| 最近很多朋友買房，都有在咨詢按揭的時候該如何選擇等額本息和等額本金？好像確實也有很多朋友搞不清楚，今天我們就花點時間在專欄里聊一聊。 1、等額本息法： 借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。 由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少；而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。 優(yōu)點: 每月還款額相等，便于購房者計算和安排每期的資金支出。因為平均分攤了還款金額，所以還款壓力也平均分攤，特別適合前期收入較低，經(jīng)濟壓力大，每月還款負擔較重的人士。 缺點; 在每期還款金額中，前期利息占比較大，后期本金還款占比逐漸增大?？傮w計算下來，利息總支出是所有還款方式中最高的。 適用人群： 等額本息還款方式因每月歸還相同的款項，方便安排收支，適合經(jīng)濟條件不允許前期還款投入過大，收入處于較穩(wěn)定狀態(tài)的借款人。這種還款方式，實際占用貸款的數(shù)量更多、占用的時間更長，同時它還便于借款人合理安排每月的生活和進行理財（如以租養(yǎng)房等），對于精通投資、擅長于“以錢生錢”的人來說，無疑是最好的選擇。 2、等額本金法： 借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減， 等額本金還款法本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減；由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。 優(yōu)點：利息支出總額較少 缺點：剛開始還款壓力較大 適用人群：適合工作正處于高峰階段的人，或者是即將退休的人。等額本金還款方式適合有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，能承擔前期較大還款壓力，且有提前還款計劃的借款人。 3、二者比較，或者買房怎樣選擇還款方式更為劃算？ 舉一個例子來說明一下二者之間的區(qū)別。假如購房貸款150萬，30年還清，按照2016年最新的商業(yè)貸款4.9%的年化利率分別計算等額本息及等額本金下的還款情況（只例舉第一年） （1）計算方法不同。 等額本息還款法。即借款人每月等額償還貸款本息（本金+利息），等額本息法每月還款5307.27元。 等額本金還款法。即借款人每月等額償還貸款本金，等額本金法每月還款逐步遞減（每月償還本金相同、償還利息遞減）。 （2）兩種方法支付的利息總額不一樣。 在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本息還款法”的利息總額（48665.62）要多于“等額本金還款法”（48251.39）； （3）還款前幾年的利息、本金比例不一樣。 “本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右)，“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者占每月還款額的比例較為接近。 （4）還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。等額本息還款法：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。等額本金還款法：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。適合于有計劃提前還貸。即借款人每月按相等的金額（貸款金額/貸款月數(shù)）償還貸款本金，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清，兩者合計即為每月的還款額。兩種還款方式中，等額本金還款法每期歸還本金的數(shù)額是相等的，而等額本息還款法每期歸還的本息之和的數(shù)額是相等的，但是銀行都是按當年實際占用銀行貸款額和規(guī)定的利率計算應(yīng)收取的利息。
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