如何兼顧房企的風險防范與規(guī)模擴張？房企的新發(fā)展模式是什么？在2023年，保利發(fā)展嘗試給出自己的答卷。
2023年，保利發(fā)展全年實現(xiàn)營收規(guī)模3468.28億元，歸母凈利潤120.67億元，截至年末，公司貨幣資金余額1480億元。在經(jīng)營層面，去庫存戰(zhàn)略的執(zhí)行幫助保利發(fā)展實現(xiàn)房企中唯一的四千億級銷售，同時在連續(xù)第6年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流為正的前提下，保利發(fā)展持續(xù)聚焦核心城市，拓展金額中99%位于核心38城。
進入2024年，保利發(fā)展仍將堅持布局核心城市，把握“品質(zhì)時代“機遇。在最新發(fā)布的行業(yè)白皮書中，保利發(fā)展提出應(yīng)全方位理解“品質(zhì)時代”，“品質(zhì)時代”的關(guān)鍵是牢牢緊扣“用戶思維”，以用戶為中心，推動整個行業(yè)生態(tài)向高質(zhì)量發(fā)展。
堅定去庫存實現(xiàn)銷售領(lǐng)跑
4月22日晚間，保利發(fā)展披露財報，公司2023年度實現(xiàn)營收規(guī)模3468億元，同比增長23%；歸母凈利潤120.67億元，同比下滑34%。
在百強房企整體銷售規(guī)模呈兩位數(shù)下滑的背景下，保利發(fā)展全口徑銷售4222億元，成為行業(yè)唯一一家過4000億元的房企，市場占有率逆勢提升至3.6%。保利發(fā)展解讀稱，2023年，公司緊盯行業(yè)形勢變化，把握市場窗口機會，采取積極靈活的營銷策略，堅決果斷去庫存。
銷售規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑，體現(xiàn)了保利發(fā)展自2021年下半年以來一以貫之的“去庫存”戰(zhàn)略。2023年，保利發(fā)展就確立了“穩(wěn)經(jīng)營、去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風險”的經(jīng)營策略，持續(xù)加強兩級聯(lián)動，以應(yīng)對市場波動。
在管理層及時有效的經(jīng)營策略調(diào)整下，依托扁平的兩級架構(gòu)高效落地執(zhí)行，4000億元的銷售成績單之下保利發(fā)展的銷售結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化：
城市深耕效果持續(xù)凸顯。公司在確定性強的核心38城銷售貢獻近九成，同比提升2個百分點。珠三角、長三角銷售貢獻分別超1100億元和1400億元、廣州與佛山合計超800億元、上海超500億元，深耕效果顯著。
市場占有率不斷提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2個百分點，其中，核心38城市占率達6.8%，同比提升0.7個百分點；市占率超過10%的城市共27個，單城市占率天花板不斷突破提升。
存量項目去化成效顯著。公司加大2022年之前獲取的存量項目去化力度，存量項目簽約金額2575億元，占全年銷售金額的61%；簽約面積1643萬平方米，占全年銷售面積的69%。
人效進一步提升。2023年，保利發(fā)展人均簽約金額與2022年持平，人均交付套數(shù)比2022年提升26%；下屬物業(yè)公司、商旅公司、代理公司等規(guī)模較大的產(chǎn)業(yè)公司，2023年元均效能均有不同幅度提升。
同時，在謹慎保守的會計政策下，公司當期銷售向未來收入轉(zhuǎn)結(jié)的保障度交較高。長期以來，保利發(fā)展項目完成交付后才確認收入，并堅持以成本法計量投資性房地產(chǎn)，資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)健扎實。截至報告期末，保利發(fā)展尚持有合同負債3772億元，已售未回籠資金約966億元，未來收入保障度高。
債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
對比業(yè)績快報，年報中新增披露的各項財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展在手資金充沛、負債進一步壓降、現(xiàn)金流健康、債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。整體來看，在保持經(jīng)營現(xiàn)金流為正的前提下，保利發(fā)展實現(xiàn)了資源補充和債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實現(xiàn)了安全和發(fā)展的平衡。
以開源節(jié)流為關(guān)鍵詞，保利發(fā)展在2023年實現(xiàn)了連續(xù)第六年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流為正。開源方面，保利發(fā)展一手搶銷售，一手抓回款，全年回籠金額4304億元，銷售回籠率102%，其中當年銷售回籠率78.3%；同時通過加速參股項目投資回收等方式，累計增加可動用資金529億元。節(jié)流方面，公司以銷定產(chǎn)，全年新開工面積1491萬平方米，同比下降37%；集中資源保障品質(zhì)交付，竣工面積4053萬平方米，完成29.1萬套品質(zhì)交付。
連續(xù)6年的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入，保障了保利發(fā)展充分的“存糧”。財報顯示，截至2023年末，公司貨幣資金余額1480億元，保持在總資產(chǎn)10%左右的合理水平。此外，公司報告期末已售待回籠資金約966億元，未來可動用資金充裕。
降債務(wù)、降利息，雙管齊下，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至2023年末，保利發(fā)展有息債務(wù)余額3543億元，較期初減少271億元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負債比重為20.82%，較年初下降0.46個百分點。融資成本方面，年內(nèi)公司新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，其中，三年期直接融資成本最低降至3.0%。
整體來看，多項舉措并舉之下，2023年保利發(fā)展財務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化：期末公司資產(chǎn)負債率76.55%、扣預(yù)收資產(chǎn)負債率67.14%、凈負債率61.20%，分別較期初下降1.56、1.34和2.37個百分點，現(xiàn)金短債比1.28，“三道紅線”保持一貫綠檔水平。
對財務(wù)安全最直接有力的證據(jù)，是在行業(yè)普遍收緊銀根的背景下，保利發(fā)展逆勢加碼股東回報，既展現(xiàn)央企責任擔當，也體現(xiàn)了發(fā)展信心。按今年一月前期股東回報規(guī)劃，將分紅比例躍升至40%，相比此前提高1倍，同時保利發(fā)展還實施了不超過20億元回購方案。
向“新質(zhì)生產(chǎn)力的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商”轉(zhuǎn)型
進入2024年，保利發(fā)展仍然保持進取的態(tài)度。在資源端把握布局核心城市，在銷售端秉持為客戶建“好房子”，在兩大高確定性戰(zhàn)略規(guī)劃指引下，結(jié)合公司多年管理經(jīng)驗沉淀出“總部+城市平臺”扁平的兩級管理架構(gòu)，保利發(fā)展有望穿越新的地產(chǎn)周期，實現(xiàn)長期可持續(xù)的發(fā)展。
在資源端，最新發(fā)布的《保利2023—2024年不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》明確指出：“房企不能再走‘三高’的粗放式發(fā)展道路”，但同時也強調(diào)要維持適度杠桿，保持合理投資和土地儲備，將投資聚焦到有確定需求的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。
在2023年，保利發(fā)展不僅是“銷冠”，近年拿地金額也位居行業(yè)首位。報告期內(nèi)，公司共拓展項目103個，總地價1632億元，權(quán)益地價1359億元，同比提升26%，拓展權(quán)益比提升16個百分點至83%。公司新增項目稅前成本利潤率平均在15%以上，具有較強盈利能力。值得注意的是，公司拓展金額中99%位于核心38城，新增項目樓面均價15187元/平方米。
在優(yōu)質(zhì)增量資源的補充下，保利發(fā)展土儲結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。報告期末，公司土地儲備計容建面7790萬平方米，其中存量項目6608萬平方米，增量項目1182萬平方米，存量項目占比下降8個百分點；核心38城面積儲備占比近七成，提升2.4個百分點，資源結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。
在銷售端，建“好房子”被廣泛認為是支持房企跨越新周期的通行證。在今年的全國兩會上，住建部部長倪虹對房地產(chǎn)企業(yè)喊話：誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場、有發(fā)展、有未來。
保利發(fā)展正是行業(yè)內(nèi)第一個提出進入品質(zhì)時代的房企，也是最先落實產(chǎn)品制勝理念的公司。在這一戰(zhàn)略的指引下，保利發(fā)展形成了“天悅和”三大產(chǎn)品系十二大子品牌，且獲消費者認可。2023年，保利發(fā)展完成29.1萬套產(chǎn)品交付，在交付提升的同時獲得客戶滿意度提升。
值得注意的是，保利發(fā)展今年進一步拓展“品質(zhì)時代“的內(nèi)涵，將”服務(wù)“擺在了更為顯要的位置。事實上，新一年的白皮書正式更名為不動產(chǎn)行業(yè)白皮書。保利發(fā)展解釋稱，“房地產(chǎn)”大家討論得更多的是銷售，“不動產(chǎn)”注重資產(chǎn)價值和使用價值的雙重屬性。而發(fā)展不動產(chǎn)要堅持“用戶思維”，以最終客戶使用需求為根本出發(fā)點，全方位提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)。
從“好產(chǎn)品”到“好服務(wù)”，保利發(fā)展正著力延伸服務(wù)內(nèi)容和擴大服務(wù)外延，城市消費與服務(wù)需求持續(xù)擴大，正開啟多個新賽道。比如：圍繞居住社區(qū)，對服務(wù)內(nèi)容進行延伸，包括為業(yè)主提供家裝家居、房屋交易租賃等增值服務(wù)，發(fā)展商業(yè)、養(yǎng)老、托幼等業(yè)務(wù)。再比如：從社區(qū)走向城市，圍繞不動產(chǎn)的各類業(yè)態(tài)，擴大服務(wù)外延。探索公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商旅、會展和體育等服務(wù)及消費，挖掘市場價值。
在白皮書中，保利發(fā)展呼吁房企要積極向“新質(zhì)生產(chǎn)力的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，從區(qū)域布局、產(chǎn)品業(yè)態(tài)到供應(yīng)鏈技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)輸出等方方面面，為新質(zhì)生產(chǎn)力提供硬件支撐和軟件服務(wù)，持續(xù)助推社會經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。