昨天（8月25日），央行官網(wǎng)公告新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜。公告表示，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。按照8月20日的LPR，全國范圍內(nèi)新發(fā)放的首套個人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房貸款利率不得低于5.45%。

利率最短調(diào)整期仍為一年

根據(jù)央行公告，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為一年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

所謂利率重定價，是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為一年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險承擔(dān)和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。這意味著貸款人可以和銀行約定利率重定價，最短可以一年一調(diào)整。中國銀行首席研究員周景彤表示，周期最短為一年，這個與以往政策一致，只是再次予以明確。

貸款利率方面，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。這個利率水平與當(dāng)前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當(dāng)。同時，人民銀行分支機構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制及時確定當(dāng)?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健認為，央行各地分支行會結(jié)合各地情況，規(guī)定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔(dān)。該舉措有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時，避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。新網(wǎng)銀行首席研究員董希淼也表示，全國的情況不太一樣，而央行的標(biāo)準(zhǔn)是最低線。

公積金房貸利率暫不調(diào)整

具體到各家商業(yè)銀行，央行規(guī)定，各銀行將根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。與此同時，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。央行表示，2019年10月8日是定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。

周景彤分析，央行此舉是“新老劃斷”，新發(fā)生商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。民生銀行研究院分析師王靜文也認為，這種“新老劃斷”不會改變以往存量貸款尤其是住房抵押貸款的定價方式，可以避免對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生劇烈沖擊。

8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了改革后的第一期LPR，1年期水平為4.25%，與1年期貸款基準(zhǔn)利率4.35%相比，低10個BP；5年期水平為4.85%，比5年期貸款基準(zhǔn)利率4.90%低了5個BP。

堅決貫徹“房住不炒”定位

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35座城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%，35座城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。

二套房方面，7月也僅有上海（5.42%）、天津（5.41%）兩個城市低于5.45%，35座城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時，最近幾個月來，無論是首套房還是二套房，35座城市的平均利率都呈微弱上行趨勢。

因此，央行根據(jù)LPR新基準(zhǔn)進行的房貸利率調(diào)整，其指向性非常明顯，就是堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。從短期的實際利率水平來看，它僅會對極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的購房客戶產(chǎn)生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。

后期，如果LPR利率下調(diào)，根據(jù)央行的這一規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調(diào)，但需要注意的是，這僅指最低利率，實際發(fā)放的利率還會受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，預(yù)計執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。