《通知》稱:自明天(2016年11月29日)起,居民家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的,首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款,購(gòu)買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購(gòu)買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。
這意味著,上海樓市正式開(kāi)啟了“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式。
《通知》發(fā)布9分鐘之后,網(wǎng)簽宣布關(guān)閉。此時(shí),距離10月8日發(fā)布針對(duì)樓市調(diào)控的“滬六條”,僅僅過(guò)去50余天―上海再一次刷新了“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”的定義。
“一瞬間,所有的人都在討論這件事。我們?cè)谕砩系谝粫r(shí)間接到了《通知》,看到內(nèi)容,大家都在說(shuō),可以提前回家過(guò)年了?!?上海鏈家零陵路門店的中介劉創(chuàng)(化名)說(shuō)。她還是想得太簡(jiǎn)單了。
12月3日,上海樓市新政發(fā)布后的第一個(gè)周末,位于上海寶山區(qū)的招商花園城開(kāi)盤,推出200余套公寓及部分疊加別墅戶型,公寓面積在73-110平方米,總價(jià)約300萬(wàn)元。一大早就有購(gòu)房者在場(chǎng)外排隊(duì)等待開(kāi)盤,僅僅一上午,所推房源已剩不多。
失落的換房者:一夜之間多付135萬(wàn)元
對(duì)上海白領(lǐng)王佳(化名)而言,這個(gè)冬天寒風(fēng)刺骨,冰冷異常:“我們只是普普通通的人,想換套房子給孩子讀書(shū)而已?!?/p>
多年前,王佳使用商業(yè)貸款,在江蘇的昆山花橋投資買了第一套房。目前,王佳和老公雖沒(méi)有上海戶口,但兩人均已繳滿五年社保,符合上海的購(gòu)房條件。年后,兩人的孩子將入讀小托班,下半年準(zhǔn)備上幼兒園。考慮到上海的教學(xué)質(zhì)量和教育環(huán)境比昆山優(yōu)質(zhì),王佳和老公看中了嘉定新城某學(xué)校附近的一套房,單價(jià)4萬(wàn)多一平方米,總售價(jià)450萬(wàn)元人民幣。
王佳隨即開(kāi)始了換房行動(dòng)。
王佳先將花橋的舊房賣給了同事,售價(jià)208萬(wàn)元,還掉幾十萬(wàn)貸款后,剩余160萬(wàn)元。按照之前的貸款政策,王佳將花橋的房子賣掉再在上海買房屬首套,即便超出了上海對(duì)“外環(huán)以外230萬(wàn)元以下為普通型住宅”的認(rèn)定,也只需付三成首付。加上跟親戚借的錢,王佳一共準(zhǔn)備了四成首付―180萬(wàn)元,剩余的近300萬(wàn)元,她預(yù)計(jì)用公積金和商貸組合貸款支付。
新政出臺(tái)的當(dāng)天,王佳交給嘉定賣家20萬(wàn)元定金。
一夜之間,形勢(shì)大變。新政要查全國(guó)的貸款記錄,王佳購(gòu)買嘉定新城的房子,成了二套房,同時(shí)按照對(duì)非普通型住宅的認(rèn)定,需要支付七成首付,即315萬(wàn)元―王佳還差135萬(wàn)。再加上各種稅費(fèi),王佳坦言已是不能承受之重。“20萬(wàn)元甚至50萬(wàn)元我都可以再去借,但是還差近200萬(wàn)元啊,我可能借得到嗎?不可能的啊?!?/p>
除去置換突然失敗的挫敗感,王佳還擔(dān)心自己20萬(wàn)元定金不能退還。所簽合同約定:如果政策導(dǎo)致購(gòu)房者不能夠買,可以退還定金。但現(xiàn)在,不是政策導(dǎo)致王佳不能買房,而是她在能買的情況下付不起七成首付。目前,中介也未能給王佳以明確回復(fù)。
對(duì)于接下來(lái)的打算,王佳還是無(wú)奈:“這次買不了,只能暫時(shí)先不買?,F(xiàn)在政策壓住了,房?jī)r(jià)也不會(huì)漲,我租個(gè)半年到一年的房子,再等一等,等個(gè)半年吧。到時(shí)候再籌些錢,再找滿意的房子?!?/p>
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)注重提醒說(shuō),此次上海樓市調(diào)控新政的最大亮點(diǎn),除了從開(kāi)啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式,還在于“參考人民銀行征信系統(tǒng)中全國(guó)各地商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款的記錄”,“這表明全國(guó)性的銀行范圍之內(nèi)的貸款數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成了,在全國(guó)各大城市調(diào)控政策中,這還是第一次提出”。
同時(shí),此次新政在公積金層面,也有比較嚴(yán)厲的收緊。《通知》表示,要嚴(yán)格執(zhí)行公積金差別化的信貸政策。對(duì)于第二套住房的公積金貸款,要實(shí)現(xiàn)四個(gè)目標(biāo)。第一是提高首付比例,第二是上浮貸款利率,第三是降低貸款最高額度,第四是限制貸款次數(shù)。這樣的規(guī)定,使得近期公積金貸款方面的門檻將提高,進(jìn)而使得公積金資源更多地保障剛需購(gòu)房群體。另外,政策也對(duì)公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進(jìn)行了固定,減少了后續(xù)盲目提取公積金等做法。
焦慮的房產(chǎn)商:退出江湖或繼續(xù)活著
新政發(fā)布后半小時(shí),位于新閘路的中原地產(chǎn)新國(guó)際麗都分行一片寂靜。對(duì)于新政,中介形容為“一片抓瞎”,因此都在低頭忙著補(bǔ)課消化新政。
面對(duì)此次出臺(tái)的上海樓市新政,中介忙著補(bǔ)課,而焦慮的遠(yuǎn)不止買房人。
“這次調(diào)控的嚴(yán)厲程度,是很多企業(yè)預(yù)計(jì)不足的。這次的宏觀調(diào)控力度超過(guò)之前每一次,是自上而下的、目標(biāo)管理的。這次的樓市調(diào)控直接關(guān)系到十九大。”上海樓市調(diào)控新政出臺(tái)前6天,融創(chuàng)中國(guó)控股董事長(zhǎng)孫宏斌在某次金融年會(huì)上作出了這樣的預(yù)測(cè)。
孫宏斌關(guān)注的,是他的房地產(chǎn)商朋友們,“很多開(kāi)發(fā)商朋友還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這次調(diào)控的嚴(yán)峻性。再怎么重視這次的宏觀調(diào)控,都不為過(guò)?!彼苯颖硎尽?/p>
面對(duì)日趨苛刻的買房條件,一眾房企是退出地產(chǎn)江湖,還是繼續(xù)活著?有個(gè)近似段子的故事頗能視作對(duì)這一問(wèn)題的回答。在一場(chǎng)題為“長(zhǎng)三角土地有多貴?”的對(duì)話中,新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷當(dāng)場(chǎng)詢問(wèn):是拿到地更焦慮,還是拿不到地更焦慮?三位開(kāi)發(fā)商一致回答:拿不到地更焦慮。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),截至11月23日,出臺(tái)調(diào)控政策的22個(gè)城市中,拿地金額超過(guò)百億元的房企合計(jì)達(dá)到37家,合計(jì)拿地金額達(dá)9108億元,合計(jì)建筑面積為8066.7萬(wàn)平方米,平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年標(biāo)桿房企在這22個(gè)城市的拿地平均成本,足足增加了42.8%。無(wú)論是拿地金額、數(shù)量,還是高價(jià)地的出現(xiàn)頻次,都刷新了歷史紀(jì)錄。
錢從哪里來(lái)?中金公司近期發(fā)布的一份研報(bào)指出,2016年有約5.5萬(wàn)億元的外部資金流入地產(chǎn)市場(chǎng),來(lái)自銀行理財(cái)產(chǎn)品的資金大幅增長(zhǎng),全年預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)4萬(wàn)億元(占比超70%),成為開(kāi)發(fā)商外部資金的重要來(lái)源。
新政同時(shí)明確指出,上海市銀監(jiān)局已會(huì)同規(guī)土部門深入核查了部分土地拍賣的競(jìng)得資金來(lái)源,正在對(duì)查實(shí)存在資金違規(guī)進(jìn)入土地交易市場(chǎng)問(wèn)題的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)采取行政處罰措施。
猛藥去急癥還是溫補(bǔ)拔病根?
自10月8日發(fā)布“滬六條”以來(lái),上海樓市進(jìn)入低位盤整期,成交量大幅下滑,尤其是到了11月,客戶量比10月少了接近一半。
但樓市的成交價(jià)仍在上漲。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,10月份,上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%,比9月份回落2.7個(gè)百分點(diǎn),是今年以來(lái)上海月度新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅首次回落到1%以下,但同比漲幅達(dá)到37.4%。從同比漲幅來(lái)看,上海還是處于漲幅靠前的城市,調(diào)控壓力仍沒(méi)有消除。而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,11月中旬,上海新房成交面積13萬(wàn)平方米,環(huán)比上升26.8%;新房成交均價(jià)突破5萬(wàn)元,達(dá)到每平方米53971元,環(huán)比上升17.1%。
這也成為此次“最嚴(yán)樓市新政”出臺(tái)的背景之一。
在上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰看來(lái),“滬六條”后的上海樓市雖然降溫了,但總體來(lái)看,成交價(jià)格依然在上漲,尤其是最近,上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)回暖趨勢(shì),如果繼續(xù)反彈,將導(dǎo)致政府前期政策達(dá)不到調(diào)控目標(biāo),所以必須加碼。
陳杰認(rèn)為,本次上海樓市新政打擊最廣的人群,是運(yùn)用杠桿較多、到處炒房的投資投機(jī)者:“金融屬性強(qiáng),杠桿工具多,是本輪上海房?jī)r(jià)上漲的重要特征,新政希望通過(guò)降杠桿、通過(guò)金融手段逼迫一部分資金從樓市中撤出?!?/p>
這一次,房?jī)r(jià)真的會(huì)降嗎?
“此次調(diào)控政策出臺(tái)后,上海樓市成交量會(huì)進(jìn)一步收縮。而價(jià)格方面,當(dāng)前議價(jià)空間已經(jīng)擴(kuò)大到3%-5% ,隨著交易量的收縮,還價(jià)余地的擴(kuò)大,價(jià)格將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌?!鄙虾V性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為?!按舜巍J(rèn)房又認(rèn)貸’,為上海的樓市帶來(lái)了‘速凍’效果,但可能不會(huì)馬上出現(xiàn)大幅度下跌。這輪調(diào)控措施堅(jiān)持四五個(gè)月,房?jī)r(jià)就很可能出現(xiàn)松動(dòng)。”陳杰分析道。
也有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑,單純用“限貸限購(gòu)”的政策屬于“猛藥去急癥”,實(shí)質(zhì)上難以改變各方預(yù)期,相反,“溫補(bǔ)拔病根”則有利于逐步深入調(diào)控改革,真正從供給端實(shí)現(xiàn)去杠桿。
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