出于經(jīng)濟(jì)條件、抗通脹等方面考慮，大部分購(gòu)房者都會(huì)選擇貸款買(mǎi)房。貸款買(mǎi)房流程復(fù)雜，不少購(gòu)房者對(duì)貸款環(huán)節(jié)中的各種問(wèn)題，比如公積金及商業(yè)貸款的貸款資格、還款方式、貸款利率等不是太清楚。本文將從這些維度出發(fā)，為各位奉上詳細(xì)解答↓↓↓
（一） 商業(yè)貸款資格
1、具有合法有效的身份證明。年滿18周歲至65周歲的中國(guó)公民，最長(zhǎng)貸款期限30年。
2、征信較好。一般出現(xiàn)“連三累六”——連續(xù)三個(gè)月逾期還款、累計(jì)六次逾期還款，就會(huì)被認(rèn)定為征信差。逾期越多，征信越差，貸款被拒的可能性越大。
3、具備按時(shí)償還貸款本息的能力。償還住房貸款的月支出不得高于月收入的50%，且月所有債務(wù)支出不得高于月收入的50%。也就是說(shuō)收入應(yīng)至少達(dá)到總負(fù)債月供的2倍。
【例】客戶A，名下車貸每月還款1300元，無(wú)其他負(fù)債記錄，現(xiàn)欲通過(guò)商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)市北區(qū)一套商品房，月供6000元。請(qǐng)問(wèn)，小A開(kāi)具收入證明的最低金額是多少？
【解】收入證明最低金額為（1300+6000）*2=14600元。
（二）公積金貸款資格
根據(jù)《青島市個(gè)人住房公積金貸款管理辦法》規(guī)定，青島市公積金貸款資格主要如下：
1、是所購(gòu)住房的產(chǎn)權(quán)人；
2、具有青島市行政區(qū)域內(nèi)的常住戶口或有效居留身份;
3、符合申請(qǐng)貸款的住房公積金繳存條件;
4、具有購(gòu)房合同或協(xié)議及相關(guān)證明材料，且購(gòu)房首付款比例符合規(guī)定要求;
5、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按規(guī)定償還貸款本息的能力;
6、同意辦理公積金中心認(rèn)可的貸款擔(dān)保及相關(guān)手續(xù);
7、借款申請(qǐng)人所購(gòu)買(mǎi)的住房須為家庭（包括借款申請(qǐng)人、配偶及未成年子女）首套自住住房或第二套改善型普通自住住房；購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房或者已經(jīng)兩次使用過(guò)公積金貸款的繳存職工家庭不得申請(qǐng)公積金貸款；
8、借款申請(qǐng)人及配偶均無(wú)尚未還清的公積金貸款。
在異地繳存住房公積金的本市戶籍職工（膠東四市繳存職工不受戶籍限制），符合上述申貸條件，可以持相關(guān)證明，按照規(guī)定要求向公積金中心申請(qǐng)公積金貸款。
小貼士：首套房、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
以下三點(diǎn)同時(shí)滿足，以貸款年限短的為準(zhǔn)：
（1）房齡：多數(shù)銀行要求房齡≤30年。
（2）借款人年齡：借款年限+借款人年齡≤70。
（3）最長(zhǎng)貸款年限：銀行貸款年限≤30年。
注：以上為多數(shù)銀行普遍標(biāo)準(zhǔn)，具體執(zhí)行以銀行實(shí)際為準(zhǔn)。
【例】客戶B，青島戶籍，今年53周歲，現(xiàn)欲通過(guò)中國(guó)建設(shè)銀行的商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)一套市北區(qū)的二手住宅，建成年代為2010年，請(qǐng)計(jì)算B的最長(zhǎng)貸款年限。
【解】①根據(jù)房齡，建成年代為2010年，房齡為2022-2010=12（年），50-12=38（年）（注：建設(shè)銀行要求銀行貸款年限+房齡≤50 年）；②根據(jù)客戶年齡和銀行貸款政策，建設(shè)銀行最大貸款年齡為70歲，70-53=17（年）；因此，根據(jù)青島市貸款政策，小B的最長(zhǎng)貸款年限取最短為17年。
根據(jù)貝殼找房交易中心提供的青島14家重點(diǎn)銀行利率數(shù)據(jù)來(lái)看，目前主流執(zhí)行利率首套房基本維持在5.10%左右，二套房維持在5.40%左右。
其中，匯豐銀行房貸利率最低，首套房貸款利率可做到5.05%，二套房貸款利率可做到5.30%。
注：以上銀行利率采集時(shí)間為2022年4月21日，僅供參考，具體以銀行當(dāng)前執(zhí)行利率為準(zhǔn)。
1、等額本息
把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。因此，還款人每月還款金額固定，但每月還款額當(dāng)中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。
【適合人群】由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。所以，比較適宜有正常開(kāi)支計(jì)劃的家庭，特別是年青人經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大，可以選擇這種方式，公務(wù)員、教師等收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體也適合這種還款方式。
2、等額本金
將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一個(gè)交易日至本還款日之間的利息。因此還款人前期支付的利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。
【適合人群】由于每月的還款本金額固定，而所還利息越來(lái)越少，貸款人起初還款壓力較大，隨著時(shí)間的推移每月還款額越來(lái)越少。因此，比較適合前期還款能力強(qiáng)的貸款人，比如經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的中年人。
以貸款100萬(wàn)，計(jì)劃還款20年為例對(duì)兩者進(jìn)行區(qū)分：
（圖片源自網(wǎng)絡(luò)，侵刪）
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