貸款買房,就是用未來(lái)的錢,買現(xiàn)在的資產(chǎn)。

      如果貨幣大幅度貶值,工資暴漲10倍,那么恭喜你,幾乎是空手套白房。 把時(shí)間往前推十幾年二十年,21世紀(jì)初貸款買房的人,現(xiàn)如今確實(shí)沒(méi)有什么還貸壓力了。 這二十年內(nèi),出現(xiàn)工資增長(zhǎng)十倍也不是沒(méi)有可能,甚至還出現(xiàn)過(guò)一個(gè)月的公積金,都比當(dāng)月貸款還款金額多的情況。 但是這樣的好事,未來(lái)還會(huì)有嗎? 很明顯,只要貨幣還在不斷增發(fā),購(gòu)買力不停的貶值,這樣的好事就會(huì)有。 但能夠給到的所謂“實(shí)惠”,其實(shí)是越來(lái)越少了,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速放緩,貨幣政策也在逐步的收緊,資產(chǎn)的購(gòu)買力貶值程度,正在逐步的下降。 也就是說(shuō),現(xiàn)在貸款,未來(lái)還款壓力不斷變小,這是肯定的,但是不會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)五倍十倍的貶值。 可能30年過(guò)去了,貸款都還完了,貨幣才貶值個(gè)3-4倍,而貸款利率平均每年5%左右,所以沒(méi)太多的實(shí)惠了。 房貸和貨幣貶值 很多人都在計(jì)算成本,到底是貨幣貶值速度快,還是房貸的利率高。 原因比較簡(jiǎn)單,因?yàn)樨泿刨H值代表了貨幣的購(gòu)買力下降,房貸本身,是借用未來(lái)的貨幣購(gòu)買力做提前支付。 所以,如果房貸利率低于貨幣貶值率,理論上就是賺了。 同樣的,房貸利率高于貨幣貶值率,理論上就是虧了。 但實(shí)際情況,卻并非如此。 因?yàn)樨泿刨H值率本身,存在真實(shí)貶值率和名義貶值率。 貨幣的名義貶值率,就是貨幣的增發(fā)量,這個(gè)不用解釋太多,貨幣發(fā)行多了,購(gòu)買力就對(duì)應(yīng)下降了。 貨幣的真實(shí)貶值率,其實(shí)是貨幣的購(gòu)買力,實(shí)際投放貨幣進(jìn)入市場(chǎng)造成的物價(jià)上漲。 這個(gè)物價(jià)上漲,是一個(gè)綜合名詞,你可以理解為商品價(jià)格是CPI,但是總體物價(jià)上漲就要算上所有的資產(chǎn)。 其中,房子就是資產(chǎn)之一。 而且,每年貨幣的增長(zhǎng)率,并不完全等于總物價(jià)增長(zhǎng)率,就好像目前的廣義貨幣M2是200萬(wàn)億左右,但是房地產(chǎn)的總市值逼近500萬(wàn)億,中間還有一個(gè)資金杠桿所在。 所以,我們是無(wú)法真實(shí)地測(cè)算出對(duì)應(yīng)的貨幣真實(shí)貶值率的,因?yàn)橛刑嗟膬r(jià)格維度了。 之所以之前買房的人感覺(jué)到了貨幣貶值帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng),主要是房產(chǎn)這20年漲了近10倍,如果房地產(chǎn)沒(méi)有那么大幅度的漲價(jià),我們也就很難察覺(jué)到,原來(lái)早些年貸款買房是如此的劃算。 為什么工資很難再漲10倍 工資的上漲,其實(shí)對(duì)應(yīng)的并不是房?jī)r(jià)的上漲,而是對(duì)應(yīng)商品價(jià)格的上漲。 試想一下,如果現(xiàn)在3000工資的人,工資變成了3萬(wàn)。 那么物價(jià)將會(huì)變成什么樣子,必然是同步飛速上漲。 否則,泛濫的貨幣怎么消耗掉呢。 且不說(shuō)馬上工資漲十倍,就是漲一倍,對(duì)應(yīng)的物價(jià)也會(huì)同步上漲至少50%。 因?yàn)榻?jīng)濟(jì)是循環(huán)的,你的工資漲了,別人的工資也是要上漲的,那么賣出來(lái)的產(chǎn)品一定是貴了,才會(huì)有賺更多的錢來(lái)漲工資。 如果貨幣的宏觀調(diào)控沒(méi)有做好,工資漲了一倍,物價(jià)甚至可能出現(xiàn)2-3倍的漲幅。 因?yàn)榇蠹沂掷锏腻X一下子變多了,可購(gòu)買的東西多了,對(duì)應(yīng)的商品就顯得少了。 貨幣泛濫的結(jié)果,必然就是大量資金開始哄抬物價(jià),然后物價(jià)出現(xiàn)大幅度的上漲。 可以說(shuō),經(jīng)濟(jì)都會(huì)亂成一鍋粥,甚至出現(xiàn)失控。 所以工資要依靠自然增長(zhǎng),再漲10倍,幾乎是不可能的。 當(dāng)然,如果你現(xiàn)在是20歲剛開始工作,要到65歲退休,工資的自然增長(zhǎng)要達(dá)到10倍,也是有可能的。 畢竟45年漲了10倍,年化也就5%左右,只不過(guò)這個(gè)跨度比較久,已經(jīng)遠(yuǎn)超出房貸最長(zhǎng)30年的時(shí)間線了。 買房貸款到底劃不劃算? 因人而異。 買房貸款的前提,不是你把錢拿去做投資劃算,還是還房貸劃算,不是這么算利率和收益率的。 也不是單純的計(jì)算,貨幣貶值率和房貸成本哪個(gè)高。 貸款本身,是給買房能力不足的人,通過(guò)提前借用未來(lái)的錢,來(lái)獲得更多的選擇權(quán)力。 如果買房都是全款,那么我有100萬(wàn),就只能買100萬(wàn)的房子。 如果我想要看看200萬(wàn)的房子,那么就沒(méi)法操作進(jìn)行。 但如果有房貸,我可以用100萬(wàn)貸款額度,增加自己的選擇權(quán)。 而我需要承擔(dān)的成本,是未來(lái)N多年,我都需要償還這筆錢,貸款的利率是5%左右。 貸款買房其實(shí)是一個(gè)需求和成本的綜合測(cè)算,在可以接受的成本體系內(nèi),通過(guò)借錢滿足自己當(dāng)下的需求,并不是算投資回報(bào)率,算貸款利率和貨幣貶值率。 即便貸款利率是5%,貨幣增發(fā)率是10%,也不代表你就能賺到這10%多增發(fā)出來(lái)的貨幣,你的貸款成本依然是5%,而不是所謂的5%-10%=-5%。 所以看似是賺錢的生意,其實(shí)最終還是虧錢的,畢竟貸款利息是必須要還的,而增發(fā)出來(lái)的錢,是要靠自己的努力去掙的。 所以,買房是全款還是貸款,要看每個(gè)人的情況。 當(dāng)然,公積金貸款的利率,其實(shí)是非常低的,建議是可以貸點(diǎn)款出來(lái),能力承受范圍內(nèi)的貸款,可以讓你選房的時(shí)候有更寬裕的預(yù)算,朝向啊,戶型啊,樓層啊,還有買房后的裝修,更好一些。 我個(gè)人希望,房子不要再漲價(jià)了。 原因是,房子漲價(jià),背后的推手依然是貨幣資金。 資金的泛濫,其實(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)來(lái)講,并不一定是好事,溫和的通脹有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,但是貨幣快速的增發(fā),對(duì)于經(jīng)濟(jì)的刺激作用,其實(shí)是非常有限的。 用房子拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了,現(xiàn)在基本上大部分人都有房了。 如果還是依靠房地產(chǎn)去帶動(dòng)經(jīng)濟(jì),只會(huì)造成經(jīng)濟(jì)泡沫,一旦出現(xiàn)崩盤,情況會(huì)很糟糕。 我們的收入上漲,本身是依靠自己的能力提升去賺取的,而不應(yīng)該是單純的貨幣增長(zhǎng)去掛鉤。 貨幣增長(zhǎng),所以收入上漲,那么物價(jià)上漲就會(huì)抵充收入上漲。 也就是說(shuō),看似錢賺多了,其實(shí)還是那么的窮。 貨幣本身,不具備恒定的購(gòu)買力,只有整體的收入折合的購(gòu)買力增強(qiáng)了,才是真正意義上致富了。 所以,踏踏實(shí)實(shí)的工作賺錢,不要整天寄希望于貨幣貶值帶來(lái)的紅利,那個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。
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