SS小百科：土地抵押貸款和房屋抵押貸款一樣嗎？
這里所說的房屋抵押貸款并不是按揭貸款，是指已經(jīng)付清全款或部分款項(xiàng)購買后的房屋再辦理抵押，就是二次抵押。
土地貸款與房屋貸款的異同
差異（由于較高的風(fēng)險(xiǎn)因素）：
與傳統(tǒng)的房屋抵押貸款相比，通常銀行是不接受只付了首付款的土地進(jìn)行抵押的由于違約率較高，涉及土地的抵押貸款利率可能相比房屋的通常要高一點(diǎn)點(diǎn)通常土地貸款都涉及到建設(shè)，比如建造工廠/車間/倉庫什么的。那么也就意味著回款的周期會(huì)比較長，借款期限甚至可能達(dá)到30年房屋抵押貸款由于變現(xiàn)能力較強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的貸款業(yè)務(wù)期限也會(huì)較短土地抵押貸款目前的情況來說，銀行都不會(huì)辦理只有單獨(dú)土地的抵押貸款。會(huì)要求您將將來或在目前在建的工程之類的資產(chǎn)一并抵押，同時(shí)也會(huì)要求您承諾在建設(shè)工程完工后，把所有的地上建筑物再次進(jìn)行一并的抵押。而房屋則可以單獨(dú)辦理抵押貸款
土地貸款和房屋貸款的相似之處：
都需要到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，辦理抵押登記手續(xù)價(jià)值較大的房地產(chǎn)都需要經(jīng)過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行評(píng)估才能確定其價(jià)值房地產(chǎn)包括房屋和土地凈值計(jì)算方式大致相同（下面再細(xì)說）
為什么單獨(dú)的土地抵押貸款會(huì)被視為高風(fēng)險(xiǎn)貸款？
土地貸款對(duì)銀行機(jī)構(gòu)來說風(fēng)險(xiǎn)較高，因?yàn)閱为?dú)的土地上沒有現(xiàn)有的房屋。部分企業(yè)在購買土地時(shí)，已經(jīng)占用了他們絕大部分的資金。如果這個(gè)時(shí)候再發(fā)生意外就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)困難，資金跟不上就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，那么整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，這就是為什么大多數(shù)不接受單獨(dú)土地抵押貸款的原因！
那么單獨(dú)的土地貸款的貸款條件是什么？
通常在項(xiàng)目融資的情況下，銀行才會(huì)有可能附帶條件的接受單獨(dú)的土地抵押貸款。這個(gè)會(huì)因不同的項(xiàng)目所要求的條件不一樣，一般是按照整個(gè)項(xiàng)目的總投資進(jìn)行計(jì)算。
評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值方法：
這里有一個(gè)比較常見的誤區(qū)就是關(guān)于土地或者房屋的價(jià)值，許多人都會(huì)認(rèn)為，“如果我買土地或買房屋花費(fèi)了100萬，那么我的房屋土地也至少價(jià)值100萬（還沒算升值呢），因?yàn)槲一四敲炊噱X！”可是現(xiàn)實(shí)并不是這樣哦！購買成本并不總是等于評(píng)估價(jià)值，更不等于您可以從銀行獲得的貸款金額。對(duì)于銀行來說常用的價(jià)值評(píng)估方法，是您的房地產(chǎn)在經(jīng)過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后得出的價(jià)值（可以參考安居客這類的App看看周圍的房價(jià)），而房屋凈值是再減去日后變現(xiàn)可能發(fā)生涉及的費(fèi)用，才是您目前房地產(chǎn)的真正價(jià)值。
變現(xiàn)涉及的費(fèi)用：
營業(yè)稅及附加 交易價(jià)5.6%土地增值稅 交易價(jià)0.5%契稅 交易價(jià)3%交易服務(wù)費(fèi) 買賣各自3元/㎡(按拍賣單方全額支付計(jì)算）律師費(fèi) 評(píng)估值×2.5%拍賣費(fèi) 成交價(jià)×3.5%（按評(píng)估預(yù)算）訴訟費(fèi) 評(píng)估值×2%強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi) 起訴金額×1%（以最高貸款額度80%預(yù)算）評(píng)估費(fèi) 評(píng)估價(jià)×5‰（價(jià)值100萬以內(nèi)部分按5‰計(jì)，101-1000萬部分按2.5‰計(jì)）分戶圖測(cè)量費(fèi) 100㎡以下500元，＞100㎡/每100㎡增加30元
您持有的房地產(chǎn)在剔除了這些費(fèi)用后，才是它們真正的凈值。我這里列舉的費(fèi)率及項(xiàng)目都是大概，會(huì)因?yàn)闀r(shí)間/地區(qū)/銀行機(jī)構(gòu)的不同等等會(huì)有所差異。
可貸款金額：
在得出了您的房地產(chǎn)凈值后，銀行會(huì)根據(jù)這個(gè)凈值再次按照可貸比率來計(jì)算您的可貸金額，一般都在60%-80%以上。
影響可貸比率的因素：
房地產(chǎn)所在地區(qū)，例如是否靠近市中心或發(fā)達(dá)地區(qū)，越靠中心可貸比率越高抵押辦理的相應(yīng)的貸款品種貸款人-越大型的銀行比率越低，當(dāng)然利率越低。否則相反