優(yōu)先受償權(quán)范圍不以他項(xiàng)權(quán)證記載債權(quán)數(shù)額為限，他項(xiàng)權(quán)證記載債權(quán)僅是主債權(quán)，以抵押合同確定優(yōu)先受償權(quán)范圍
第一、我們注意到，《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》58.【擔(dān)保債權(quán)的范圍】以登記作為公示方式的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，一般應(yīng)當(dāng)以登記的范圍為準(zhǔn)。但是，我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)登記，不同地區(qū)的系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則并不一致，人民法院在審理案件時(shí)應(yīng)當(dāng)充分注意制度設(shè)計(jì)上的差別，作出符合實(shí)際的判斷：一是多數(shù)省區(qū)市的登記系統(tǒng)未設(shè)置“擔(dān)保范圍”欄目，僅有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”的表述，且只能填寫(xiě)固定數(shù)字。而當(dāng)事人在合同中又往往約定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金等附屬債權(quán)，致使合同約定的擔(dān)保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由于該地區(qū)登記系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則造成的該地區(qū)的普遍現(xiàn)象。人民法院以合同約定認(rèn)定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，是符合實(shí)際的妥當(dāng)選擇。二是一些省區(qū)市不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置與登記規(guī)則比較規(guī)范，擔(dān)保物權(quán)登記范圍與合同約定一致在該地區(qū)是常態(tài)或者普遍現(xiàn)象，人民法院在審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。
江蘇高院評(píng)價(jià)“根據(jù)《物權(quán)法》第十二條第一款第三項(xiàng)“登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)，如實(shí)及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)?！钡囊?guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)僅可如實(shí)登記當(dāng)事人約定的事項(xiàng)，其本身并不能創(chuàng)設(shè)權(quán)利?！睋Q言之，登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洰?dāng)事人抵押擔(dān)保范圍，僅登記了債權(quán)金額，該項(xiàng)登記并非擔(dān)保范圍的登記，且與抵押合同約定不一致。
第二、本案執(zhí)行復(fù)議裁定撤銷(xiāo)徐州中院的執(zhí)行裁定，一并確認(rèn)抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)金額。該裁定明確指出原執(zhí)行裁定僅以抵押登記的債權(quán)金額確定優(yōu)先受償沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。該案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為依據(jù)抵押合同約定的擔(dān)保范圍所確定的債權(quán)數(shù)額（執(zhí)行依據(jù)金額）與抵押他項(xiàng)權(quán)證記載的債權(quán)數(shù)額不一致，他項(xiàng)權(quán)證記載的債權(quán)數(shù)額能否作為優(yōu)先受償權(quán)金額。此類(lèi)案件在實(shí)務(wù)中存在較大分歧，也存在不同裁判標(biāo)準(zhǔn)。江蘇高院評(píng)價(jià)“雖然上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)進(jìn)行公示登記的《上海市房地產(chǎn)登記簿》中記載抵押權(quán)為鄭戴勇享有的債權(quán)數(shù)額是340萬(wàn)元，但債權(quán)數(shù)額340萬(wàn)元也僅是抵押權(quán)本金數(shù)額，而不是抵押權(quán)的全部范圍。在該合同當(dāng)事人對(duì)于抵押擔(dān)保范圍均不存在異議的情況下，徐州中院僅以抵押登記不動(dòng)產(chǎn)登記簿的債權(quán)數(shù)額340萬(wàn)元作為當(dāng)事人的抵押擔(dān)保范圍沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)?！?/p>
第三、《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十一條抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。為何執(zhí)行復(fù)議裁定認(rèn)為抵押登記債權(quán)數(shù)額340萬(wàn)元也僅是抵押權(quán)本金數(shù)額，而不是抵押權(quán)的全部范圍。核心在于他項(xiàng)權(quán)證僅記載債權(quán)數(shù)額是否等于抵押合同的擔(dān)保范圍。我們注意到，《房屋登記辦法》第四十四條對(duì)符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將下列事項(xiàng)記載于房屋登記簿：（一）抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱(chēng)；（二）被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；（三）登記時(shí)間。抵押登記博僅記載被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額。住建部根據(jù)《房屋登記辦法》、《房屋登記簿管理試行辦法》規(guī)定，印發(fā)《房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明填寫(xiě)說(shuō)明》?！斗课菟?xiàng)權(quán)證》填寫(xiě)說(shuō)明僅規(guī)定“債權(quán)數(shù)額”應(yīng)填寫(xiě)的內(nèi)容，未規(guī)定“擔(dān)保范圍”填寫(xiě)說(shuō)明。即一般抵押權(quán)填寫(xiě)登記簿記載的被擔(dān)保的主債權(quán)的數(shù)額；屬于最高額抵押權(quán)的，填寫(xiě)房屋登記簿上記載的最高債權(quán)額。另外《物權(quán)法》第一百八十五條抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財(cái)產(chǎn)的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；（四）擔(dān)保的范圍。從該規(guī)定第（一）項(xiàng)中“被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”與第（四）項(xiàng)“擔(dān)保的范圍”為兩項(xiàng)不同的合同條款內(nèi)容分別規(guī)定，被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額或被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額與擔(dān)保范圍并非相同概念，登記機(jī)關(guān)在他項(xiàng)權(quán)利憑證所記載的債權(quán)數(shù)額，并不等同于擔(dān)保范圍。
第四、多數(shù)實(shí)證案例顯示不以抵押登記他項(xiàng)權(quán)證記載的債權(quán)金額為擔(dān)保責(zé)任的最高限額以及確定優(yōu)先受償權(quán)金額。最高人民法院（2015）執(zhí)復(fù)字第38號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十一條抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。該條文是對(duì)抵押登記內(nèi)容的規(guī)定，而非是對(duì)抵押擔(dān)保范圍的規(guī)定，執(zhí)行證書(shū)根據(jù)抵押合同的約定，認(rèn)定執(zhí)行標(biāo)的為全部債務(wù)，并無(wú)不妥。最高人民法院（2016）最高法民申2895號(hào)民事裁定書(shū)認(rèn)為：他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)記載權(quán)利價(jià)值為280萬(wàn)元，并不能否定當(dāng)事人之間有關(guān)擔(dān)保范圍的約定，亦不能直接證明抵押雙方當(dāng)事人約定了最高抵押限額?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十一條是針對(duì)抵押物登記與約定不一致時(shí)作出的規(guī)定，本案并不符合該種情形。主張?jiān)袥Q沒(méi)有認(rèn)定其僅應(yīng)在280萬(wàn)元限額內(nèi)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，不能成立。（2013）滬一中民六（商）終字第315號(hào)認(rèn)為：一般抵押權(quán)設(shè)立登記的，權(quán)利證書(shū)上記載的“債權(quán)數(shù)額”僅是設(shè)定抵押時(shí)擔(dān)保的主債權(quán)本金數(shù)額，與抵押擔(dān)保范圍是兩個(gè)不同的條款。債權(quán)人主張按抵押合同約定的擔(dān)保范圍內(nèi)的全部債務(wù)行使優(yōu)先受償權(quán)的，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
一、宏宇公司與蘇洋公司、熱力公司、牛曉東、黃圣方分期付款買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，徐州中院作出民事調(diào)解書(shū)。在執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)被執(zhí)行人黃圣方案涉房產(chǎn)拍賣(mài)，買(mǎi)受人滕振遠(yuǎn)以最高價(jià)692.6萬(wàn)元競(jìng)得。徐州中院裁定房屋歸滕振遠(yuǎn)所有，并解除房屋之上的抵押權(quán)人鄭戴勇他項(xiàng)權(quán)。
徐州中院向鄭戴勇發(fā)出書(shū)面《通知書(shū)》“本院（2015）徐執(zhí)恢字第00028號(hào)案件，執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)黃圣方等人位于上海市河南南路房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估、拍賣(mài)，拍賣(mài)價(jià)款為692.6萬(wàn)元，鑒于你對(duì)該案房屋享有抵押權(quán)，登記公示的抵押權(quán)為340萬(wàn)元，故你有權(quán)以該房屋拍賣(mài)款在340萬(wàn)元范圍內(nèi)優(yōu)先受償。如有異議，應(yīng)在接到本通知之日起10日內(nèi)書(shū)面向本院提出，逾期本院將依法處理。”
二、徐州中院認(rèn)為，人民法院的執(zhí)行依據(jù)是生效判決書(shū)、調(diào)解書(shū)等法律文書(shū)，抵押債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照生效法律文書(shū)確定的優(yōu)先受償范圍來(lái)執(zhí)行。上海市奉賢公證處出具（2015）滬奉證執(zhí)行字第026號(hào)執(zhí)行證書(shū)僅注明了債權(quán)范圍及抵押人愿意以房產(chǎn)作抵押的意思表示。執(zhí)行證書(shū)并沒(méi)有確定優(yōu)先受償?shù)姆秶?，根?jù)上海市房地產(chǎn)登記簿《房地產(chǎn)抵押狀況信息》（NO201301168652）顯示抵押房產(chǎn)明確記載的債權(quán)數(shù)額為3400000元。因此，抵押擔(dān)保的范圍應(yīng)以登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載內(nèi)容為準(zhǔn)。故鄭戴勇應(yīng)在3400000元的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。裁定駁回異議人鄭戴勇的異議請(qǐng)求。
江蘇高院認(rèn)為，鄭戴勇復(fù)議主張其享有對(duì)案涉房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的范圍應(yīng)以三方簽訂的《房地產(chǎn)借款抵押合同》約定的內(nèi)容為準(zhǔn)，而不能僅以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上所記載的340萬(wàn)元數(shù)額為限，有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予支持。理由是：
綜上所述，復(fù)議申請(qǐng)人鄭戴勇認(rèn)為其享有對(duì)案涉房地產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的范圍應(yīng)以《房地產(chǎn)借款抵押合同》約定的內(nèi)容為準(zhǔn)，而不能僅以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上所記載的340萬(wàn)元數(shù)額為限，有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予支持。徐州中院（2017）蘇03執(zhí)異10號(hào)異議裁定鄭戴勇僅應(yīng)在340萬(wàn)元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)，事實(shí)法律依據(jù)不足，應(yīng)依法予以撤銷(xiāo)。
裁定撤銷(xiāo)江蘇省徐州市中級(jí)人民法院（2017）蘇03執(zhí)異10號(hào)號(hào)執(zhí)行裁定。鄭戴勇有權(quán)以上海市河南南路1009弄3號(hào)301室房產(chǎn)拍賣(mài)款在人民幣5592893元（截至2016年2月22日）范圍內(nèi)優(yōu)先受償。
標(biāo)簽：執(zhí)行異議丨執(zhí)行復(fù)議丨擔(dān)保范圍丨登記債權(quán)丨優(yōu)先受償權(quán)
案例索引：江蘇省高級(jí)人民法院（2017）蘇執(zhí)復(fù)187號(hào)“徐州宏宇燃料有限公司與徐州蘇洋環(huán)保熱電有限公司、徐州北區(qū)熱力有限公司等分期付款買(mǎi)賣(mài)合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)”（審判長(zhǎng)李晶審判員趙建華審判員蘇峰），載《中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)》（20171023）。
法律依據(jù)
《民事訴訟法》
第二百二十五條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書(shū)面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書(shū)面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷(xiāo)或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。
《物權(quán)法》
第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
第一百七十三條 擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。
第一百八十五條 設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額；
（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（三）抵押財(cái)產(chǎn)的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；
（四）擔(dān)保的范圍。
第二百零三條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。
最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。
《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》
第六十一條 抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。
《房屋登記辦法》
第四十四條 對(duì)符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)記載于房屋登記簿：
（一）抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱(chēng)；
（二）被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；
（三）登記時(shí)間。
《江蘇高院民二庭關(guān)于當(dāng)前商事審判若干問(wèn)題的解答》
6、問(wèn)：在金融借款糾紛中，銀行與債務(wù)人、擔(dān)保人在以房地產(chǎn)作為抵押物的抵押合同中約定的擔(dān)保范圍包括本金、利息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等，但是在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)在登記薄上記載的主債權(quán)范圍僅為本金部分，或者登記機(jī)關(guān)發(fā)放的他項(xiàng)權(quán)證記載的主債權(quán)范圍僅為本金部分，與當(dāng)事人之間的抵押合同約定不一致，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人要求就抵押物超出本金部分的價(jià)值優(yōu)先受償，或者當(dāng)后順位的抵押權(quán)人要求就超出部分優(yōu)先受償，或者債務(wù)人的其他債權(quán)人要求就超出部分共同受償時(shí)，就會(huì)發(fā)生權(quán)利受償范圍和順位的沖突，應(yīng)當(dāng)如何處理？
答：房地產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)，房地產(chǎn)抵押登記屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。因此，抵押擔(dān)保的范圍應(yīng)以登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載內(nèi)容為準(zhǔn)，除非有證據(jù)表明登記簿的記載錯(cuò)誤。對(duì)抵押權(quán)人主張就抵押物價(jià)值超出登記價(jià)值的部分優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)予以支持。
《江蘇高院關(guān)于執(zhí)行疑難問(wèn)題的解答》
14、抵押合同約定擔(dān)保范圍包括本金、利息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等，但抵押權(quán)登記簿上或者他項(xiàng)權(quán)證上記載的主債權(quán)僅為本金部分，其他相關(guān)債權(quán)人認(rèn)為抵押權(quán)人僅能就本金部分優(yōu)先受償，從而提出執(zhí)行異議，應(yīng)當(dāng)如何處理？
答：抵押合同與抵押權(quán)登記簿、他項(xiàng)權(quán)證上記載的抵押權(quán)的擔(dān)保范圍應(yīng)當(dāng)一致。如果出現(xiàn)不一致，鑒于權(quán)證登記的公示效力，應(yīng)以登記的內(nèi)容確定具體數(shù)額。
《江蘇高院關(guān)于抵押債權(quán)優(yōu)先受償范圍的補(bǔ)充解答》
執(zhí)行法院的執(zhí)行依據(jù)是生效判決書(shū)、調(diào)解書(shū)、裁定書(shū)等，抵押債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照生效的判決、調(diào)解書(shū)、裁定書(shū)確定的優(yōu)先受償范圍來(lái)執(zhí)行，無(wú)需審查抵押債權(quán)人在他項(xiàng)權(quán)證上或登記簿上記載的優(yōu)先受償債權(quán)數(shù)額。
抵押債權(quán)人直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行或參與分配的，其優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)數(shù)額如何確定，傾向于有抵押登記的以抵押登記確定的范圍為準(zhǔn)，沒(méi)有抵押登記的以抵押合同約定的范圍為準(zhǔn)。
《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》
58.【擔(dān)保債權(quán)的范圍】
以登記作為公示方式的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，一般應(yīng)當(dāng)以登記的范圍為準(zhǔn)。但是，我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)登記，不同地區(qū)的系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則并不一致，人民法院在審理案件時(shí)應(yīng)當(dāng)充分注意制度設(shè)計(jì)上的差別，作出符合實(shí)際的判斷：一是多數(shù)省區(qū)市的登記系統(tǒng)未設(shè)置“擔(dān)保范圍”欄目，僅有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”的表述，且只能填寫(xiě)固定數(shù)字。而當(dāng)事人在合同中又往往約定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金等附屬債權(quán)，致使合同約定的擔(dān)保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由于該地區(qū)登記系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則造成的該地區(qū)的普遍現(xiàn)象。人民法院以合同約定認(rèn)定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，是符合實(shí)際的妥當(dāng)選擇。二是一些省區(qū)市不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置與登記規(guī)則比較規(guī)范，擔(dān)保物權(quán)登記范圍與合同約定一致在該地區(qū)是常態(tài)或者普遍現(xiàn)象，人民法院在審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。