最近住建部、財(cái)政部和央行近日聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》，公布2017年全國(guó)公積金貸款的逾期金額是10.58億。
大家不經(jīng)驚嘆，連利率這么低的公積金貸款都會(huì)逾期！
10.58億，從數(shù)字絕對(duì)值上看，一點(diǎn)也不多。2017年底，中國(guó)住戶公積金貸款余額5.29萬(wàn)億，10.58億幾乎可以忽略不計(jì)，更談不上對(duì)銀行有什么沖擊。但有一個(gè)細(xì)節(jié)是我們不能忽視的。報(bào)告顯示，2016年全國(guó)公積金貸款逾期金額還僅是7.86億，2017年逾期金額就爆增到10.58億，足足上升了34.6%。這并不是一個(gè)好的苗頭，因?yàn)楣e金貸款已經(jīng)是最便宜的貸款了。
能辦理公積金貸款的家庭基本是有穩(wěn)定收入工作的。對(duì)于只能辦商貸買房的人來說，公積金貸款簡(jiǎn)直是天大的福利。因?yàn)樽銐虮阋?，與商業(yè)按揭貸款相比，利率很低。目前公積金貸款，五年期（含）以下的利率為2.75%，五年期以上的利率為3.25%，而五年期以上的商貸基準(zhǔn)利率是4.9%。
難怪在2017年大牛市中，銀行和開發(fā)商都不愿意辦理公積金貸款。如今商業(yè)房貸利率基本都上浮到基準(zhǔn)利率的15%以上，再批公積金貸款，銀行基本是貼錢。工作收入穩(wěn)定，月供又少，那為什么公積金貸款逾期金額還會(huì)大幅上升呢？三大部門的聯(lián)合報(bào)告沒有給出答案。
但報(bào)告指出，2017年發(fā)放的個(gè)人公積金住房貸款中，中、低收入群體占96.05%，首套住房貸款占86.24%。住房公積金貸款以支持中低收入職工購(gòu)買首套普通住房為主。因此我們可以反過來推測(cè)，這部分逾期的家庭收入并不高，而且是首套房就逾期。天有不測(cè)風(fēng)云，中國(guó)那么多的家庭，出現(xiàn)一些天災(zāi)人禍或債務(wù)問題，導(dǎo)致家庭財(cái)務(wù)破產(chǎn)，再正常不過。2017年，公積金貸款不良率僅為0.02%，還不用過度擔(dān)心。
讓人擔(dān)心的是，中國(guó)普通家庭抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，特別是高負(fù)債買房的家庭。
根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授甘犁的研究，在中國(guó)家庭的資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比已經(jīng)達(dá)到了68%，而北京和上海更是高達(dá)85%。現(xiàn)在中國(guó)隨便拎出一個(gè)有房的家庭，評(píng)估家庭資產(chǎn)都在百萬(wàn)以上，而二線城市房產(chǎn)起評(píng)點(diǎn)就是300萬(wàn)，一線城市更夸張了。
對(duì)那些已經(jīng)通過炒房完成原始積累的家庭來說，評(píng)估資產(chǎn)越高越好。但對(duì)還在交房貸的家庭來講，房子價(jià)格越高，意味著正在背負(fù)的房貸越高。因?yàn)?016年，有一大波剛需殺進(jìn)去了。只要房貸沒交完，只要房子還沒變現(xiàn)，房?jī)r(jià)短期暴漲，其實(shí)對(duì)剛需反而是一種變相傷害。一方面，月供一分不少，如果調(diào)控升級(jí)，央行加息，月供反而會(huì)上升。另一方面，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致全社會(huì)生活成本提升，每月生活必需開支也隨之上漲。如果工作收入再跟不上，日子肯定不好過。
現(xiàn)在中國(guó)家庭，越是年輕的家庭，負(fù)債的就越多，負(fù)債比例越重。有的年輕人，剛大學(xué)畢業(yè)就急著買房，至少是掏空父母的積蓄買房。中國(guó)居民房貸參與率已經(jīng)很高，80后和90后，是房貸的主力軍。70后房貸早已結(jié)清，開始享受房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)。這意味著，中國(guó)最主要的就業(yè)群體、養(yǎng)家糊口壓力最大的群體，已經(jīng)被房貸深深套住。這個(gè)群體也叫“百萬(wàn)負(fù)翁”。
記得2016年初時(shí)，央行行長(zhǎng)周小川說，中國(guó)居民的杠桿率不高，還可以繼續(xù)加杠桿，后來轟轟烈烈的樓市去庫(kù)存就開始了。到了2018年，央行行長(zhǎng)易綱說，中國(guó)居民杠桿率增速過快，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不得不防了。才短短兩年，就完成了一次財(cái)富和債務(wù)大轉(zhuǎn)移。
近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了最新的全國(guó)零售數(shù)據(jù)。中國(guó)5月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比8.5%，前5個(gè)月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比 9.5%。5月增速創(chuàng)下過去十五年來的新低。居民消費(fèi)能力已經(jīng)初顯疲態(tài)。
也許這個(gè)數(shù)據(jù)只是暫時(shí)的波動(dòng)，但或許已經(jīng)指明了中國(guó)未來的經(jīng)濟(jì)走向。老百姓加杠桿的能力是有限的，是一次性的。用兩年的樓市大牛市，走完了未來十年要走的路，這其實(shí)是竭澤而漁、殺雞取卵的短視做法。
最近中財(cái)辦原副主任楊偉民爆出一個(gè)數(shù)據(jù)，他說，中財(cái)辦請(qǐng)國(guó)家電網(wǎng)公司做一個(gè)統(tǒng)計(jì)，按照一年一戶用電量不超過20度認(rèn)為是“空置”來計(jì)算，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。楊偉民得出的結(jié)論是，我國(guó)無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國(guó)家還要高，日本是13%。
這幾年關(guān)于房屋空置率的爭(zhēng)論很多，我感覺楊偉民這次給出的數(shù)據(jù)比較接近真實(shí)情況。我所在的沿海二線城市，近五年所建的樓盤空置率還是很高的。有的小區(qū)，幾千套房子，雖然都賣完了，晚上開燈率不足一成。按照楊偉民的計(jì)算方法，如果把小區(qū)房子沒裝修，用電沒開戶，這類房子加進(jìn)去，空置率有可能更高。這么多的空置房，得沉淀多少寶貴資金？這些鋼筋水泥，凝固的不僅是老百姓的消費(fèi)能力，還凝住了中國(guó)人的初心和理想。
房貸逾期，消費(fèi)萎縮，債務(wù)上升，在整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)去杠桿的過程中，一些家庭財(cái)務(wù)破產(chǎn)在所難免，希望你不要成為踩雷的那一個(gè)。