一、債權人對抵押房產(chǎn)租金行使權利的法律依據(jù)

根據(jù)民法原理，租金是法定孳息的一種形式，法院裁定對案涉不動產(chǎn)進行查封，抵押權的效力及于不動產(chǎn)的租金。即從查封開始，抵押人已經(jīng)喪失了租金收取權利，抵押權人可以收取抵押物租金沖抵債務，且對該租金享有優(yōu)先受償權。

依據(jù)是《民法典》第四百一十條第一款規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。第四百一十二條 債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務人的除外。前款規(guī)定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

由上可知，直接執(zhí)行租金應滿足以下條件：1、債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形；2、抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押；3、已將抵押物被扣押的事實通知應當清償法定孳息的義務人。

二、債權人對抵押房產(chǎn)租金行使權利的具體實務路徑

債權人對抵押房產(chǎn)租金行使權利的第一步就是要獲取抵押物出租的情況，查明有多少租戶和租金。根據(jù)實務經(jīng)驗，進入法院執(zhí)行程序時，多是依靠法院公權力的威懾力才能盡快了解情況，所以在此期間，我們要格外注重與法官的交流溝通。

1、首先是向法院申請依據(jù)已生效判決查封抵押房產(chǎn)，同時可以向法院申請命令被執(zhí)行人報告房產(chǎn)出租情況，如不配合，可以要求法院對其罰款、拘留，納入失信被執(zhí)行人名單。依據(jù)是《最高人民法院關于民事執(zhí)行中財產(chǎn)調(diào)查若干問題的規(guī)定》第五條 被執(zhí)行人應當在報告財產(chǎn)令載明的期限內(nèi)向人民法院書面報告下列財產(chǎn)情況：……（五）其他應當報告的財產(chǎn)：被執(zhí)行人的財產(chǎn)已出租、已設立擔保物權等權利負擔，或者存在共有、權屬爭議等情形的，應當一并報告；被執(zhí)行人的動產(chǎn)由第三人占有，被執(zhí)行人的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)、其他財產(chǎn)權等登記在第三人名下的，也應當一并報告。第九條 被執(zhí)行人拒絕報告、虛假報告或者無正當理由逾期報告財產(chǎn)情況的，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重對被執(zhí)行人或者其法定代理人予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。人民法院對有前款規(guī)定行為之一的單位，可以對其主要負責人或者直接責任人員予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第十條 被執(zhí)行人拒絕報告、虛假報告或者無正當理由逾期報告財產(chǎn)情況的，人民法院應當依照相關規(guī)定將其納入失信被執(zhí)行人名單。

2、若被執(zhí)行人拒不履行或找不到被執(zhí)行人，可以跟執(zhí)行法官協(xié)調(diào)時間進行陪同現(xiàn)場調(diào)查，張貼履行到期債務通知書和協(xié)助執(zhí)行通知書等公告文書，并當場要求承租人提供租賃合同、交租記錄等資料。債權人即申請執(zhí)行人是可以拍照復制抄錄獲取的信息的，謹需注意保密。依據(jù)是《最高人民法院關于民事執(zhí)行中財產(chǎn)調(diào)查若干問題的規(guī)定》第十二條 被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行生效法律文書確定的義務，人民法院有權通過網(wǎng)絡執(zhí)行查控系統(tǒng)、現(xiàn)場調(diào)查等方式向被執(zhí)行人、有關單位或個人調(diào)查被執(zhí)行人的身份信息和財產(chǎn)信息，有關單位和個人應當依法協(xié)助辦理。人民法院對調(diào)查所需資料可以復制、打印、抄錄、拍照或以其他方式進行提取、留存。申請執(zhí)行人申請查詢?nèi)嗣穹ㄔ赫{(diào)查的財產(chǎn)信息的，人民法院可以根據(jù)案件需要決定是否準許。申請執(zhí)行人及其代理人對查詢過程中知悉的信息應當保密。

3、為了激發(fā)抵押房產(chǎn)所在租戶和被申請人住所地附近人民群眾配合調(diào)查、提供線索的積極性，還可以采取懸賞公告的方式，由申請人向法院書面申請，法院發(fā)布懸賞公告。依據(jù)是《最高人民法院關于民事執(zhí)行中財產(chǎn)調(diào)查若干問題的規(guī)定》第二十一條 被執(zhí)行人不履行生效法律文書確定的義務，申請執(zhí)行人可以向人民法院書面申請發(fā)布懸賞公告查找可供執(zhí)行的財產(chǎn)。申請書應當載明下列事項：（一）懸賞金的數(shù)額或計算方法；（二）有關人員提供人民法院尚未掌握的財產(chǎn)線索，使該申請執(zhí)行人的債權得以全部或部分實現(xiàn)時，自愿支付懸賞金的承諾；（三）懸賞公告的發(fā)布方式；（四）其他需要載明的事項。人民法院應當自收到書面申請之日起十日內(nèi)決定是否準許。第二十二條 人民法院決定懸賞查找財產(chǎn)的，應當制作懸賞公告。懸賞公告應當載明懸賞金的數(shù)額或計算方法、領取條件等內(nèi)容。懸賞公告應當在全國法院執(zhí)行懸賞公告平臺、法院微博或微信等媒體平臺發(fā)布，也可以在執(zhí)行法院公告欄或被執(zhí)行人住所地、經(jīng)常居住地等處張貼。申請執(zhí)行人申請在其他媒體平臺發(fā)布，并自愿承擔發(fā)布費用的，人民法院應當準許。

三、抵押房產(chǎn)上存在長期租賃時，如何破除？

實踐中可能遇見抵押房產(chǎn)上有長期租賃的情況，租期甚至長達二十年；由于被執(zhí)行人負債嚴重，租金可能已抵償他人債務，因而造成抵押物難以拍賣處置。法院可根據(jù)承租人及當事人提供的證據(jù)，重點圍繞租賃合同的真實性、租賃合同簽訂的時間節(jié)點、案外人是否占有案涉房屋等問題進行審查。

1、如果租賃合同真實、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前，且承租人在抵押、查封前已依據(jù)合同合法占有案涉房屋至今的，執(zhí)行中應當保護承租人的租賃權。

2、如果抵押人未經(jīng)抵押權人同意擅自出租抵押物，抵押權人可在執(zhí)行程序解除承租人占有，原則上抵押權人不能通過另行提起訴訟的方式請求解除抵押人與第三人訂立的租賃合同，執(zhí)行法院有權以裁定形式直接予以處理。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以在執(zhí)行程序中解除其占有，但不應當在裁定中直接宣告租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應當指出租賃合同不能對抗申請執(zhí)行人。

3、租賃合同當事人之間發(fā)生的租賃合同糾紛的，可以另行主張權利。

四、其他實踐中需要注重的細節(jié)

2、為避免執(zhí)行時出現(xiàn)優(yōu)先受償權爭議，可在訴訟階段將承租人一并起訴，在裁判文書中確認抵押權人對租金享有優(yōu)先受償權，保全抵押物同時，凍結租金，并通知承租人。

3、實務中對于扣押的理解傾向于抵押權人作為申請人的第一順位查封，因此抵押權人可以利用訴前或訴中財產(chǎn)保全的手段盡快確定查封順位。當?shù)盅喝藗鶆蛰^多時，建議抵押權人盡早啟動司法程序，在訴訟初始階段就申請查封抵押物。

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