現(xiàn)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)正在有力地恢復(fù)，流動(dòng)性在加強(qiáng)，交投兩旺。但是在房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)上，房產(chǎn)中介和貸款中介正在賣(mài)力地推銷(xiāo)著一種新的房屋按揭貸款，這種貸款的民間叫法被稱(chēng)之為氣球貸，各類(lèi)中介們鼓吹氣球貸是“人人都想要的貸款”。推銷(xiāo)的對(duì)象就是那些之前買(mǎi)房的存量房貸客戶(hù)，以及準(zhǔn)備置換房產(chǎn)的新購(gòu)房人。
氣球貸本來(lái)是針對(duì)一些中小企業(yè)主開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)性貸款，他其實(shí)就是拿房產(chǎn)作為抵押，給一些中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)主或者個(gè)體工商戶(hù)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款。期限在1年以上，最高不超過(guò)5年。貸款利率享受目前央行給予小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)的優(yōu)惠利率，總體年化利率不超過(guò)4%。
這款產(chǎn)品有一個(gè)非常大的特色，那就是一次性發(fā)放貸款，之后也是按月還款。但是還款的方式做了創(chuàng)新，在貸款前期每期還款金額較小，最后在貸款到期日還款金額很大，最后一期就像氣球一樣迅速膨脹，所以被稱(chēng)為氣球貸。
舉例來(lái)說(shuō)：張三通過(guò)貸款中介，向銀行申請(qǐng)氣球貸方式，得到貸款100萬(wàn)元，期限為5年，年化貸款利率為5%。在貸款發(fā)放后的前4年加上第五年的前11個(gè)月，銀行是按照20年等額本息方式計(jì)算每月還款額，最后一個(gè)月歸還剩余本金和利息。
那么其中59個(gè)月，每月還款額為6599元，到第60個(gè)月時(shí)，本金還剩余83.76萬(wàn)元，那么需要?dú)w還3940.24元利息以及這筆本金，共計(jì)84.15萬(wàn)元。這樣大家就看懂了氣球貸的特點(diǎn)，最后一個(gè)月還款金額巨大，將剩余本金一把還清。
對(duì)于企業(yè)主來(lái)說(shuō)，這個(gè)貸款確實(shí)是個(gè)創(chuàng)新，因?yàn)檫^(guò)去銀行貸款都是整貸整還?，F(xiàn)在在前5年還能還掉一部分本金和利息，最后一個(gè)月的還款壓力，對(duì)比過(guò)去傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸來(lái)說(shuō)，反而減小了。但是他怎么最終又走向了房貸市場(chǎng)呢？變成了房產(chǎn)貸款中介的“明星房貸推銷(xiāo)產(chǎn)品”呢？
氣球貸在前兩年出現(xiàn)之后，一直在企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸市場(chǎng)中。但是隨著國(guó)家扶持中小微企業(yè)以及給予個(gè)體工商戶(hù)的一些貸款優(yōu)惠。貸款中介及時(shí)發(fā)現(xiàn)了他的新用途，現(xiàn)在已經(jīng)異化成為一種特殊的貸款。尤其是在房貸利率下跌的5月之后，對(duì)于那些存量房貸用戶(hù)，貸款中介更是不遺余力地進(jìn)行游說(shuō)，但其實(shí)他背后隱藏著巨大的還款風(fēng)險(xiǎn)。
在2022年5月份，央行出了兩個(gè)大政策，第一就是針對(duì)首套房貸利率最高下浮20個(gè)基點(diǎn)，第二就是 LPR5年期及以上長(zhǎng)期利率也下浮了15個(gè)基點(diǎn)。那么現(xiàn)在如果買(mǎi)房，整個(gè)城市的房貸利率相對(duì)會(huì)比較低，最低可以達(dá)到年化利率4.25%。那么對(duì)于那些存量房貸的用戶(hù)來(lái)說(shuō)，之前買(mǎi)房利率可能都高達(dá)6%以上，形成了巨大的房貸啊。利率差。
氣球貸申請(qǐng)者如果為中小企業(yè)主或者是個(gè)體工商戶(hù)，那么可以享受優(yōu)惠利率，現(xiàn)在一般年化利率不超過(guò)4%。正是因?yàn)榈屠?，長(zhǎng)達(dá)5年的期限等等特點(diǎn)，貸款中介將氣球貸包裝成房屋按揭貸款的一種。主要面向存量房貸用戶(hù)，提出可以安排過(guò)橋資金，進(jìn)行存量房貸的提前還款。之后協(xié)助包裝材料，申請(qǐng)氣球貸，享受利率優(yōu)惠。
這個(gè)財(cái)務(wù)賬是這樣算出來(lái)的。仍然以上面的張三為例子。張三向銀行申請(qǐng)傳統(tǒng)的房屋按揭抵押貸款，得到貸款100萬(wàn)元，期限還是5年，年化貸款利率仍然為5%。那么計(jì)算下來(lái)每個(gè)月的月供為18871元。將是氣球貸每月還款額的3倍左右。那么總結(jié)下，好像優(yōu)勢(shì)有兩大條，但是這真的是優(yōu)勢(shì)嗎？
1.初期還款壓力小，月供是傳統(tǒng)等額本息還款方式的三分之一，甚至還可以更少。對(duì)于前期現(xiàn)金流不足，但是又想買(mǎi)房的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，可以緩解資金壓力。
2.相對(duì)氣球貸利率比較低，因?yàn)楸旧硭呀?jīng)享受的是中短期LPR利率，而且對(duì)于小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)還有優(yōu)惠，絕對(duì)要比傳統(tǒng)房貸利率要低不少。
但是揭開(kāi)表象看本質(zhì)，如果氣球帶用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面是合法合規(guī)的，但是只要用于任何涉及到買(mǎi)房或者房貸提前還款方面，那將都是涉嫌違反金融監(jiān)管規(guī)定的。氣球貸產(chǎn)品孕育著極大的還款風(fēng)險(xiǎn)。尤其是使用氣球貸去做房貸提前還款，后續(xù)再去買(mǎi)房，那可能一下就將房貸用戶(hù)推入5年后的巨大還款風(fēng)險(xiǎn)之中：
1.氣球在本質(zhì)上是公司經(jīng)營(yíng)貸的一種。如果客戶(hù)拿到錢(qián)后沒(méi)有用于公司經(jīng)營(yíng)，而是去提前歸還貸款，或者用于買(mǎi)房。這就屬于改變貸款用途的違規(guī)行為，未來(lái)被監(jiān)管部門(mén)或者銀行自查發(fā)現(xiàn)后，將會(huì)被要求提前還款。那時(shí)候用戶(hù)如何能解決資金還款問(wèn)題，哪有這么一大筆錢(qián)呢？
2.在5年的最后一期，也就是第60個(gè)月需要還一大筆錢(qián)。如果到時(shí)不能繼續(xù)申請(qǐng)借款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸，那么要么只能賣(mài)房還債，要么就出現(xiàn)了貸款違約。本來(lái)好好的30年的房貸慢慢還，結(jié)果貪圖了利率差價(jià)，最終只能賣(mài)房還債。
那么在這個(gè)過(guò)程中，唯一賺錢(qián)的就是貸款中介。他們可以賺取貸款服務(wù)費(fèi)，墊資費(fèi)，氣球貸包裝材料費(fèi)等等。如果未來(lái)5年后再找貸款中介，有可能還要付資金過(guò)橋費(fèi)以及新的一輪貸款服務(wù)費(fèi)，墊資費(fèi)，氣球貸包裝材料費(fèi)等等。這些成本可不低哦，有可能比省下的房貸利率還要高。如果后面銀行不再發(fā)放經(jīng)營(yíng)貸，那么有可能就落入民間借貸的高額成本陷阱之中。