在長(zhǎng)沙、重慶、石家莊、西安等地樓市調(diào)控加碼的同時(shí)，近期多個(gè)城市的首套房貸利率也迎來(lái)“定向加息”。專家認(rèn)為，在信貸總量不變的情況下，貨幣信貸政策的結(jié)構(gòu)將趨于優(yōu)化。未來(lái)一段時(shí)間，前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果將不斷顯現(xiàn)，政策力度從嚴(yán)，購(gòu)房成本保持增勢(shì)。
利率上行“水漲船高”
當(dāng)下首套房貸利率上調(diào)并不局限在一線城市和熱點(diǎn)城市。融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)首套房平均利率已經(jīng)達(dá)到5.12%。8月全國(guó)533家銀行中，有154家對(duì)首套房利率進(jìn)行了再度上調(diào)，占比28.89%。目前執(zhí)行首套房利率上浮的銀行達(dá)到252家，徹底打破了7月“基準(zhǔn)為主”的格局。
9月以來(lái)，多地更是接連上浮首套房貸利率。以北京地區(qū)為例，首套房房貸利率上浮5%-10%成為普遍現(xiàn)象。
“去年年底以來(lái)央行實(shí)行穩(wěn)健中性的貨幣政策，市場(chǎng)流動(dòng)性趨于緊張，銀行資金成本上升較快，因此貸款利率處于上升的態(tài)勢(shì)。”中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼表示，從數(shù)據(jù)看，人民幣貸款加權(quán)平均利率已連續(xù)3個(gè)季度上行，二季度環(huán)比上漲14個(gè)基點(diǎn)到5.67%。在此情況下，住房貸款作為貸款的一種，利率上行事實(shí)上是一種“水漲船高”現(xiàn)象。其次，近兩年全國(guó)尤其是一二線房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快、銷售火爆，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一定程度上放大。商業(yè)銀行通過(guò)包括上調(diào)房貸利率、提升首付比例、收緊貸款申請(qǐng)條件等手段來(lái)把握個(gè)人住房貸款發(fā)放的進(jìn)度和節(jié)奏，是防控信貸風(fēng)險(xiǎn)的一種措施。
信貸額度緊張也是導(dǎo)致首套房貸利率上行的原因之一。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員周景彤表示：“銀行等金融機(jī)構(gòu)上半年已經(jīng)將投放的額度用了很多，因此下半年額度較少。”
中金公司日前在研報(bào)中指出，銀行信貸額度開始捉襟見肘。走訪的諸多銀行已將全年70%-80%的信貸額度用光，下半年信貸額度將較為緊張。這會(huì)引發(fā)銀行議價(jià)能力提升，貸款利率上浮的情況較為普遍。
另外，銀行負(fù)債成本、購(gòu)房需求、信貸供給也對(duì)首套房貸利率有影響。交通銀行(6.350,0.00,0.00%)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，銀行負(fù)債成本在上升，如果資產(chǎn)定價(jià)不做調(diào)整，息差將會(huì)收窄。當(dāng)下銀行盈利狀況總體平穩(wěn)，但增長(zhǎng)速度比較緩慢。按揭貸款作為銀行貸款中的重要組成部分，如果不做適當(dāng)調(diào)整，銀行息差或有壓力。房貸利率上漲也與購(gòu)房需求和信貸供給有關(guān)。一方面，到今年三季度為止，全國(guó)購(gòu)房需求和增長(zhǎng)情況比較可觀。另一方面，2016年以來(lái)銀行發(fā)放按揭貸款的增速較快，短期內(nèi)銀行按揭貸款總量迅速增長(zhǎng)后，銀行需要考慮未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)管理和結(jié)構(gòu)問(wèn)題，不能讓按揭貸款比重不斷提高，需要做一些適當(dāng)調(diào)控。
信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化
東方choice數(shù)據(jù)顯示，自2015年10月央行調(diào)整中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率至4.9%以來(lái)，至今仍保持在歷史較低水平。目前房貸水平仍處較低的水平。