房產(chǎn)在當(dāng)代被賦予了太多涵義，在貫徹落實(shí)“房住不炒”的政策的前提之下，合理的房產(chǎn)變現(xiàn)方式一直是熱點(diǎn)話題。
基于個(gè)人，變現(xiàn)的出發(fā)點(diǎn)在于家庭添丁改善居住環(huán)境、留學(xué)深造等發(fā)展需求；
基于企業(yè)，變現(xiàn)的出發(fā)點(diǎn)在于解決資金周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金儲(chǔ)備等問題，而房產(chǎn)價(jià)值較高且相對(duì)穩(wěn)定。
在實(shí)際執(zhí)行中，房產(chǎn)抵押貸款被看作是最好的方式，我們以銀行業(yè)內(nèi)的視角，羅列出以下關(guān)鍵優(yōu)勢。
1、 房產(chǎn)抵押貸款覆蓋面廣，可以滿足不同主體多數(shù)需求
房產(chǎn)抵押是銀行十分成熟的業(yè)務(wù)之一，面向個(gè)人有消費(fèi)性房產(chǎn)抵押貸款，面向企業(yè)有經(jīng)營性房產(chǎn)抵押貸款，審批基于申請人的實(shí)際需求，在額度上基本都可以實(shí)現(xiàn)覆蓋。相比于出租變現(xiàn)的“細(xì)水長流”，房產(chǎn)抵押解決了個(gè)人或企業(yè)短期大額資金的需求。
于此同時(shí)，房產(chǎn)抵押貸款對(duì)不同主體的審批資質(zhì)有所限制，可以從程序上避免申請人激進(jìn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而維持市場資金流動(dòng)的秩序。
2、 隨貨幣政策調(diào)整有利率優(yōu)惠的空間，降低資金成本
利率是貨幣政策的重要手段，當(dāng)貨幣政策放寬時(shí)，無論是個(gè)人消費(fèi)貸款的利率，還是企業(yè)經(jīng)營融資的利率都會(huì)應(yīng)聲下調(diào)，以此來刺激消費(fèi)刺激生產(chǎn)，調(diào)動(dòng)起市場主體的積極性。這也就意味著通過房產(chǎn)抵押貸款變現(xiàn)，存在利率優(yōu)惠的空間，可以降低融資成本。
以最近的降息政策為例，一年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，由3.8%降至3.7%；五年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，由4.65%降至4.6%，還款總額明顯降低。此外，銀行伴隨降息政策也將授信期限延長至20年，部分銀行甚至達(dá)30年，在此基礎(chǔ)上優(yōu)先選擇先息后本的方式還款，有效稀釋了還款壓力。
3、 房產(chǎn)抵押貸款并非“竭澤而漁”，融資變現(xiàn)具有可持續(xù)性
與簡單粗暴的出售不同，房產(chǎn)抵押貸款的關(guān)鍵之處就是具有可持續(xù)性。這種持續(xù)性不僅表現(xiàn)在房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)標(biāo)的物，在現(xiàn)有貸款還清之后可以再次申請，同時(shí)還表現(xiàn)在政策的寬容度上。
以二次抵押為例，隨著貨幣政策的逐步放寬，銀行對(duì)于按揭房產(chǎn)的二次抵押貸款業(yè)務(wù)也逐漸放開，審批標(biāo)準(zhǔn)降低不少，這也就意味著，房產(chǎn)首貸之后剩余的價(jià)值，可以再次開發(fā)變現(xiàn)。對(duì)于短期內(nèi)有著資金過渡需求的申請人而言，這一衍生業(yè)務(wù)不僅拓寬了融資渠道，相比于以往過橋墊款等，更是降低了融資成本。
4、 銀行業(yè)服務(wù)體系健全，流程清晰風(fēng)險(xiǎn)低
銀行房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的成熟，不僅體現(xiàn)在覆蓋面廣上，更體現(xiàn)在流程細(xì)則的完善上。參考中小企業(yè)中常見的案例，法人或股東在企業(yè)經(jīng)營中，所負(fù)責(zé)的一批貨物需要單獨(dú)墊款，而公司現(xiàn)有的資金有他項(xiàng)用途，暫時(shí)無法支付，法人或股東則可以用自己的房產(chǎn)，向銀行申請經(jīng)營性抵押貸款，作為出借給公司的資金，完成貨款的墊付。
這意味著銀行對(duì)中小企業(yè)融資服務(wù)的設(shè)計(jì)框架更加細(xì)化且清晰，權(quán)責(zé)明晰可以進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)，為資金安全合理的使用保駕護(hù)航。
綜上，房產(chǎn)抵押貸款被看作房產(chǎn)合理變現(xiàn)最佳方式，其實(shí)是申請主體和銀行雙向選擇的過程，在這一過程中，無論是資金的使用還是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理，都得到了有效的保障，這種可持續(xù)的融資變現(xiàn)方式同時(shí)也將成為市場秩序的保障。