小額貸款公司(以下簡(jiǎn)稱小貸公司)的生存和發(fā)展,面臨的最大問題之一就是要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。做房產(chǎn)抵押貸款時(shí),小貸公司能不能以抵押權(quán)人名義進(jìn)行房屋抵押登記、是不是能辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證,對(duì)自身權(quán)益保護(hù)程度的深淺區(qū)別很大?! 〗衲?月份之前,太原市小貸公司做房產(chǎn)抵押貸款,還不能辦理房產(chǎn)抵押登記。小貸公司的常見做法是細(xì)心收好借款人的《房屋所有權(quán)證》當(dāng)憑證,鎖進(jìn)保險(xiǎn)箱妥善保管。隨著房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的增多,有些小貸公司的保險(xiǎn)箱里會(huì)出現(xiàn)厚厚一沓子來(lái)自借款人的《房屋所有權(quán)證》,這種做法看似穩(wěn)妥,但未在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記,實(shí)際上并不能從法律上有效保護(hù)小貸公司的權(quán)益?! ?013年7月4日,太原市人民政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于全市小額貸款公司開辦抵押業(yè)務(wù)的通知》。這紙通知意味著太原市76家小貸公司獲準(zhǔn)開辦房產(chǎn)抵押登記?!斑@好似及時(shí)雨!”“小貸公司能辦理房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證,這樣貸款權(quán)益的被保障程度就大大提高了。”太原小貸公司老總們對(duì)此事的喜悅之情溢于言表。 1 開辦房產(chǎn)抵押登記緩解小微企業(yè)融資難 把控貸款風(fēng)險(xiǎn)一直是小貸公司必須修煉的一項(xiàng)功課。小貸公司開辦房產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)可以說(shuō)是“一石二鳥”,既降低了自身的貸款風(fēng)險(xiǎn),也間接地緩解了小微企業(yè)融資難。 此前,太原市一些小貸公司做房屋抵押貸款,通常的做法是拿來(lái)借款人《房屋所權(quán)證》鎖起來(lái)、看管好。但是,即便再仔細(xì)看管,還是有許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)存在?! 〗邮懿稍L中,山西晉泰律師事務(wù)所律師趙華說(shuō),小貸公司自行保管《房屋所權(quán)證》的做法潛藏風(fēng)險(xiǎn),假設(shè)該房產(chǎn)因其他糾紛被法院查封、執(zhí)行,或房屋權(quán)利人登報(bào)聲明作廢、重新補(bǔ)辦房產(chǎn)證后再次抵押給別人或賣給別人,房產(chǎn)證“抵押”在債權(quán)人手里也沒有用。以房產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保,只有到房屋登記機(jī)構(gòu)作抵押登記以后才可以起到抵押擔(dān)保的物權(quán)效力。房屋進(jìn)行抵押權(quán)登記以后,房子所有權(quán)雖然還是原房主的,但是所有權(quán)人不能再不經(jīng)過抵押權(quán)人同意而處分(買賣、贈(zèng)予、再抵押等)該房屋。一旦原房屋所有權(quán)人不能償還借款,可以優(yōu)先處分該房屋償還抵押權(quán)人借款。 趙華解釋說(shuō),如果房屋所有權(quán)人同時(shí)欠若干人債務(wù),只有抵押登記在先的抵押權(quán)人優(yōu)先處分該房屋得到償還,如果該房屋處分后償還完抵押權(quán)人債務(wù)還有剩余,其他輪候抵押人才可按順序得到償還?! “凑遮w華律師的解釋,換句話說(shuō),在做房屋抵押貸款時(shí),做房產(chǎn)抵押登記將會(huì)極大地保護(hù)小貸公司的合法權(quán)益?! ∧壳埃轿魇⌒≠J公司總數(shù)已經(jīng)超過500家,覆蓋全省11個(gè)市119個(gè)縣(區(qū)、市),其中,太原小貸公司達(dá)到76家。太原乃至山西小貸公司的成長(zhǎng)和發(fā)展一直在同步緩解“三農(nóng)”、小微企業(yè)的實(shí)際資金需求?! 榱俗屘≠J公司開辦房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)這一利好消息的 “靴子”落地,今年8月中旬以來(lái),太原市小額貸款專業(yè)委員會(huì)通過組織座談會(huì)等方式積極推進(jìn)房產(chǎn)抵押登記的開展。 “開辦房產(chǎn)抵押登記,究竟有哪些流程必須走?哪些流程可以優(yōu)化?”早在8月中旬,太原市小額貸款專業(yè)委員會(huì)就邀請(qǐng)?zhí)蟹康禺a(chǎn)管理局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人、太原市小額貸款公司代表企業(yè),就開辦房產(chǎn)抵押登記的具體事宜進(jìn)行確認(rèn)?! ‘?dāng)時(shí),太原市一家小額貸款公司恰好有一單業(yè)務(wù)是通過房產(chǎn)抵押進(jìn)行貸款。借款人是太原市一家科技型企業(yè),因?yàn)闃I(yè)務(wù)需要急需一筆200余萬(wàn)元的資金,借款期限一年,貸款擔(dān)保方式用的是房屋抵押的方式。作為抵押權(quán)人的小額貸款公司究竟需要做些什么準(zhǔn)備?經(jīng)過哪些環(huán)節(jié)?借款人提供的房產(chǎn)是否符合抵押條件?抵押登記過程中是否必須有公證環(huán)節(jié)? 得到太原市房地產(chǎn)管理局相關(guān)人員的答復(fù)后,這家小額貸款公司的負(fù)責(zé)人決定試試看。他稱,“一年中接觸到的客戶,有近三分之一是提出做房屋抵押貸款,但是之前我們不能辦理房屋抵押登記,常常是放棄不做。可以開辦房屋抵押登記后,對(duì)小貸公司業(yè)務(wù)量的增加、貸款風(fēng)險(xiǎn)的降低不無(wú)裨益。” 2 房產(chǎn)抵押登記更適合半年以上貸款業(yè)務(wù) 今年上半年,太原市民程?hào)|(化名)急需一筆3萬(wàn)元的資金使用兩個(gè)月時(shí)間。程?hào)|計(jì)劃開一家小面館,裝修過程中出現(xiàn)資金短缺。他從朋友處得知,自己沒有抵押物,想通過信用擔(dān)保的方式解決眼前的資金使用需求,找正規(guī)合法的小貸公司解決起來(lái)會(huì)比較迅速、便捷?! 〕?hào)|找到了太原融城小額貸款有限公司。小貸公司工作人員一番考察后,首先確認(rèn)程?hào)|開的小面館不是皮包公司,再了解過程?hào)|的從業(yè)經(jīng)歷、家庭背景、小面館所處位置,預(yù)測(cè)面館開業(yè)后的客流量、月營(yíng)業(yè)收入等信息后,很快,程?hào)|就得到了3萬(wàn)元貸款。 太原融城小額貸款有限公司負(fù)責(zé)人李先生說(shuō),小貸公司做業(yè)務(wù)的過程中,環(huán)環(huán)把控風(fēng)險(xiǎn),要把最壞的打算預(yù)計(jì)到,一旦發(fā)生最糟糕的情形怎么處理,是每筆貸款放出去都要考慮周全的。程?hào)|那筆小額貸款,考察信息后,還拿到對(duì)方的租賃房屋合同作了一個(gè)貸款保證?! 俺?hào)|提前三天還了貸款?!崩钛琵堈f(shuō),并不是每個(gè)像程?hào)|一樣的客戶都能得到貸款?!肮居龅揭豢蛻舸蛩阗J款做放心肉售賣攤點(diǎn),我們考察其還款來(lái)源、資金使用的真實(shí)用途后,因其存在較多疑問,就放棄了?!薄 靶≠J公司的錢是股東投的,一旦發(fā)生不良貸款,損失的是股東們的真金白銀?!崩钛琵堈f(shuō),從風(fēng)險(xiǎn)控制角度看,開辦房產(chǎn)抵押登記的積極意義不容置疑。小貸公司對(duì)房產(chǎn)抵押登記的需求程度雖有別,但毫無(wú)疑問的一點(diǎn)是,作為一種縮減貸款風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保方式,作房產(chǎn)抵押登記的意義在于它相較其他擔(dān)保方式,對(duì)小貸公司的權(quán)益保障程度顯然更高。 客戶向小貸公司提出借貸需求,出借人小貸公司為了保障自己的權(quán)益,往往要求借款人借款的同時(shí)提供一定的擔(dān)保。信用擔(dān)保、保證擔(dān)保、車輛抵押是太原市小貸公司業(yè)務(wù)辦理中常見的擔(dān)保方式。 太原融城小額貸款有限公司的運(yùn)作情況是,發(fā)放貸款中,純信用擔(dān)保方式占三成左右,借款人借款金額比較低,如3萬(wàn)~5萬(wàn)元。借款人出具個(gè)人工作證明,找到第三方擔(dān)保人,再有一些必要的考察就可以?!?0萬(wàn)~50萬(wàn)元的貸款,目前主要是靠車輛抵押放貸?!崩钛琵埛Q,在準(zhǔn)許太原市小貸公司開辦房屋抵押登記之前,對(duì)小貸公司最有力的貸款權(quán)益在做保障的車輛抵押。車輛抵押業(yè)務(wù)大致會(huì)占到五成到六成?! ±钛琵埥榻B說(shuō),對(duì)小貸公司而言,6個(gè)月以上的貸款,要做房產(chǎn)抵押登記,按照現(xiàn)在要走的流程、時(shí)間,可能意義比較大。 3 辦理房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證需要公證嗎 截至10月8日,太原市小貸公司中還沒有哪一家公司就發(fā)放某一筆貸款完整地做過房屋抵押登記、辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證。進(jìn)行房屋抵押登記能夠有效保障出借資金的安全,降低不良貸款的風(fēng)險(xiǎn),這已經(jīng)是諸多小貸公司的共識(shí)。多家公司還沒有這么做,其中確實(shí)還有一件讓大家“糾結(jié)”的事情:一旦做房屋抵押登記,是否一定要對(duì)抵押合同進(jìn)行“公證”? 山西晉泰律師事務(wù)所律師趙華介紹說(shuō),在辦理房屋抵押登記過程中,公證是對(duì)抵押合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行公證,防止雙方簽訂的抵押合同因瑕疵而被認(rèn)定為無(wú)效。如果抵押合同無(wú)效,即便做了抵押登記,抵押登記也無(wú)效,無(wú)法得到優(yōu)先受償?! ∷e了一個(gè)案例進(jìn)行說(shuō)明。某一房屋所有權(quán)為一對(duì)老夫妻,老太太已經(jīng)死亡。兒子為了借款辦理房屋抵押登記,他領(lǐng)著一位老太太冒充他母親,還在抵押合同上簽字捺印。然而,因?yàn)槠渌优峁├先嗽缫呀?jīng)于合同簽訂之前死亡的證明,而確認(rèn)抵押合同無(wú)效。最終債權(quán)人無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán),相關(guān)登記負(fù)責(zé)人面臨追責(zé)。 銀行先于小貸公司開辦房屋抵押業(yè)務(wù),目前銀行方面辦理房屋抵押業(yè)務(wù)通常不經(jīng)過公證步驟。同一業(yè)務(wù),為什么小額貸款公司會(huì)有公證的必要? 趙華解釋說(shuō),銀行辦理貸款業(yè)務(wù)比較規(guī)范,有較為嚴(yán)格的審核程序,不會(huì)像民間借款一樣放高利貸,且銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。更主要的原因是,銀行對(duì)房屋抵押登記辦理時(shí)間要求比較寬松,什么時(shí)候抵押登記完,什么時(shí)候放款,登記機(jī)構(gòu)可以有充分時(shí)間審核相關(guān)資料及事實(shí)?! 『豌y行比,小貸公司方面要求登記時(shí)間緊,最好五至七天完成抵押登記,且小貸公司偶爾存在違反國(guó)家規(guī)定放高利貸(超過國(guó)家規(guī)定的銀行利息四倍以上),極易引起糾紛。通過公證可以有效把控貸款主體、抵押房產(chǎn)權(quán)利人、借款合同、抵押合同的合法有效性,把控相關(guān)當(dāng)事人簽字捺印的真實(shí)性。經(jīng)過公證的相關(guān)資料,登記機(jī)構(gòu)可以免去審核義務(wù),大大縮短登記時(shí)間?! ≡賱t,如遇特殊情況,比如抵押合同當(dāng)事人死亡,未經(jīng)公證的合同在訴訟時(shí)如對(duì)方對(duì)合同真實(shí)性提出異議,債權(quán)人必須證明合同當(dāng)時(shí)簽字捺印的真實(shí)性,而公證的合同無(wú)需證明。 趙華介紹稱,經(jīng)過公證的債權(quán)文書如產(chǎn)生糾紛,訴至法院可以直接作為證據(jù)使用,無(wú)需其他佐證。甚至經(jīng)公證的債權(quán)文書可以直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行,無(wú)需通過訴訟?! ∷€補(bǔ)充說(shuō),公證了的抵押合同也是合同,僅僅是債權(quán),不是物權(quán),只有經(jīng)過屬地房管局登記才可以變成物權(quán),如果出現(xiàn)了前述債務(wù)人拖欠多人債務(wù)的情況,公證了的抵押合同也不能優(yōu)先受償。商報(bào)記者 弓鳳飛 采訪后記:千呼萬(wàn)喚始出來(lái) 小額貸款公司,是不吸收公眾存款、經(jīng)營(yíng)小額貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)。與銀行相比,小額貸款公司更為便捷、迅速,更能適應(yīng)中小企業(yè)、個(gè)體工商戶的資金需求;與民間借貸相比,小額貸款更加規(guī)范,貸款利息可以借貸雙方協(xié)商?! ★L(fēng)險(xiǎn)管控能力弱一直是小貸公司成長(zhǎng)路上的短板。在今年7月之前,太原房地產(chǎn)管理部門并不向小額貸款公司提供抵 (質(zhì))押登記服務(wù),缺乏合法的抵(質(zhì))押登記保障成了小貸公司發(fā)展的掣肘因素,很不利于小貸公司控制貸款風(fēng)險(xiǎn)?! ?012年,太原市中小企業(yè)融資信用擔(dān)保協(xié)會(huì)、太原市小額貸款專業(yè)委員會(huì),就從太原市小貸公司切身存在的困難出發(fā),數(shù)次與相關(guān)部門協(xié)調(diào)、溝通。經(jīng)過一年多時(shí)間的努力,終于在太原市小貸公司開辦抵押業(yè)務(wù)上邁出了關(guān)鍵性的一步。 這一千呼萬(wàn)喚才出來(lái)的利好消息,希望給太原市小貸公司發(fā)展帶去助力,對(duì)緩解太原市中小企業(yè)融資難助一臂之力。(山西商報(bào))