2021年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額52.17萬億元，同比增長7.9%，比上年末增速低3.7個(gè)百分點(diǎn)；全年增加3.81萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2個(gè)百分點(diǎn)。

2021年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.01萬億元，同比增長0.9%，增速比上年末低5.2個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比上年末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。

2020年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)29個(gè)月回落；全年增加5.17萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9個(gè)百分點(diǎn)。

從數(shù)據(jù)可以看到相比2020年，2021年房地產(chǎn)貸款增速明顯下滑。

樓市在3-4季度出現(xiàn)調(diào)整的原因主要有：、

1：房地產(chǎn)信貸收緊，是出現(xiàn)2021年下半年市場全面速凍的最大原因。

一季度信貸相對寬裕，但2-3季度開始全國性出現(xiàn)了放款難，特別是熱點(diǎn)樓市城市，包括華東、華南，樓市房貸排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重制約了樓市成交。房貸全面收緊，放款普遍都在4個(gè)月以上，部分城市甚至需要6個(gè)月以上，導(dǎo)致全國樓市二手房交易接近停滯。 這就是出現(xiàn)2021年下半年市場低迷的最主要原因。

2：2020年疫情波動(dòng)導(dǎo)致前值過高，也影響了下半年的全國樓市同比數(shù)據(jù)

整體看，因?yàn)?020年整體市場上半年蕭條，下半年井噴，所以去年下半年整體數(shù)值較高，2021年隨著各種調(diào)控的井噴抑制市場，上半年市場沖高后，開始退燒。下半年持續(xù)出現(xiàn)了連續(xù)6個(gè)月的同比下調(diào)，而且從數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)2022年整體市場依然低位徘徊。

3：651次！上半年調(diào)控收緊導(dǎo)致整體市場退燒

經(jīng)過幾年的深度調(diào)控，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價(jià)銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。

2020年全年累積調(diào)控489次，2021年高達(dá)651次刷新歷史記錄，同比上漲幅度高達(dá)33%，單月平均調(diào)控次數(shù)高達(dá)54次。

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，下降44.1%；自籌資金65428億元，增長3.2%；定金及預(yù)收款73946億元，增長11.1%；個(gè)人按揭貸款32388億元，增長8.0%。

2021年很可能是樓市高峰，未來樓市企穩(wěn)

相比往年樓市調(diào)整博弈期很長，樓市下調(diào)緩慢，2022年全國樓市市場因?yàn)楹芏啻笮头科蟊灰种屏巳谫Y渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非?？?，從價(jià)格的下調(diào)速度看，刷新了歷史記錄。下半年持續(xù)6個(gè)月同比成交量下調(diào)，也刷新了最近多年的歷史記錄。

但從影響市場下調(diào)的政策，市場有逐漸企穩(wěn)跡象，從最近影響市場最大的信貸收緊看，不論是按揭貸款還是企業(yè)融資，都有寬松政策出現(xiàn)，整體市場有望在2022年逐漸釋放積壓房貸，市場也有望平穩(wěn)發(fā)展。但按照目前調(diào)控政策疊加需求變化，率先回暖企穩(wěn)的肯定主要是一二線城市。

從全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)看，2021年的全年18萬億很可能是最近幾年的銷售額最高點(diǎn)，未來房地產(chǎn)市場大概率在16-17萬億這個(gè)級別之間微調(diào)。

1月18日，國新辦舉行2021年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，會上中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)介紹了2021年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，針對房地產(chǎn)市場的新情況、新變化，人民銀行等金融管理部門已經(jīng)采取了一些措施，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹，去年下半年，恒大等個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯性化，受此影響，房地產(chǎn)各類主體避險(xiǎn)情緒上升，金融機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)了短期的應(yīng)激反應(yīng)。

針對這一情況，按照黨中央、國務(wù)院部署，金融管理部門第一時(shí)間采取應(yīng)對措施，重點(diǎn)開展了以下工作：一是堅(jiān)持法治化、市場化原則，配合廣東省政府、相關(guān)部門和地方政府，做好出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。二是指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求。三是出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式支持風(fēng)險(xiǎn)化解和行業(yè)出清。

在各方共同努力下，近期房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，市場預(yù)期穩(wěn)步改善。從數(shù)據(jù)上看，2021年末，全國房地產(chǎn)貸款余額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中四季度房地產(chǎn)貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。

1月17日，人民銀行發(fā)布公告稱，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，當(dāng)天開展7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元公開市場逆回購操作。中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。

在政策利率降息的強(qiáng)勢帶動(dòng)下，可以肯定的是，1月20日（本周四）新一輪的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）最新報(bào)價(jià)中，也會帶動(dòng)近兩年未動(dòng)的5年期LPR下調(diào)。5年期LPR下調(diào)對降低全社會融資成本的覆蓋面更大。

整體看，宏觀政策必須穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，從12月20日單獨(dú)降息1年期lpr到1月20日全面降息，房地產(chǎn)一方面要堅(jiān)持房住不炒，但也必須穩(wěn)定，降息有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定。對于購房者來說，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場企穩(wěn)將是趨勢。