同事全款180萬在家鄉(xiāng)買了房,我簡單算了一下,如果是把這部分錢用來投資理財(cái),回報(bào)率比公積金貸款利率要高,全款是不是不合算?那是欠銀行錢越多越久越好,真的嗎?
這些年來,房價(jià)的確是上漲的,好象一次性付款沒啥意思,如果人民幣的購買力每年貶值6%以上,房價(jià)每年有15%以上的大漲,房貸利率還一直處于低谷的狀態(tài)之下,那么貸款買房,而且再動用公積金買房是劃算的。
但也不是購房貸款越多越好,這要看你家庭所能承受的能力來判斷,我們一直強(qiáng)調(diào)買房要量力。別每月的錢都還房貸了,影響到自己的生活質(zhì)量,那就沒這個必要了。
人活著不是為了一套房子,而是提高生活的質(zhì)量。
還款時(shí)間也不是越長越好,還款30年一輩子做房奴,表面上看還貸時(shí)間延長了,每個月利息支出壓力減輕了,但是您想過沒有,還貸30年肯定要比20年多支出十幾甚至幾十萬的房貸利率支出。
說實(shí)話,如果你買房不用支付利息,只要坐等房價(jià)上漲,和貨幣貶值,那你肯定這幾年是賺了,但是我們大家都忽略了房貸利率支出還是一筆很大的開支啊,必須要房價(jià)上漲幅度超過房貸利率。房貸利率在不斷上升的情況下,買房是給自己的生活增加巨大的壓力。
而且如果房價(jià)一旦下跌,買房貸款就是越多套得越牢,還款時(shí)間越長就越是痛苦,這樣真的太不值得了。
還是量力而為,還是珍愛自己的幸福生活,適當(dāng)?shù)馁J款買房自住是可以的,如果想用來貸款買房投資,還是慎重考慮。
基本上是這樣的。
首先一點(diǎn)是,通貨是膨脹的,貨幣是貶值的,這是最重要的原因?,F(xiàn)在從銀行里貸款100萬,在十年以后可能價(jià)值就是200萬。你一個月還貸款8000元,那么5年以后這8000元可能只相當(dāng)于工資收入的三分之一。這是關(guān)鍵一點(diǎn)。
最簡單的例子是,一個朋友12年前買了一套房子,那時(shí)候工資可能只有3000多,一個月還貸就要一千多。簡直苦的不要不要。后來我們不說房價(jià)上漲事兒,就工資收入,沒幾年就上了七八千,一個月還一千多貸款,就是玩兒似的,沒有一點(diǎn)負(fù)擔(dān)。
銀行的房貸利息其實(shí)不高,一般在4%左右。但如果你少繳首付多貸款,將剩余的資金用于投資,基本上能夠產(chǎn)生盈利。而且,現(xiàn)在很多理財(cái)產(chǎn)品的收益率是比4%高的。
2018年4月數(shù)據(jù):銀行理財(cái)市場在售非結(jié)構(gòu)性人民幣理財(cái)產(chǎn)品共有1058款,銀行理財(cái)產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.83%。收益率超5.5%的產(chǎn)品有61款,超5%的有392款。
總體上來說,買房能夠從銀行貸款出來,當(dāng)然是越多越久越好,這是常規(guī)的認(rèn)識。不過如果支付能力不足,那也成問題,所以主要是取決于自己的支付能力,以及未來的發(fā)展趨勢,還有投資判斷。
貸款買房,欠銀行錢越多越久越好,是從貨幣的時(shí)間價(jià)值來考慮的。對于年輕人而言,選擇貸款買房,不僅出于經(jīng)濟(jì)學(xué)的思考,更多地是給年輕人一定的壓力,催人奮進(jìn)。
如果購房者選擇一次性全款支付,則要面對貨幣的貶值風(fēng)險(xiǎn),在房價(jià)漲幅比不上貨幣貶值幅度的情況下,這種風(fēng)險(xiǎn)會愈發(fā)明顯。
而如果你選擇使用房貸,則可以將多余的現(xiàn)金用于更多的投資,如果投資收益超過了房貸的利息,投資者便可以獲得額外的收益。
當(dāng)前,銀行的房貸分為等額本金和等額本息兩種。等額本息是一種每個月定額式的還貸方式,等額本金是一種倒金字塔式的還款方式,隨著時(shí)間的推移,支付的貸款會逐漸減少。無論采取哪一種貸款方式,所支付的本金和利息總額其實(shí)不會有差別。但從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度來講,顯然等額本息的方式對購房者更有利。
但是,需要明確的是任何事情都需要有一個度,貸款買房也一定要符合自己的承受能力。
直接定論,“欠銀行錢越多越久越好”是有失偏頗的。因?yàn)樗耆鲆暳藗€體之間的差異與抗壓能力,完全忽視了心理因素對于現(xiàn)代都市人口心理層面造成的影響。
對于那些面對壓力焦躁不安的群體,上述結(jié)論顯然是不適合的。
我覺得能選擇貸款購房的話盡量選擇房貸,還貸款時(shí)間如果能長些的話盡量延長,最好不要用自己的錢全款購房。
我為何會這么說呢?這主要可從兩方面進(jìn)行權(quán)衡:
一是貨幣時(shí)間價(jià)值,就是貸款利率增長幅度相對每個人的收入增長,往往都是處于滯后狀態(tài),所以時(shí)間長則貸款人有足夠掙錢的機(jī)會和能力來償還貸款。也就是說現(xiàn)在如果你貸款200萬元買房,30年還清,無論是按照等額本息或等額本金來說,對貸款人都是有利的,未來的錢會越來越不值錢。
二是用貸款買房,可把自己的余錢用來進(jìn)行投資,其收益會比償還銀行貸款的利息要多得多。假如你的現(xiàn)款也是200萬元,你不用自己的錢買房,而是將200萬元選擇比較好的投資項(xiàng)目投資,則在30年內(nèi)所產(chǎn)生的投資收益一定會比200萬元貸款在30年內(nèi)所產(chǎn)生的利息要多。
當(dāng)然,這樣做的話,可能會對你個人的生活帶來一定壓力,一邊要投資理財(cái),確保投資保值增值,一邊要償還貸款本息,不能導(dǎo)致資金斷鏈。
這顯然需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流作保障,不是每個人、每個家庭都適合貸款購房。
講講我這朋友的情況。
兩年前他貸款50萬買了房,30年,等額本息,今天突然賺了一筆錢,50萬,想提前還款,問我合不合適,重點(diǎn)來了,當(dāng)時(shí)申請貸款時(shí)是85折利率,折后年利率4.165%。
第一,你現(xiàn)在把貸款全還清了,以后萬一有用錢的時(shí)候怎么辦?
第二,你現(xiàn)在貸款利率4.165%,已經(jīng)非常低了,隨便選個什么產(chǎn)品利率都要超過這個,比如余額寶類貨幣基金,比如銀行五年定期(大額存單)現(xiàn)在高的4.25%還能提前支取靠檔計(jì)息,銀行理財(cái)選個債券類風(fēng)險(xiǎn)低的也有5.3%,都比貸款利息高。
第三,房貸也許是你這一輩子借款利率最低的了,你想你把它還了,再借錢得付多少利率?信用卡分期0.6%每月?現(xiàn)金借款每日萬分之五,每年18%?有便宜的借款,非得把它還了?
朋友是這么答復(fù)我的:
第一,欠別人錢總覺得心里不舒服,無債一身輕。(我回他,那你把錢借給銀行不能平衡?朋友說不一樣,好吧,我無言以對)
第二,雖然現(xiàn)在是4.175%的利率,萬一以后基準(zhǔn)利率上調(diào),利率可能漲了啊。(我說貸款基準(zhǔn)利率漲了,存款利率肯定也跟著漲啊,還有理財(cái))
第三,貸款不結(jié)清,每月還得還貸款,感覺壓力大。(我說那你不會用五十萬的存款和利息拿出來一部分還款啊,他說那我這50萬不就少了嗎?好吧,數(shù)學(xué)體育老師教的,我轉(zhuǎn)不過來)
所以啊,事實(shí)和心理想法都要考慮,對不同的人,真不一定是貸款越多越久越好。