抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一種放款形式，要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保，以保證貸款的到期償還。抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產(chǎn)、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據(jù)。貸款期滿后，如果借款方不按期償還貸款，銀行有權將抵押品拍賣，用拍賣所得款償還貸款。拍賣款清償貸款的余額歸還借款人。如果拍賣款不足以清償貸款，由借款人繼續(xù)清償；
抵押是指債務人在法律上把財產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)讓給債權人，但債權人并不占有財產(chǎn)，以財產(chǎn)擔保的債務一 經(jīng)償還，財產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)讓即告結束，設置抵押的目的，主要保障債權人在債務中不履行債務時有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，而這一優(yōu)先受償權是以設置抵押的實物形態(tài)變成值來實現(xiàn)的，所以抵押是以抵押人所有的實物形態(tài)為抵押主體，以不轉(zhuǎn)移所有權和使用權為方式作為債務擔保的一種法律保障行為。借款人在法律上把自己的財產(chǎn)所有權作為抵押而取得的銀行貸款稱為抵押貸款；
抵押放款一方面使商品、票據(jù)、有價證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣現(xiàn)款，這對于加速資本周轉(zhuǎn)、刺激資本主義擴大再生產(chǎn)，起著一定的作用。但是，另一方面，這種貸款容易造成虛假的社會需求，是信用膨脹，助長投機活動，從而加深了資本主義條件下生產(chǎn)與消費之間的矛盾；
適用范圍
必須是經(jīng)工商行政管理部門核準注冊，并按規(guī)定辦理納稅登記和年檢手續(xù)的企事業(yè)法人; 產(chǎn)品有市場，生產(chǎn)經(jīng)營有效益，不擠占挪用信貸資金，恪守信用；
有按期還本付息能力，原應付貸款本息和到期貸款已清償；沒有清償?shù)模呀?jīng)做了銀行認可的償還計劃；按《銀行企業(yè)信用等級評定標準》核定，原則上信用等級必須為A級(含)以上；
申請資料：
1、信貸業(yè)務申請書；
2、借款人和抵押人最近一期的財務報表；
3、借款人和抵押人董事會決議；
4、抵押人出具的信貸擔保承諾書；
5、抵押物權屬證明及保險憑證；
6、銀行認可的資產(chǎn)評估中介機構出具的抵押物價值評估報告；
7、用款計劃及還款來源說明；
8、與借款用途有關的業(yè)務合同；
抵押品分類：
要規(guī)范抵押貸款的操作程序，必須正確把握抵押貸款中的法律依據(jù)和操作原則。在我國，目前實行的抵押貸款，根據(jù)抵押品的范圍，大致可以分為以下幾類：
(1)不動產(chǎn)抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不動產(chǎn)抵押，取得貸款；
(2)保險單抵押，是指在保險金請求權上設立抵押權，它以人壽保險合同的退保金為限額，以保險單為抵押，對被保險人發(fā)放貸款；
貸款方式
抵押貸款又分高額抵押與傳統(tǒng)抵押方式兩種，最高抵押，是指抵押人與抵押權人協(xié)議，在最高債權額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權作擔保，是有別于傳統(tǒng)抵押制度的新抵押制度，它與傳統(tǒng)抵押制度相比，區(qū)別在于：(1)、最高額抵押所擔保的債權為不確定債權；(2)、最高限額抵押所擔保的債權通常為將來的債權；(3)、最高限額抵押必須預定最高限額外負擔；(4)、最高限額抵押權不隨主債權的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。最高限額抵押權雖然比傳統(tǒng)抵押權的更具有獨立性，但最高額抵押權仍屬擔保物，其設立方式，效力與傳統(tǒng)抵押權并無本質(zhì)區(qū)別。
抵押貸款分類：
房產(chǎn)抵押貸款：
房產(chǎn)貸款對象：
1、貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。
2、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份。
3、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力。
4、對首付款的要求,銀行間有些許差異。
6、有貸款人認可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；
房產(chǎn)抵押貸款期限：
1、住房抵押貸款用于個人消費最高貸款年限為10年；
2、住房抵押貸款用于企業(yè)經(jīng)營，由于企業(yè)經(jīng)營存在不確定性，最高貸款年限為5年；
3、住房抵押貸款用于購買商業(yè)房，因為商業(yè)房有一定的保值增值功能，該種貸款最長可貸30年；
房產(chǎn)抵押貸款金額：50萬-3000萬
企業(yè)抵押貸款：
企業(yè)貸款對象：工商注冊的各類中小企業(yè)客戶，經(jīng)營情況良好。
企業(yè)貸款期限：一般為1-2年
企業(yè)貸款金額：10萬~5000萬元
基本要求：
1、有營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、代碼證等；
2、有中國人民銀行核發(fā)的貸款卡，無不良信用記錄；
3、公司注冊與營運1年以上，最近一年年營業(yè)額是貸款額的3倍以上；
4、持有中國人民銀行核發(fā)的貸款卡，無不良信用記錄
5、公司注冊與營運3年以上，最近一年年營業(yè)額300萬以上。
6、申請企業(yè)抵押貸款需提供的材料：
企業(yè)抵押貸款取消部分收費詳細資料
為切實減輕企業(yè)負擔，經(jīng)中國國務院減輕企業(yè)負擔部際聯(lián)席會議批準，國家計委、財政部、國家經(jīng)貿(mào)委、中國人民銀行近日發(fā)出《關于整頓企業(yè)抵押貸款收費的通知》，對企業(yè)抵押貸款收費進行全面整頓。
目前，中國企業(yè)在辦理抵押貸款過程中收費項目多、收費標準高，一些政府部門重復收費、亂收費，一些中介機構藉助行政權力強行服務并收費的問題十分突出；
針對抵押貸款存在的問題，《通知》明令取消了政府有關部門收取的驗證費、查檔費、建檔費、現(xiàn)場勘察費、過期保管費、注銷費、管理費、審查費、確認費等收費項目。
強調(diào)，企業(yè)辦理抵押貸款過程中，除為保證貸款資金安全所必須履行的法定登記外，任何部門、單位都不得強制實施服務及收費，不得強迫企業(yè)到指定的機構接受服務及收費。
加強了對中介機構的監(jiān)管，明確規(guī)定，辦理抵押貸款需要進行評估、公證和鑒證的，應按照“誰委托、誰付費”的原則，由委托方自行委托有資格的機構進行評估、公證、鑒證，并適當降低了有關收費標準；
對企業(yè)抵押貸款相關政策界限作了進一步明確?！锻ㄖ芬?guī)定，對貸款抵押物進行評估，須以與貸款規(guī)模相適應的有效抵押物的評估金額為基數(shù)計取費用，不得采取擴大評估標的范圍或虛高估價的方式多收費；抵押物的抵押權益登記有效期限應與貸款期限相一致。
在貸款期限內(nèi)，評估、公證、鑒證機構不得再重復進行評估、公證、鑒證并收費；企業(yè)抵押權益登記期滿，繼續(xù)利用同一抵押物申請抵押貸款續(xù)期的，除工本費外，不再收取抵押物登記費；
存在問題
(一)有關規(guī)定對抵押的登記部門確認不統(tǒng)一，致使銀行無所適從；
(二)法定登記部門對有些貸款抵押物未開辦登記業(yè)務
《擔保法》規(guī)定，以林木抵押的，登記部門為縣級以上林業(yè)主管部門；以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的管理部門登記。在實際工作中，當事人雖經(jīng)多次與林業(yè)局、車輛管理機關等進行聯(lián)系，但有些部門一直不同意開展該項登記業(yè)務，使得銀行部門抵押物無法登記。
(三)有些抵押物辦理抵押登記難度較大
主要表現(xiàn)在：一是有些企業(yè)資產(chǎn)由于歷史上的種種原因，沒有辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，無產(chǎn)權證書，無法辦理登記；二是有的抵押物估價難度較大，若找專門評估機構，費用較高，抵押人負擔過重，登記積極性不高；
(四)抵押權的實現(xiàn)難度較大
《擔保法》規(guī)定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款優(yōu)先受償，協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。在實踐中，一方面由于很多抵押物沒有統(tǒng)一的估價標準，有關部門對抵押物估價偏高，致使借款以物抵債后銀行蒙受重大損失；另一方面，由于市場機制不健全，缺少規(guī)范的拍賣、變賣市場，即使有拍賣市場，也因基層市場不健全，拍賣抵押物難度大，銀行難以及時實現(xiàn)處置權。