立即找好房>>>

8月12日，工行、建行、農(nóng)行、中行、郵政等五大行均發(fā)布公告稱，將于8月25日起，對符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。

如果對默認(rèn)批量轉(zhuǎn)換有異議，在2020年12月31日之前，還可進行協(xié)商處理，對于貸款人來說，最后的空間只剩4個月。

自今年3月1日，備受矚目的存量個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作正式展開。

按央行規(guī)定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉(zhuǎn)換，且定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。

對于存量房貸貸款人來說，可以選擇固定利率，也可以選擇LPR，LPR會隨著市場的利率波動而變化。那么，如何選擇更省錢呢？

01

LPR是貸款市場報價利率的簡稱，按規(guī)定，2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放的，或者簽了合同但還沒有發(fā)放的貸款，參考貸款基準(zhǔn)利率和浮動利率的貸款可以轉(zhuǎn)換為錨定LPR。

什么情況必須要轉(zhuǎn)成LPR？

1、在2020年1月1日前發(fā)放的貸款，或者已經(jīng)簽訂了借款合同、但還沒放款的；

2、合同里約定了你的房貸利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上下浮動的；

3、合同里約定了你的利率是浮動利率。

什么情況是不需要轉(zhuǎn)LPR的？

1、公積金貸款以及包含組合貸中的公積金部分是不需要轉(zhuǎn)的；

2、房貸在2020年12月31日之前就會到期的，或者說結(jié)束的，不需要轉(zhuǎn)換；

3、不符合上述三種情況的商業(yè)貸款。

對于存量貸款的貸款人來說，在轉(zhuǎn)換的時候，有兩個選擇：

一是，選擇固定利率。房貸利率與你當(dāng)前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率都不變；

二是，選擇浮動利率（LPR）。房貸利率根據(jù)LPR的變動而變化。

如何轉(zhuǎn)換呢？

首先，要確定加點基數(shù)，這個數(shù)值為「房貸利率-4.8%」。

舉個栗子，某人的房貸是上浮10%，按照現(xiàn)在執(zhí)行的利率水平4.9%計算，轉(zhuǎn)換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規(guī)定，在個人房貸轉(zhuǎn)換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4.8%。

由此，加點基數(shù)即：5.39%-4.8%=59個基點，這個數(shù)值在貸款合同剩余期限內(nèi)固定不變，需要注意的是，加點基數(shù)可以為負(fù)，具體可以參考下圖。

其次，轉(zhuǎn)換后的房貸利率就可以根據(jù)：「重定價日的相應(yīng)期限LPR+加點基數(shù)」來確定了。

轉(zhuǎn)換為LPR時可以重新約定重定價周期，商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期最短為一年，通常情況下，貸款銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應(yīng)的日期。

劃重點：假如您的重定價日為1月1日，那么2020年由于錨定2019年12月LPR，您的房貸利率不會發(fā)生變化。而2021年轉(zhuǎn)換后的房貸利率=2020年12月的LPR（假設(shè)為4.60%）+0.59%=5.19%，較2020年下降了20個基點。

也就是說，這次重定價日的LPR比上次變化了多少，您的房貸利率也就會調(diào)整多少。

02

搞清楚了上面的問題，那么關(guān)鍵問題來了，固定利率和“LPR+加點”浮動利率怎么選？

我們來看下最近兩年的LPR走勢情況，業(yè)內(nèi)均預(yù)計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。

短期來看，雖然央行作為整個貨幣市場主導(dǎo)者可能會引導(dǎo)銀行延緩5年期LPR走低，但是這種延緩主要是政策性因素的原因，預(yù)防房價再次大幅度上漲。

長期來看，央行這種定向引導(dǎo)資金流向的政策在10年以上的長周期里的效果難以預(yù)測，畢竟，10年期國債收益率從2019年10月底3.3%到目前的2.64%，有近70BP的跌幅。

因此，選擇哪種利率，關(guān)鍵要看貸款人風(fēng)險承受能力和剩余還款期限。

這個其實不難判斷。比如那些還款期限在五年左右的貸款人，基本上可以果斷選擇LPR。因為短期利率比較好判斷，單看近幾年，降息是大趨勢。LPR下行，每年還款就能省一些。

自2019年12月以來，5年期以上LPR利率已經(jīng)下調(diào)了2次。這意味著，即便接下來幾個月LPR利率不下調(diào)，選擇LPR的貸款人，明年的房貸利率也會降低，需要還的貸款金額也會減少。

但不少貸款人的房貸期限還有十幾、二十年，這中間的干擾因素會非常非常多，長期利率是很難做預(yù)測的。因為不排除還房貸后半階段迎來經(jīng)濟上行周期的可能，由此引發(fā)LPR隨之上漲。

特別是一些拿了較低房貸利率、打了折扣的客戶，比如房貸7折的，可以選擇不轉(zhuǎn)換，維持固定利率。

03

在今年3月1日房貸開始轉(zhuǎn)換的起始日，我們也曾經(jīng)在推送中給大家梳理了LPR轉(zhuǎn)換的要點，即：

最全解讀：存量房貸轉(zhuǎn)LPR，這樣選最省錢！

本著有始有終的態(tài)度，最后再強調(diào)幾個要點。

第一，只要你是存量房貸貸款人，固定利率或者LPR浮動利率二選一，必須選，并且僅一次機會，不能重選，選擇后的房貸利率將伴隨你直到該筆貸款結(jié)清。

第二，本次利率轉(zhuǎn)換僅限商業(yè)貸款部分，與公積金貸款無關(guān)；如果你是組合貸，那么只需要轉(zhuǎn)換組合貸中的商業(yè)貸款部分。

第三，合同中的利率，是按貸款基準(zhǔn)利率確定的，例如表述為：“基準(zhǔn)利率上浮10%”或“基準(zhǔn)利率打9折”都需要轉(zhuǎn)換；即使是房貸利率一直沒變，也不能直接判斷是固定利率合同。

第四，有好幾份貸款合同的存量房貸貸款人，需要逐份合同來辦理，因為定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換是合同變更行為。

第五，對于重定價日如何確定，各家銀行公告表述不盡相同。其中中國銀行公告最為詳細(xì)，明確規(guī)定“重定價日為次年一月一日或貸款放款日對應(yīng)的每年對月對日”。如果選擇的是LPR浮動利率，那么盡量選擇自己貸款銀行規(guī)定下最近的重定價日，畢竟能夠早點享受LPR浮動利率帶來的好處。