以昆明目前1.5W+的房價，全款買一套100平的房子正常需要花費(fèi)150萬+，如果以昆明2021年春季求職期的平均薪酬9623元/月（智聯(lián)招聘發(fā)布數(shù)據(jù)）來計算，普通“打工人”不吃不喝要約13年才能全款買房。
而13年以后，等存夠150多萬再買同樣面積的房子，能否買到還是一個未知數(shù)。
因此，就買房而言，貸款這種利用杠桿的方式，算是給了廣大購房者一種提前上車的選擇。
（一）貸款是普遍的購房方式
央行的最新政策研究披露，初步測算今年一季度我國宏觀杠桿率為276.8%；其中，居民杠桿率（住戶部門杠桿率）為72.1%，僅比上年末低0.4個百分點(diǎn)。
而去年4月，央行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率高達(dá)56.5%。
其中，有負(fù)債的居民家庭中，76.8%的家庭有住房貸款，戶均家庭住房貸款余額為38.9萬元，房貸占家庭總負(fù)債的比重為75.9%。
這里雖然沒有具體到昆明的數(shù)據(jù)，但也足以說明，絕大部分購房者買房是通過貸款的方式來實(shí)現(xiàn)。
因此，就住房按揭貸款而言，已是一項(xiàng)普惠性的金融政策，是普通人能夠借貸周期最長、利息最低的大額消費(fèi)性貸款。
換句話說，這是國家層面賦予購房者的一項(xiàng)福利，也是個人/家庭消費(fèi)能使用的最大杠桿。
當(dāng)然，說到房貸，就不得不提公積金貸款，這對于購房者來說是最最最不能忽略的福利。
公積金貸款約3.25%的利率，基本上算是市場少有的超低利率了。
只不過，公積金每人/每戶一生最多只能使用兩次（認(rèn)房又認(rèn)貸）的特性，決定了其對于純剛需群體“照顧”的純粹性。
這也是后面將提到的首次購房群體，最不該浪費(fèi)的使用機(jī)會。
（二）首次購房是最大的實(shí)惠
從購房貸款的維度看，首次購房則是房貸杠桿中對于購房者最友好的那個。
首次購房、首套、首貸其實(shí)在概念上很難區(qū)分。但對于大部分人來說，只用記住，第一次貸款購買住宅，即可理解為是首次購房。
但由于市場管理主體的差異性，會有不同的判定。比如我們說的首套房，是由產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)說了算；而首貸，則是由銀行系統(tǒng)說了算。
因此，要做到首套房首次貸款，既要求名下沒有房產(chǎn)，又要求銀行系統(tǒng)沒有未結(jié)清的房貸余額。
對應(yīng)到實(shí)際的案例中，我們會發(fā)現(xiàn)有以下幾種首套房/首次貸款情況的界定：
1.全款買過一套房后賣掉，房屋登記系統(tǒng)查不到名下有房產(chǎn)，也沒有購房貸款記錄，算首套房（主要涉及到置換時先賣后買，還是先買后賣）。
2.貸款買公寓之后再買住宅的，算是首套房（再買商辦/公寓產(chǎn)品的不適用）。
3.簽過動遷協(xié)議但是還沒有備案的房子，如果再買房也算是首套房（涉及到拆遷改造居民）。
4.未滿18歲，跟家人擁有一套房，18歲以后自己再買房的算首套房（成年后才算是獨(dú)立于家庭）。
5. 外省人有房無貸，在昆明買房，算作首套房（涉及到外地戶口在昆明買房）。
綜合以上情況，就可以判斷是否擁有首次購房的福利了。
那么，為何要把首次購房看得那么重呢？
首先是首付比例，按照昆明的現(xiàn)行政策，首次購房的首付比例最低是20%。首次購房與二次購房相比，在首付比例上差距有一倍還多。
以150萬總價的房子為例，首次購房最低首付只需要30萬左右，而二次購房，則需要近70萬，購房門檻無形中提高了一大截。
其次是房貸利率方面的優(yōu)惠。
從近期昆明執(zhí)行的房貸利率水平來看，首套房利率普遍LPR+75BP(5.4%)的標(biāo)準(zhǔn)，二套房貸基本到LPR+115BP(5.8%)的利率水平，兩相對比利率相差0.4個百分點(diǎn)。
按照貸款150萬計算，等額本息按揭30年，首次購房在利息上能省約13.6萬，每月月供能少還約378元。
除此之外，首次購房還能一次性能省下不少的契稅。
昆明當(dāng)前的契稅征收比例，90平以下面積，首套和二套均為1%；90平以上戶型，首套房征收比例為1.5%，二套房為2%。
我們以100㎡的房源為例，按總價150萬計算，一次能省下7500元的契稅。
因此，從以上方方面面看，首次購房，在政策上是有明顯的實(shí)惠的，這或許，也是很多人鉆破頭，想方設(shè)法去首次購房名額的根本原因所在。
（三）購房資格大于一切
商品房作為具有商品屬性的房子，其具有選擇的雙向性。
在買房過程中，我們通?？吹降氖侨颂舴孔拥囊幻?，實(shí)際上，也存在房子挑人的情況。
對于房子挑人，最直觀的一點(diǎn)就是房價。一些總價高的房子，即便是20%的首付，也會過濾掉一部分心有余而力不足的群體。
因此，在買房這件事情上，還需要量力而行。
而且，實(shí)際上，從當(dāng)前金融層面收緊信貸等政策面來看，即便是擁有首次購房的資格，也還需要更加注重自身的征信，才能享受首次購房的福利。
在金融層面最直接的體現(xiàn)是，今年開年，央行和銀保監(jiān)會為銀行設(shè)定了房貸的“兩條紅線”，具體如下圖所示：
據(jù)財經(jīng)媒體統(tǒng)計，截止今年6月底，全國市場上有26家銀行涉及房地產(chǎn)類貸款占比，有超過六成的銀行較去年末有所下降；其中有21家銀行個人住房貸款占比降低，中國、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、工商、郵儲、交通等大行均在降低行列中。
對應(yīng)到昆明，目前昆明的多家銀行還在正常受理住房按揭貸款，但額度緊張，放款速度緩慢已是普遍現(xiàn)象。
而對于購房者而言，銀行貸款額度的緊張，直接加劇了對于優(yōu)質(zhì)客戶的甄選力度，一定程度上增加了房子挑人的權(quán)重。
現(xiàn)實(shí)中，對于流水不足、征信不佳的購房者，銀行直接拒貸等做法，也是金融收緊影響的一種體現(xiàn)。
就昆明而言，在昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)“退房公示”中，也有不少因銀行拒貸而“回爐”重賣的房源。
除此之外，銀行對首付來源的核查更加嚴(yán)格，嚴(yán)格禁止消費(fèi)性貸款、個人經(jīng)營性貸款流入樓市等，都在嚴(yán)格管控著購房消費(fèi)的沖動。
因此，對于購房者而言，在當(dāng)前這種購房資格大于一切的狀態(tài)中，除了關(guān)注首次購房的實(shí)惠之外，還要有養(yǎng)成良好消費(fèi)習(xí)慣、注重個人征信的意識，才能如愿實(shí)現(xiàn)自己的安居夢。