shù)對應的使用率區(qū)間。
流動性過剩（貸款使用率<60%）時，系數(shù)為1.2；流動性正常（60%≤貸款使用率<85%）時，系數(shù)為1；流動性不足（85%≤貸款使用率< 90%）時，系數(shù)為0.8；流動性緊張（貸款使用率≥90%）時，系數(shù)為0.6。
◆ 對異地貸款業(yè)務和商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務實施動態(tài)管理。
流動性調(diào)節(jié)系數(shù)低于1時，暫停異地貸款業(yè)務和商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務；流動性調(diào)節(jié)系數(shù)高于（含）1時，恢復異地貸款業(yè)務和商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務。
根據(jù)廈門市實際情況，自7月1日起將暫停住房公積金異地貸款和商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務。
落戶政策
如何認定是否為本市戶籍？
廈門戶家庭是指家庭成員中夫妻雙方至少有一人是具有廈門市戶籍（包括集體戶口），即視為廈門戶籍家庭。
提示：本人及其配偶、未滿18歲的子女合計為一個家庭。年滿18歲的子女不計算在內(nèi)，其具有購房資格時，可看做單身購買房產(chǎn)。
不同群體如何落戶？
2018年9月21日，廈門市人民政府針對不同人群執(zhí)行不同的落戶政策↓↓↓
1. 重點群體落戶
重點群體包含應屆高校畢業(yè)生、往屆高校畢業(yè)生、技能人才等群體：
放寬高校畢業(yè)生、技術工人、留學歸國人員落戶限制。普通高校本科及以上學歷畢業(yè)生、所學專業(yè)符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的普通高校?？茖W歷畢業(yè)生、取得人力資源行政部門核發(fā)的中級工及以上職業(yè)資格證書的人員、取得國（境）外學歷學位證書或者高等教育文憑且經(jīng)中國留學服務中心認證的留學歸國人員，與我市用人單位依法簽訂勞動（聘用）合同或者依法持有營業(yè)執(zhí)照后，可以按規(guī)定將戶口遷入我市。
◆ 重點群體來廈落戶實施細則
根據(jù)《廈門市人民政府關于完善我市戶籍遷移政策的通知》（廈府〔2018〕257號）規(guī)定，現(xiàn)就“放寬重點群體落戶限制”實施細則明確如下：
一、應屆高校畢業(yè)生落戶要求。應屆高校畢業(yè)生在我市就業(yè)創(chuàng)業(yè)的，可落戶我市。
二、往屆高校畢業(yè)生落戶要求。往屆高校畢業(yè)生在廈就業(yè)符合下列條件的，可落戶本市：
1.在廈合法穩(wěn)定就業(yè)，年齡45周歲以下的本科學歷畢業(yè)生；
2.連續(xù)在廈繳交社會養(yǎng)老保險滿1年，年齡35周歲以下的?？茖W歷畢業(yè)生，其中落戶思明區(qū)、湖里區(qū)應在思明區(qū)、湖里區(qū)單位連續(xù)繳交社會養(yǎng)老保險滿3年。
三、技能人才落戶要求。男性50周歲以下、女性40周歲以下，在廈連續(xù)繳保滿1年的中級工或者在廈合法穩(wěn)定就業(yè)的高級工、技師和高級技師，可落戶本市集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)。
擬落戶思明區(qū)、湖里區(qū)的技能人才要求本人在思明區(qū)、湖里區(qū)擁有《廈門市土地房屋權(quán)證》（房屋用途為住宅，所有權(quán)份額所占比例不得低于51%）的房產(chǎn)。
四、參加國家級一、二類職業(yè)技能競賽、福建省一、二類職業(yè)技能競賽或我市A類職業(yè)技能競賽獲得技術能手稱號的，參加世界技能大賽獲得地市級以上選拔賽獎項的，可參照技師或高級技師申請落戶本市。
五、中等職業(yè)院校畢業(yè)生、技工（師）院校畢業(yè)生通過參加職業(yè)資格培訓，按照技能人才落戶我市。
六、積極吸納各類留學回國人員到我市就業(yè)創(chuàng)業(yè)，其本人、配偶或未成年子女落戶根據(jù)《廈門經(jīng)濟特區(qū)鼓勵留學人員來廈創(chuàng)業(yè)工作規(guī)定》辦理。
七、高校畢業(yè)生是指列入國家統(tǒng)一招生計劃的普通高等教育?？萍耙陨蠈W歷畢業(yè)生，取得畢業(yè)證書當年度的高校畢業(yè)生為應屆高校畢業(yè)生。
已就業(yè)高校畢業(yè)生變更就業(yè)單位的，按照在職人員流動方式辦理。
十、在我市合法穩(wěn)定就業(yè)是指依法辦理我市就業(yè)登記且在廈就業(yè)單位連續(xù)參加我市社會養(yǎng)老保險滿3個月。
十一、本實施細則所稱社會養(yǎng)老保險專指職工基本養(yǎng)老保險，要求以企事業(yè)單位職工名義連續(xù)按時足額繳交，以實際繳費月數(shù)計算，不含補繳部分。
央屬、省屬駐廈單位職工由于管理原因未在廈繳交社會養(yǎng)老保險，可用單位為其在廈繳交的其他社會保險險種參照認定。
十二、本實施細則所指年齡均按照周歲計算，精確到日，即應當在達到相應年齡上限之日前申請辦理。
十三、通過畢業(yè)生接收核準事項申請落戶我市的，落戶有效期為3年，自辦理就業(yè)報到手續(xù)之日起計算。
本實施細則出臺前已在我市辦理畢業(yè)生就業(yè)報到手續(xù)但尚未落戶的高校畢業(yè)生，可按前款規(guī)定申請落戶。
通過技能人才方式申請落戶我市的，落戶有效期為1年，自我市人社部門審核通過之日起計算，到公安機關辦理時應符合落戶年齡要求。
十四、我市機關事業(yè)單位編制內(nèi)人員仍然按照原有規(guī)定執(zhí)行；央屬、省屬駐廈企事業(yè)單位接收各類人員落戶的，參照本實施細則執(zhí)行。
十五、根據(jù)本實施細則落戶我市人員，其配偶、子女投靠落戶我市仍按照《廈門市人民政府關于調(diào)整我市投靠入戶政策的通知》（廈府〔2015〕36號）的規(guī)定執(zhí)行。
十六、《廈門市人民政府關于完善我市戶籍遷移政策的通知》及本實施細則公布執(zhí)行后，我市原有規(guī)定及做法與其不一致的，均以《廈門市人民政府關于完善我市戶籍遷移政策的通知》及本實施細則為準。
十七、本實施細則由市人社局、市公安局負責解釋。
十八、本實施細則自2018年10月1日起實施，有效期五年。
2. 外來人員落戶廈門
外來務工人員若想落戶廈門，不管島內(nèi)島外，只需持有本市《暫住證》或《居住證》、參加本市社會養(yǎng)老保險的年限統(tǒng)一為連續(xù)滿5年。具體來說:
◆ 持有我市居住證（暫住證）連續(xù)滿5周年，是指自辦理居住證（暫住證）開始至申請之日止的時間周期內(nèi)，滿足其中一個連續(xù)5周年的條件即可；
◆ 在我市辦理就業(yè)登記手續(xù)并參加我市社會養(yǎng)老保險連續(xù)滿5周年，是指自參加我市社會養(yǎng)老保險開始至申請之日止的時間周期內(nèi)，滿足其中一個連續(xù)5周年的條件即可；
◆ 在本市擁有《廈門市土地房屋權(quán)證》（房屋用途為住宅，所有權(quán)份額所占比例不得低于51%）的房產(chǎn)，是指申請人本人在本市擁有《廈門市土地房屋權(quán)證》的房產(chǎn)，房屋用途應當為住宅（商業(yè)或商住兩用除外）。所有權(quán)份額所占比例不得低于51%，是指申請人與其他非直系親屬共同購買房產(chǎn)的，其所有權(quán)份額所占比例不得低于51%（父母、配偶和子女等直系親屬之間共同擁有的房產(chǎn)不受此限制）。
3. 投靠落戶
◆ 夫妻投靠、未成年子女投靠父母
要將戶口遷入島內(nèi)的，需要被投靠人登記為本市戶籍人口時間及夫妻(父母)結(jié)婚登記時間均滿5周年。
◆ 父母投靠成年子女
子女在廈擁有《廈門市土地房屋權(quán)證》（房屋用途是住宅，所有權(quán)份額所占比例不得低于50%）的房產(chǎn)。需被投靠人登記為本市戶籍人口時間，及父母結(jié)婚登記時間均滿5周年。
父母投靠成年子女落戶取消被投靠子女屬獨生子女的限制。不再要求申請人提供計生部門出具的《獨生子女證》或獨生子女證明。
4. 廈門島外遷入島內(nèi)需同時滿足以下條件：
①戶口在集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)或翔安區(qū)且滿5周年的居民；
②在本市辦理就業(yè)登記手續(xù)并參加廈門市社會養(yǎng)老保險連續(xù)滿5周年；
③在思明區(qū)、湖里區(qū)擁有《廈門市土地房屋權(quán)證》(房屋用途為住宅，所有權(quán)份額所占比例不得低于51%)的房產(chǎn)。
人才新政
杰出人才來廈工作可按“一事一議”提供不高于200平方米免租10年的人才住房，在廈工作滿10年、貢獻突出的，經(jīng)認定可無償獲贈所租住房或領取1000萬元；若不選擇人才住房，也可直接申領1000萬元購房補貼，分10年發(fā)放。
國家級領軍人才、省級領軍人才、市級領軍人才，三類高層次人才購房補貼標準分別為每人200萬元、160萬元、130萬元，分10年發(fā)放；租房補貼標準分別提高為每人每月10000元、8000元、6000元，補貼周期最長5年，按月計算，每年統(tǒng)一發(fā)放一次。
同時，建立與市場同類商品住房價格掛鉤的人才住房補貼機制，今后將適時調(diào)整公布新的購房補貼和租房補貼標準，調(diào)整后的購房補貼和租房補貼標準只適用于新申請的人才，正在享受的人才仍按其申請時公布的購房補貼和租房補貼標準執(zhí)行。
申請條件
1. 人才需為2015年12月1日后引進的廈門市企事業(yè)單位高層次人才，并已按規(guī)定辦理人事關系入廈手續(xù)，申請時在職在崗，且距法定退休年齡5年及以上；
2. 企業(yè)人才年薪達到廈門市上一年度城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資5倍以上，事業(yè)單位人才年薪達到2.5倍以上（“雙百計劃”等領軍型創(chuàng)業(yè)人才不受年薪條件限制）；
3. 申請住房補貼需已在廈辦妥購房或租房手續(xù)。
買房流程
買新房
1. 選擇房源地段
查看一手房地段，以及附近配套，開發(fā)商的資質(zhì)，盡量選擇信譽良好的大開發(fā)商，防止小開發(fā)商的資金斷裂，樓盤質(zhì)量出現(xiàn)問題，出現(xiàn)爛尾樓的情況！
2. 選擇房子的戶型、樓層
3. 審查開發(fā)商的“五證、兩書”是否齊全
“五證、兩書”包括：建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建筑施工許可證、商品房銷售（預售）許可證以及住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書
4. 簽訂認購合同
購房者在選好房源后，談妥房價后，要與開發(fā)商簽訂《商品房認購合同書》，要從開發(fā)商取得相關資料、文件，了解相關房子進展情況。要看清物業(yè)、房價、戶型、面積，付款方式、正式簽約時間、賬戶、簽約地點等。
5. 繳納訂金或者定金
在簽訂認購合同后，要繳納訂金或者定金，要注意到底是定金還是訂金，定金交了以后就無法退款，訂金可以退款，交錢之前要看清內(nèi)容，防止被開發(fā)商套路。
6. 簽訂商品房買賣合同
在商品房認購合同書約定時間內(nèi)，沒有異議的情況下再簽署正式的商品房買賣合同，在買房時，一定要使用規(guī)范文本，不要使用開發(fā)商單方合同，防止欺詐行為，每個條款要仔細檢查，審核無誤。
7. 選擇付款方式
和開發(fā)商簽訂買賣合同后，要交首付款。新房首付一般最低為總房款的三成，購房者可以選擇一次性付款或者貸款。住房貸款有三種，商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款。
8. 到房產(chǎn)部門辦理登記，繳納稅費
買房后要及時去申請產(chǎn)權(quán)過戶登記，申辦房產(chǎn)證，從開發(fā)商那里領取測繪報告和買賣契約，到房產(chǎn)部門申請辦理，繳納稅費，把房屋產(chǎn)權(quán)登記申請書和正規(guī)房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的房屋測繪圖紙、房屋買賣合同的乙方正本、買房人的身份證交付審核。
9. 驗收房屋
在驗收房屋時，要仔細檢查房屋的質(zhì)量，門窗、陽臺、墻壁等部位有無裂縫，核對購房合同上注明的設施、設備是否有遺漏，數(shù)量是否相符，檢查水電、天然氣、管道等是否能正常使用；檢查是否有有害氣體超標，向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，因為里面有開發(fā)商對房屋質(zhì)量和保修期限、范圍的承諾，以及房屋設計、施工、驗收的具體指標等相關說明。在簽房屋驗收單之前，要確認房屋是否有問題，如果有，要同開發(fā)商確定解決方案和解決日期，也要搞清楚物業(yè)管理費的構(gòu)成，具體是怎么收的，確認問題解決后再簽驗收單，避免以后不必要的糾紛。
10. 拿新房鑰匙
驗收合格后，就可以拿房子鑰匙了，分別有樓層鑰匙、水表、電表、電梯卡等，正式入住了~
買二手房
1. 看房選房
一般中介根據(jù)委托人的要求尋找到合適的房源，預約看房時間并在中介的陪同下看房
2. 產(chǎn)權(quán)查詢
買方選中房屋后，需查看所購房屋的產(chǎn)權(quán)證書，審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。明確房屋的所有人信息、賣方是不是產(chǎn)權(quán)人、房屋是否可以交易等等，預防因產(chǎn)權(quán)帶來不必要的糾紛。
3. 簽約訂房
這一環(huán)節(jié)包括購房合同的簽訂、定金的支付等，是二手房交易中重要的一環(huán)，諸多購房協(xié)議在此刻生成，而這些簽訂的合同也是重要的憑證。在簽訂二手房買賣合同后需找評估公司做評估，這個過程一般來說要5-7個工作日。
4. 支付房款
支付房款的方式不盡相同，有全款和貸款，依據(jù)個人情況而定，貸款買房的程序比全款買房復雜的多，貸款的房子要辦理相關按揭業(yè)務。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。
5. 繳稅過戶
按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易相關辦事窗口，拿受理單。憑受理單到農(nóng)稅繳納相關稅費，拿契稅完稅證。憑完稅契證到土管部門辦理國土證。憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。購買二手房要交納的稅費主要有包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。交完稅后，賣方再將房屋過戶給買方。
6. 物業(yè)交割
一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否要更換或搬走，交割完成后業(yè)主交付鑰匙，交易完成。
稅費攻略
新房
1. 契稅
首套房或者二套房，房屋面積≤90平，契稅為1％。
首套房房屋面積＞90平，契稅為1.5％。
二套房房屋面積＞90平，契稅為2％。
注意，新房的契稅，按照房屋的成交價格來計算，即成交價格乘以對應的契稅比例。
2. 其它費用
權(quán)證印花稅5元／戶，權(quán)證登記費80元／套，非住宅550元／套。
二手房
（以上信息僅供參考，具體請以官方公布文件為準?。?/p>
1. 契稅
首套房或者二套房，房屋面積≤90平，契稅為1％。
首套房房屋面積＞90平，契稅為1.5％。
二套房房屋面積＞90平，契稅為2％。
注意，二手房的契稅，大多數(shù)情況下，是按照房屋的評估價來計算的，而非房屋的成交價格。
2. 增值稅及附加稅
購買二手房，需要繳納增值稅。增值稅及其附加稅的稅率為5.6％，滿2年可以免征增值稅，滿2年是指房產(chǎn)證或契稅完稅證從出證時間開始計算，到房屋出售時，時間滿2年或超過2年。
增值稅及其附加稅計算公式：房屋的計稅價÷（1＋5％）×5.6％
3. 中介費
在二手房交易過程中，中介為買方提供了服務，因此要收取一定的服務費。一般為房屋成交價格的1％-3％。
注意了，中介費是可以砍價的，具體砍價多少，就要看個人與中介人員的溝通、談判情況了。
4. 貸款擔保費
房貸擔保費指銀行一般為了規(guī)避房貸風險，需要借款人提供專業(yè)的擔保公司，由他們?yōu)槟闾峁ＫЦ兜馁M用。暫沒有收費標準，幾百幾千都由中介開。
5. 個人所得稅
一般征收房屋價款的1％，或者兩次交易差額的20％。滿五唯一的房子，免征個稅。即該房屋為出售人的唯一住房，且不動產(chǎn)證滿了五年，則可以免征個稅。
6. 交易手續(xù)費
按照房屋的面積來征收，住宅一般為4-6元/平方米。
7. 印花稅
住宅免征。
8. 其它
權(quán)證印花稅5元/戶；權(quán)證登記費，住宅80元/套，非住宅550元/套。
備注：在實際交易過程中，稅費大多由買方承擔，在市場比較冷淡的時候，也有部分賣方愿意承擔稅費。
廈門住房公積金管理中心、廈門市高層次人才等