第1種情況是，兩個人同時有100萬的現(xiàn)金，一個人選擇全部買房，另一個人選擇貸款買房。

針對這種情況，我們可以從三種可能去分析，對比之后大家就知道答案。 第1種可能，房價上漲超過貸款利率 可能很多人覺得貸款買房會有很大的壓力，但對于懂財務(wù)的人員來說，通過貸款買房可以實現(xiàn)財務(wù)杠桿的作用，可以以小錢賺大錢，賺取更多的利潤。 我們舉一個最簡單的例子，假如現(xiàn)在有一套100萬的房子，A和B同時都有100萬的現(xiàn)金，其中A直接花了100萬全款買房，B則選擇貸款買房，首付30萬，貸款70萬，利息5.39%，等額本息30年。 假如未來5年房價年均復(fù)合漲幅達(dá)到6％，那5年之后房子將會變成133.8萬，這樣A的資產(chǎn)增值33.8萬。 而通過貸款買房的B，5年之后房子的價值同樣變成133.8萬，而B所付出的月供成本，再扣除30萬首付和剩余未還的本金之后，凈收益15.62萬。 咋一看，全款買房的人比貸款買房的人更劃算，但是在這里我們還有沒有把B剩余的70萬本金潛在的投資收益計算在內(nèi)，如果B拿這70萬去做其他投資，年化收益5%，那5年時間總共獲得的收益至少在35萬以上，再加上投資房產(chǎn)15.62萬的凈收益，5年的時間B的資產(chǎn)增值達(dá)到50.62萬，資產(chǎn)要比A多出將近17萬。 所以當(dāng)房價的漲幅超過貸款利率的漲幅的時候，實際上貸款比全國買房更劃算很多。 第2種可能、房價上漲低于貸款利率 這種情況下房價仍然持續(xù)上漲，只不過說房價的漲幅低于貸款利率，這種情況全款買房還是貸款買房更劃算，我們還是以100萬的房子做例子。假如現(xiàn)在A和B同樣有100萬現(xiàn)金，A選擇全款買房，B選擇款買房（貸款70萬30年等額本息，貸款利率5.39%），假如未來5年時間房價的平均漲幅只有3%，5年之后100萬的房子總共會變成116萬。 按照116萬的房產(chǎn)來算，那A的資產(chǎn)增值是16萬，而B的房產(chǎn)扣除首付以及貸款本息之后（總共是118萬），房產(chǎn)增值只有2萬塊錢左右，但把另外70萬投資獲得的35萬收益加起來之后，B的總體收益仍然會比A高很多。 所以即便房價漲幅小于房貸利率，貸款買房的人仍然比全款買房的人更劃算。 第3種可能、房價下跌。 未來5年房價有沒有可能下跌呢？我認(rèn)為是有很大可能的，雖然過去幾年很多城市的房價都一直在上漲，很少有出現(xiàn)下跌的，但是目前我國房價已經(jīng)來到了一個拐點，未來5年時間，三四線城市房價出現(xiàn)下跌的可能性是非常大的。 那房價下跌之后，對于貸款買房的人和全部買房的人來說哪個會更劃算呢？我們還是通過舉例子來對比一下。我們?nèi)匀灰陨厦娴倪@個例子來參考，假如A全款買房而B貸款買房，5年之后房價總體下跌20%，現(xiàn)在100萬的房子5年之后將變成80萬。 這意味著房價下跌20%之后，A將損失20萬。那B會損失多少呢？首先可以明確的是，不管未來5年房價是上漲還是下跌，B的貸款基本上不會有太大的變化，5年時間總共付出的首付加月供以及剩余本金仍然是118萬，就意味著房價下跌20%之后B將損失38萬。但是把另外70萬所獲得的35萬收益計算在內(nèi)之后，B的虧損就只有3萬塊錢，這個虧損就要比A少很多。 通過對比以上三種可能存在的情況之后，我們可以發(fā)現(xiàn)，不論是房價上漲還是下跌，兩個人同樣有100萬，那貸款買房的人明顯要比全款買房的人更劃算。 第2種情況，有一個人是全款買房，另一個人是沒有能力才選擇貸款買房。 對于這種情況，如果大家買房是為了自己居住，那不管房價是上漲還是下跌，對大家來說都不會有太大影響，大家不會因為房價下跌了就把房賣掉不住了，所以對于剛需人群來說，不管是貸款買房還是全款買房，5年之后跟現(xiàn)在基本上沒有什么差別，房價的漲跌對大家來說只不過是紙面資產(chǎn)的增減而已。 但如果大家買房主要是為了投資，那全款買房跟貸款買房的差距是比較大的。 如果房價上漲，那對于貸款買房人來說肯定是更劃算的，因為它可以以更小的杠桿撬開更多的財富，這種情況下，貸款買房的人財富的增速明顯要比全款買房的人增速更快，這種情況可以參考我上面我們分析的第1種可能來看。 但是如果房價下跌，貸款買房的人的日子會比較難過。相對于全款買房的人來說，房價下跌那只是財富上的損失。而對于那些沒有能力全款買房，偏偏要貸款買房去投資，那房價下跌就意味著投資虧損，一旦房價的跌幅超過了他們承擔(dān)的貸款成本，很多人就有可能選擇斷供，一旦斷供被銀行起訴之后，房子就有可能被法院拍賣掉，而且法院在拍賣房子的時候價格一般只有市場價格的7到8折，這意味著這些炒房客的損失會進(jìn)一步擴大。更關(guān)鍵的是，一旦斷供之后大家的征信就會留下不良記錄，以后無論是去貸款或者辦理信用卡都會受到很大的影響。 所以對于那些沒有能力全款買房，偏偏要貸款去炒房的人來說，其風(fēng)險性是非常大的，而且這種風(fēng)險在未來5年會更加明顯，因為未來5年很多城市的房價存在很大的不確定性，有可能出現(xiàn)下跌的風(fēng)險，如果房價下跌，對于這些杠桿炒房的人來說，勢必會造成很大的打擊。