一般購房貸款的審批是在提交購房合同資料后進(jìn)行的。如果購房貸款審批失敗,交易應(yīng)該如何進(jìn)行?貸款買房過程中,由于個人資質(zhì)或政策原因,會出現(xiàn)一些購房貸款審批不通過,導(dǎo)致買方?jīng)]有足夠資金繼續(xù)履行合同的情況。買賣雙方應(yīng)該如何界定責(zé)任?一、銀行不放貸,誰承擔(dān)責(zé)任?
根據(jù)商品房買賣合同,買受人以擔(dān)保貸款方式付款。一方未訂立商品房擔(dān)保貸款合同,致使商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,另一方可以請求解除合同并賠償損失。因不可歸責(zé)于雙方的原因?qū)е隆渡唐贩繐?dān)保貸款合同》無法訂立,《商品房買賣合同》無法繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人返還購房款本金及其利息或者定金。上述規(guī)定應(yīng)從以下兩個方面來理解:
1.因當(dāng)事人自身原因,買受人未能與銀行訂立商品房保證貸款合同,雙方不能繼續(xù)履行購房合同的,另一方可以請求解除合同并賠償損失。
2.因不可歸責(zé)于雙方的原因?qū)е律唐贩繐?dān)保貸款合同無法訂立,購房合同無法繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人返還購房款本金及其利息或者定金。這一規(guī)定為因自身原因不能申請銀行按揭的購房者提供了有力依據(jù)。這些情況都可以是政策法規(guī)等不可抗力因素影響下的違約行為。二、如何避免按揭貸款糾紛?
為了避免因按揭不成功而引發(fā)的糾紛,保護(hù)購房者的合法權(quán)益,建議購房者從以下三點(diǎn)入手,將風(fēng)險控制在最低限度:
1.購房合同簽訂前,購房者在聽取開發(fā)商意見的同時,應(yīng)盡量詳細(xì)咨詢貸款銀行,了解貸款審批的條件和要求,對自己的還款能力和貸款能否獲批有一定的心理預(yù)期。
2.雙方在簽訂購房合同時,明確約定了抵押失敗時買受人的解除合同權(quán),即在合同中約定,因銀行拒絕辦理抵押手續(xù)導(dǎo)致買受人無法獲得貸款的,買受人有權(quán)解除購房合同,并免除違約責(zé)任。
3.如果銀行申請貸款并與買受人簽訂《貸款協(xié)議》,明確約定貸款時間,但隨后買受人以各種理由未能按時放款,買受人有權(quán)要求銀行依據(jù)《貸款協(xié)議》按時放款,并追究其相應(yīng)的違約責(zé)任。
房產(chǎn)買賣合同的法律關(guān)系建立在買賣雙方之間,銀行貸款只是買方的一種付款方式。購房者需要注意的是,即使購房者按照合同約定按時向銀行交付貸款所需材料,但由于自身原因未能履行以下付款義務(wù),根據(jù)合同約定,購房者仍需向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。在此提醒各位購房者,在考慮貸款買房時,一定要根據(jù)自身資質(zhì)提前預(yù)估好自己的貸款額度,選擇相應(yīng)價位的房子,避免出現(xiàn)自身資質(zhì)不足,影響貸款額度,導(dǎo)致無法全額支付房款的情況。