最近這兩個(gè)月鋪天蓋地的房貸“降利息”的宣傳,讓很多朋友動了心。

今年由于疫情原因各大銀行對小微企業(yè)都有政策利率優(yōu)惠,所以各位中介、銀行、代理都在宣傳讓辦理按揭貸款(商貸)的朋友都換成抵押貸款。

他們的說法是說房貸利率4.9%起步(實(shí)際這兩年買房的人,便宜一些的也是5.6%左右甚至6%),而抵押經(jīng)營貸最低可以做到3.85%的利率。如果把房貸轉(zhuǎn)成抵押經(jīng)營貸要省下很多利息,比如貸款100萬利率3.85%,1年的利息是3.85,利率6%,1年的利息是6萬。這樣算下來,經(jīng)營貸1年差不多要比房貸少2.15萬的利息,20年就能節(jié)約40多萬的利息。如果貸款兩三百萬,那轉(zhuǎn)貸省下來的利息就更多了。

1.當(dāng)前的抵押經(jīng)營貸,超過3年基本都涉及中途歸還本金,或者每年需要年審。這也就意味著,這筆貸款3年或者5年后要還給銀行。而房貸不管是20年,還是30年,正常情況下銀行都不會讓我中途提前還款,它勝在年限長、還款穩(wěn)定。

2.現(xiàn)在宣傳的二十年三十年實(shí)際是通過經(jīng)營貸到期再續(xù)貸來實(shí)現(xiàn)的,但整個(gè)轉(zhuǎn)貸、續(xù)貸過程并非那么容易。這是朋友給我看的某城商行在他們那備案的流程圖(感謝人行的小伙伴)

另外,辦理抵押經(jīng)營貸需要有經(jīng)營主體依托,可能還會讓你提供營業(yè)執(zhí)照。雖然有些銀行不看重經(jīng)營的真實(shí)性,但你至少看上去要像那么回事。

另外,需要辦理的時(shí)候,不了解抵押貸審核標(biāo)準(zhǔn)的普通人,只能尋求中介的幫助。這里就產(chǎn)生了一筆額外的中介費(fèi)用(1%-3%左右)。而且在后期續(xù)貸的時(shí)候,可能都會產(chǎn)生中介費(fèi)。另外,無論是房貸轉(zhuǎn)抵押貸,還是后邊抵押貸到期后的續(xù)貸,都需要先結(jié)清之前的貸款,解押后才能重新再次辦理抵押貸款。

結(jié)清貸款的錢從哪兒來呢?對多數(shù)普通人來說,這也只能找墊資機(jī)構(gòu)。按照目前的市場標(biāo)準(zhǔn),墊資費(fèi)用在0.1%左右一天。而整個(gè)轉(zhuǎn)貸過程,至少需要墊資10天。期間會產(chǎn)生多少費(fèi)用,自己算算就知道了。

3.抵押經(jīng)營貸主要是用于企業(yè)中短期的資金周轉(zhuǎn),它的政策隨時(shí)都在改變。續(xù)貸的問題,就在于未知。你不知道到時(shí)候自己的資質(zhì),能辦理什么樣的抵押貸款。如果遲遲找不到續(xù)貸的產(chǎn)品,那墊資可就不是只有十天半個(gè)月了。

總的來說,房貸轉(zhuǎn)抵押貸,更適合那些具有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的人。要么賬上隨時(shí)能回籠資金,要么自己本就是真實(shí)經(jīng)營的生意人。

咱們普通人還是老老實(shí)實(shí)的還房貸吧。