最近房地產(chǎn)調(diào)控，有些人坐不住了，沒(méi)事就打電話(huà)來(lái)咨詢(xún)，說(shuō)不巧的是他9月份剛買(mǎi)的房子，現(xiàn)在被一家人罵死了，就怕一旦房?jī)r(jià)下跌，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。然后還有一些小道消息在散播，什么如果房子的評(píng)估值低于了貸款額，則會(huì)被要求追加抵押物，或者補(bǔ)差價(jià)，否則就會(huì)被銀行收走。真有這么恐怖嗎?銀行真的會(huì)到處收房嗎?那么銀行的系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)有多大，會(huì)不會(huì)房?jī)r(jià)一跌銀行就出問(wèn)題?
其實(shí)，這都是沒(méi)有仔細(xì)算過(guò)賬的結(jié)果。很顯然不會(huì)出現(xiàn)大面積斷供的情況。
首先，我們的貸款只有7成，也就是說(shuō)你自己要出3成的首付，再加上亂七八糟的稅費(fèi)、裝修、家具家電，一套房子你基本已經(jīng)投入了近5成的錢(qián)了，房?jī)r(jià)跌5成之前，你的機(jī)會(huì)成本顯然要比斷供高，所以跌一半之前你是不會(huì)選擇主動(dòng)斷供的。雖然我一直看空房地產(chǎn)，但我仍然理性認(rèn)為，中國(guó)增長(zhǎng)要比世界快，所以房地產(chǎn)的溢價(jià)仍然會(huì)存在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)跌一半，仍然高于世界平均水平一倍還多，但這差不多已經(jīng)是極限了。舉個(gè)例子，現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)收入比70倍，北上廣也有40-50倍，跌一半的話(huà)大概是20倍，而世界均值最高也就是10倍。能不能房?jī)r(jià)回到10倍的收入比呢，反正北上廣回到1萬(wàn)塊錢(qián)的時(shí)代，我是不敢想了。所以如果跌一半是極限的話(huà)，從銀行的角度看，主動(dòng)斷供的人數(shù)有限，他們就不會(huì)有問(wèn)題，到時(shí)候讓你追加抵押物就行了。
其次，會(huì)不會(huì)被銀行追債?顯然大多數(shù)人也是不會(huì)的，因?yàn)閺娜ツ觊_(kāi)始，房?jī)r(jià)又漲了30%不止，除非你是今年下半年才買(mǎi)的房子，你的房子還冒著熱乎氣。否則的話(huà)，算上上漲的30%，以及你首付的30%，房?jī)r(jià)跌一半以上，你的抵押物都是足值的，銀行不會(huì)追繳你。如果這個(gè)房?jī)r(jià)現(xiàn)在這個(gè)位置挺他1年以上，大部分人還貸也差不多5%了，相當(dāng)于又增加了安全閥，所以在高位橫盤(pán)越久，你安全還貸的月份也就越多，償還的貸款也就越多。銀行和你都會(huì)越安全。
第三，即使真的出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大跌，抵押物不足的情況下，銀行也會(huì)跟你商量，你多還點(diǎn)貸款，基本也就解決了，他不會(huì)直接拉出去拍賣(mài)的，因?yàn)椴环纤睦妗Ｌ貏e是在房地產(chǎn)預(yù)期變化之后，銀行把房子拍賣(mài)，通常未必能夠很快賣(mài)掉，這樣房子在他手里一天，他就多一分風(fēng)險(xiǎn)。所以好說(shuō)好商量，是一個(gè)對(duì)大家都好的選擇，你就是沒(méi)錢(qián)，但還貸記錄良好，估計(jì)他也會(huì)想辦法幫你蒙混過(guò)關(guān)。除非你自己斷供了，他才會(huì)真的出手去拍賣(mài)掉。
第四，相比企業(yè)而言，個(gè)人房貸仍然是最優(yōu)質(zhì)的貸款，首先貸款人基本都有收入有工作，而且收入還都不低。其次信用良好，第三有資產(chǎn)抵押。第四這個(gè)資產(chǎn)漲幅也不小了，增加了不少的安全墊。所以銀行根本就不怕房?jī)r(jià)下跌，他反而怕地產(chǎn)商倒閉，所以在8、9月份玩命的放個(gè)人房貸，希望用個(gè)人按揭來(lái)接盤(pán)開(kāi)發(fā)貸，把開(kāi)發(fā)商先撈上岸再說(shuō)。開(kāi)發(fā)商也很識(shí)趣，知道這買(mǎi)賣(mài)不能長(zhǎng)久了，所以上岸之后基本沒(méi)怎么再拿地開(kāi)發(fā)，而是踏踏實(shí)實(shí)的儲(chǔ)糧準(zhǔn)備過(guò)冬。新開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)和民間固定資產(chǎn)投資大幅下降，就說(shuō)明了這一點(diǎn)。現(xiàn)在央行和銀監(jiān)會(huì)又從銀行下手，限制理財(cái)和信托資金流入房地產(chǎn)，嚴(yán)查民間金融對(duì)房地產(chǎn)的資金支持，這其實(shí)都是一個(gè)信號(hào)，相比個(gè)人按揭，銀行更怕的是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。
所以綜合來(lái)看，如果房地產(chǎn)的寒冬馬上來(lái)，最麻煩的是今年下半年入市的炒房者，他們有被追加抵押物的風(fēng)險(xiǎn)，如果要是明年或者后年，房地產(chǎn)才開(kāi)始調(diào)整，基本不會(huì)出現(xiàn)抵押物不足，要求追加抵押物的情況。如果3年以后甚至5年以后才開(kāi)始調(diào)整(前提是不能再漲了)，那么基本個(gè)人按揭沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。所以從宏觀上來(lái)講，基本沒(méi)有斷供的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別高杠桿炒房的，對(duì)于金融系統(tǒng)的沖擊很有限?，F(xiàn)在我們最重要的事情，就是用時(shí)間換空間，這3-5年最好能把實(shí)體經(jīng)濟(jì)拉起來(lái)，這樣大家都有工作，都有收入，就不會(huì)出現(xiàn)被動(dòng)斷供。而主動(dòng)斷供的可能性非常低。所以這可能是一個(gè)最好的結(jié)果。