當(dāng)前，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，受此影響，銀行業(yè)面臨的不良貸款壓力激增。房產(chǎn)抵押貸款是銀行貸款的主要擔(dān)保方式之一,也是銀行認(rèn)為最安全的擔(dān)保方式。但在抵押房地產(chǎn)處置中仍然存在風(fēng)險，如果風(fēng)險管理措施不到位，房產(chǎn)抵押貸款也會變成不安全。
?因此，房產(chǎn)抵押類不良貸款的風(fēng)險問題值得深思。下面臣財網(wǎng)小編為您介紹關(guān)于房產(chǎn)抵押類不良貸款的風(fēng)險問題成因。
一、房產(chǎn)抵押類貸款風(fēng)險的現(xiàn)狀及成因
截至2018年6月末，某銀行房產(chǎn)抵押類貸款占全部貸款總額的59.75%;房產(chǎn)抵押類五級不良貸款余額，占五級不良貸款余額的31.87%。上述數(shù)據(jù)并不包括已處理和已損失的房產(chǎn)類貸款，從實際情況來看，房產(chǎn)類抵押貸款面臨的風(fēng)險已經(jīng)比較嚴(yán)重。
二、房產(chǎn)抵押類貸款風(fēng)險不斷加大的原因是多方面的，從行社內(nèi)部來看，主要原因有以下幾點：
貸前調(diào)查未盡職。在對房產(chǎn)抵押類不良貸款后續(xù)處理過程中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)出現(xiàn)風(fēng)險問題的貸款都存在貸前調(diào)查不盡職的問題，客戶經(jīng)理未對抵押物進行全面了解，包括抵押物的基本情況、權(quán)屬、出租情況等。司法處置中，抵押人往往會針對銀行工作人員的疏漏提出異議，導(dǎo)致銀行在抵押權(quán)變現(xiàn)過程中遇到困難，甚至遭受損失。例如，某炭業(yè)有限公司貸款續(xù)貸前已經(jīng)通過銀行收取了第三方租金，即抵押物已出租。單就操作過程來看，銀行事前雖然多次到實地調(diào)查了解，該公司也口頭確認(rèn)抵押物沒有對外出租，但由于銀行未能提高警惕，未留存相應(yīng)的文字、圖片、影像來證明該抵押物未出租的情況，導(dǎo)致最終抵押權(quán)變現(xiàn)遇阻。
合理估價難以進行。部分行社對于抵押物的估價管理存在一定缺陷，未能很好地根據(jù)房產(chǎn)所處的區(qū)域位置、變現(xiàn)難易程度等因素合理確定抵押物的估價。實際操作過程中，由于自身缺乏相對合理的估價依據(jù)，銀行更多依賴于評估公司對于抵押物給出的評估，導(dǎo)致許多抵押物在出現(xiàn)風(fēng)險后價格嚴(yán)重縮水，造成貸款損失。
操作層面漏洞顯現(xiàn)。近年來，部分銀行工作人員有章不循、操作不合規(guī)也成為房產(chǎn)抵押類貸款不良頻發(fā)的一個重要原因。一些行社在貸款營銷上的力度不斷加大，但部分人員放松了對抵押物的審查，忽視了評估價過高的情形，甚至存在違規(guī)發(fā)放房產(chǎn)抵押類貸款的情況。
三、房產(chǎn)抵押類貸款面臨的法律風(fēng)險
房產(chǎn)抵押類貸款法律關(guān)系的復(fù)雜性主要包括：
1.租賃權(quán)風(fēng)險
抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。
租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂了時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費，或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。
抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。
2.首查封風(fēng)險
雖然抵押物被首查封不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，但從銀行處置抵押物的實踐來看，首查封會對抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)帶來不利影響。
處置進程受到限制。從司法實踐看，抵押權(quán)的實現(xiàn)受制于首查封法院對債權(quán)人債權(quán)的訴訟、判決及執(zhí)行進程，特別是在被人民法院跨省查封的情況下，抵押物處置的難度會進一步加大。
協(xié)議方式難以處置。如抵押物被其他債權(quán)人申請查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為是無效的，只能通過人民法院的處置途徑才能實現(xiàn)抵押權(quán)。
債權(quán)讓步時有發(fā)生。在抵押物價值有限的情況下，首先申請查封的債權(quán)人為了保證自身的利益，往往會要求抵押權(quán)人讓與部分優(yōu)先受償權(quán)，并以此作為處置抵押物的條件。同時，抵押權(quán)人遭遇惡意拖延使優(yōu)先受償權(quán)無法有效實現(xiàn)，最終導(dǎo)致抵押權(quán)人與首查封法院特別是跨省的人民法院之間的協(xié)調(diào)成本增加。
3.最高額風(fēng)險
目前，銀行抵押貸款往往簽訂最高額抵押合同，在操作過程中，若續(xù)貸前未及時查詢抵押物狀態(tài)，可能會喪失部分優(yōu)先受償權(quán)。如果在續(xù)貸時抵押物已被其他債權(quán)人查封，卻仍然發(fā)放貸款，銀行的抵押權(quán)有可能不能對抗先于貸款發(fā)放的查封，導(dǎo)致部分甚至全部優(yōu)先受償權(quán)無法得到保證。同樣，在化解原有房產(chǎn)抵押類不良貸款時，如果化解后的貸款用途不合理，相關(guān)文書未及時簽訂，銀行也可能會喪失抵押權(quán)。
4.瑕疵性風(fēng)險
產(chǎn)權(quán)瑕疵影響情形。有合法產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。例如，已發(fā)生多起因違章建筑導(dǎo)致抵押物整體無法變現(xiàn)和過戶的情形，影響了抵押物的處置;抵押物有合法產(chǎn)權(quán)，但因開發(fā)商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使人民法院難以執(zhí)行。
法定優(yōu)先受償情形。法定優(yōu)先受償款是指在實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優(yōu)先受償款，將使抵押權(quán)人的權(quán)益遭受較大損失。
5.登記權(quán)風(fēng)險
“一物多押”風(fēng)險?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
預(yù)告登記風(fēng)險。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，超過三個月未申請物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的個人住房、商業(yè)用房合同鑒證的預(yù)告登記將自動失效，房屋初始物權(quán)仍在開發(fā)公司名下。銀行的個人住房、商業(yè)用房按揭將無法轉(zhuǎn)為物的抵押權(quán)，從而喪失物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，銀行只能享受合同債權(quán)。
6.使用權(quán)風(fēng)險
出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年，商業(yè)類土地的使用年限為40年，在建工程的土地預(yù)登記證也有相應(yīng)的年限。銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。
四、以完善的機制防范房產(chǎn)抵押類不良貸款風(fēng)險
針對不斷產(chǎn)生的房產(chǎn)抵押類不良貸款，銀行有必要建立一套更為完善的機制，切實防范房產(chǎn)抵押類不良貸款風(fēng)險。
明確重點。針對房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險，相關(guān)人員要加強法律法規(guī)和制度學(xué)習(xí)，明確在業(yè)務(wù)辦理過程中需要注意的關(guān)鍵問題。一是實地查看并核實擬抵押資產(chǎn)的情況。核實資產(chǎn)是否權(quán)屬清晰;核實擬抵押資產(chǎn)是否租賃，價值較大的資產(chǎn)須到政府租賃管理部門核實租賃情況;核實擬抵押資產(chǎn)是否存在他項權(quán)利，是否已抵押;核實擬抵押資產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償款，如應(yīng)付未付工程款、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費等。對在建工程應(yīng)要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的承諾。二是在具體的操作中要注重相關(guān)證據(jù)的收集。保證相關(guān)資料的齊全性，特別是針對抵押物出租情況的資料，要及時收集相關(guān)證明文書;對于抵押資產(chǎn)用于出租的，要定期查看出租情況，以確定租賃人、租期、租金等是否存在異常變動。三是嚴(yán)格辦理抵押登記手續(xù)。杜絕虛假登記，每筆抵押登記手續(xù)都必須實行專人辦理，杜絕虛假證件、虛假抵押登記、重復(fù)抵押登記等情況的發(fā)生。四是對按揭貸款要及時辦理抵押登記，避免預(yù)告登記失效而產(chǎn)生損失。
完善程序。農(nóng)商銀行相關(guān)部門要制訂更加完善的房產(chǎn)抵押操作程序。首先，要制訂城鄉(xiāng)房產(chǎn)差異化指導(dǎo)性估價標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)城鄉(xiāng)房產(chǎn)相關(guān)情況定期更新，讓工作人員有明確的依據(jù)，更加科學(xué)地規(guī)避房產(chǎn)抵押貸款的價格風(fēng)險。其次，要根據(jù)房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險特點，總結(jié)梳理出一套切實可行的調(diào)查方法。在運用傳統(tǒng)檢查技術(shù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)由淺入深、由內(nèi)及外，采用實地走訪客戶、察看項目現(xiàn)場、互聯(lián)網(wǎng)查證信息等方法，并及時向當(dāng)?shù)貒?、房管等行政管理部門延伸調(diào)查，深入了解房產(chǎn)抵押物及借款人的經(jīng)營管理情況，全面掌握房產(chǎn)抵押的真實性、合規(guī)性和有效性。最后，要出臺指導(dǎo)性文件，避免因不合理指標(biāo)導(dǎo)致的大額貸款發(fā)放。加強內(nèi)控制度設(shè)置，完善風(fēng)險防控機制，加大違規(guī)處罰力度，避免違規(guī)發(fā)放貸款。
強化篩選。在貸款營銷過程中，要注意不是所有的房產(chǎn)都可用于貸款抵押，應(yīng)該慎重選擇抵押物，重點選取那些權(quán)屬清晰、無權(quán)利瑕疵、無他項權(quán)利、無法定優(yōu)先受償款的房產(chǎn)用于抵押，并且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強的資產(chǎn)。從實際變現(xiàn)能力看，住宅強于商業(yè)用房、商業(yè)用房強于工業(yè)用房;商業(yè)用房中的獨立門市、商場和農(nóng)貿(mào)市場攤位易于變現(xiàn);面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn);市場不活躍地區(qū)的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權(quán)利瑕疵的房產(chǎn)抵押物都不易變現(xiàn)。
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