隨著人們生活水平的逐步提高，越來(lái)越多的人買(mǎi)房是為了改善居住條件，但現(xiàn)在95%以上的業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)都是使用貸款，即申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款。按揭貸款有兩種，一種是公積金貸款，一種是銀行商業(yè)貸款。本文主要討論商業(yè)貸款的處理流程。
首先，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商談房?jī)r(jià)，包括建筑面積、單價(jià)、房號(hào)等。如果需要貸款，要首付，一般是總房?jī)r(jià)的30%-40%。然后，你會(huì)和業(yè)主簽訂購(gòu)房合同，然后開(kāi)發(fā)商會(huì)讓你準(zhǔn)備商業(yè)貸款的相關(guān)資料，一般包括：身份證、戶口本、結(jié)婚證/單身證明、銀行卡、收入證明、銀行卡流水。
然后，開(kāi)發(fā)商商會(huì)和銀行約定面簽時(shí)間。有的銀行員工進(jìn)駐營(yíng)業(yè)部，有的客戶去銀行面簽。在面簽之前，銀行工作人員會(huì)對(duì)客戶的資質(zhì)進(jìn)行核查，首先會(huì)核查個(gè)人征信報(bào)告。如果有超過(guò)銀行規(guī)定的不良記錄，銀行會(huì)直接拒簽，那么就不會(huì)批貸，還需要重新更改支付方式。所以每個(gè)人都要珍惜自己的信用記錄，不僅是房貸，任何貸款都要珍惜。如果征信通過(guò)，會(huì)審核客戶的基本信息，包括工作、收入等。如果沒(méi)有問(wèn)題，各種表格和資料直接簽字。如果沒(méi)有，這只是初步檢查。銀行工作人員返回后，會(huì)將這些信息上報(bào)分行或支行。上級(jí)行審批完成后，才算完全批準(zhǔn)。因?yàn)樯俨糠挚蛻糍Y料在上級(jí)銀行審核后會(huì)被拒絕，不能保證面簽后一定能貸款成功。
銀行審核通過(guò)后，開(kāi)發(fā)商會(huì)將購(gòu)房合同在房產(chǎn)管理部門(mén)備案，一周左右備案完畢。正式的購(gòu)房合同將交給業(yè)主，也交給銀行。然后，銀行會(huì)拿著客戶的相關(guān)資料，到不動(dòng)產(chǎn)處辦理抵押登記，也就是把客戶的房子抵押給銀行。大概過(guò)了一個(gè)星期左右，就會(huì)出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證，也就意味著房子正式抵押給銀行了。然后，銀行得到這些信息后發(fā)放貸款，貸款直接委托支付，匯入開(kāi)發(fā)商賬戶。
最后，銀行會(huì)把簽好的房貸合同、還款計(jì)劃表、付款憑證等交上來(lái)。給客戶，然后辦理抵押貸款。一般每月還款會(huì)在貸款發(fā)放后的次月開(kāi)始。這個(gè)一定要按時(shí)還，不然會(huì)形成不良記錄。嚴(yán)重者將直接回購(gòu)房屋或強(qiáng)制執(zhí)行。整個(gè)按揭貸款流程一般需要1-2個(gè)月左右，根據(jù)各家銀行的規(guī)定有所不同。一般中小銀行放款會(huì)快一些，大型國(guó)有銀行會(huì)慢一些，有時(shí)還會(huì)受到額度限制。所以，如果一個(gè)樓盤(pán)和多家銀行合作，可以選擇一些中小銀行，不僅放款快，審批也不那么嚴(yán)格。