房?jī)r(jià)最新消息：為何重慶房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲

重慶通過(guò)大量出讓土地，籌集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，從而維持投資驅(qū)動(dòng)的高GDP增長(zhǎng)率。而土地得以源源不斷的供給，則來(lái)自于被特批的“地票制”。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)多年保持平穩(wěn)，重慶近日成為全國(guó)焦點(diǎn)，被網(wǎng)友稱(chēng)為“高燒樓市中的一股清流”。

中國(guó)指數(shù)研究院2016年10月1日發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，9月份，重慶主城區(qū)新建住宅樣本均價(jià)為每平方米7164元。在經(jīng)濟(jì)體量接近的城市序列中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于均價(jià)15337元/平方米的蘇州、12307元/平方米的天津以及53384元/平方米的深圳。甚至，蘭州、昆明、南寧這些二線省會(huì)城市的住宅均價(jià)，也早已超過(guò)直轄市重慶。

2010年6月到2016年6月，重慶房?jī)r(jià)漲幅僅為5.1%，而全國(guó)100個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)平均漲幅已高達(dá)30.7%。7月份之后，一線城市以及二線熱門(mén)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)狂飆，以至于“十一”假期前后，全國(guó)二十余個(gè)城市先后出臺(tái)房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸新政，力度空前。但在地處西南的直轄市重慶，房?jī)r(jià)卻“巋然不動(dòng)”，也沒(méi)有出臺(tái)任何限購(gòu)限貸政策。

房?jī)r(jià)平穩(wěn)的重慶，GDP卻多年保持在兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，領(lǐng)跑全國(guó)。

重慶為什么？

去庫(kù)存的蠻荒之力

盡管重慶已用了“蠻荒之力”在去庫(kù)存，但庫(kù)存壓力依然大。

最近半個(gè)月，李世龍明顯感覺(jué)到周?chē)務(wù)摌鞘械娜硕嗥饋?lái)。他是土生土長(zhǎng)的重慶人，現(xiàn)任教于重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院，密切關(guān)注著重慶及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一直以來(lái)，由于房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，重慶人一般不太關(guān)心房?jī)r(jià)。但近來(lái)，許多重慶人在微信群、朋友圈里轉(zhuǎn)發(fā)討論外地購(gòu)房者“大舉”殺入重慶樓市的消息。

“十一”假期，李世龍實(shí)地走訪了重慶樓市，真的碰到了外地炒房團(tuán)。在沙坪壩區(qū)西部新城即將開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)達(dá)文旅城，打出了“熱烈歡迎合肥、無(wú)錫、廣州看房團(tuán)，蒞臨重慶萬(wàn)達(dá)城”這樣的廣告牌。

李世龍?jiān)谠擁?xiàng)目售樓大廳連續(xù)觀察了三天，發(fā)現(xiàn)外地購(gòu)房者多來(lái)自無(wú)錫、合肥，以家庭的形式集結(jié)，手里攥著一沓沓的購(gòu)房材料。該處樓盤(pán)“吹風(fēng)價(jià)”(預(yù)售價(jià))為八千多元一平方米，高于周邊樓盤(pán)15%左右。

“他們是跟著萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目走，合肥萬(wàn)達(dá)城兩萬(wàn)元一平，而且限購(gòu)限貸，重慶才八千多元，他們覺(jué)得重慶至少不比合肥差吧。”李世龍說(shuō)，他與外地購(gòu)房者交流得知，炒房團(tuán)的投資預(yù)期為，兩三年內(nèi)可以漲到每平米1.5萬(wàn)—2萬(wàn)元/平米。

但他認(rèn)為，這基本是難以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，因?yàn)槟壳熬鶅r(jià)1萬(wàn)元以內(nèi)的樓盤(pán)仍是重慶市場(chǎng)主流。

徐峰是重慶一家本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的老總，他向記者介紹，重慶房地產(chǎn)從2016年4、5月份開(kāi)始，銷(xiāo)量明顯升溫，但價(jià)格漲幅并不明顯，只能算作是微弱上揚(yáng)。他認(rèn)為，熱點(diǎn)城市限購(gòu)后的資金外溢對(duì)重慶樓市有一定的帶動(dòng)，但是作用十分有限，因?yàn)椤爸貞c庫(kù)存太多了”。

而重慶市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)莫元春更是公開(kāi)警告稱(chēng)，外地炒房客來(lái)重慶炒房，“你會(huì)死得早”。

五年前到重慶這一房?jī)r(jià)“洼地”淘金的炒房客，如今大都鎩羽而歸。

以自稱(chēng)發(fā)布真房源的鏈家網(wǎng)房源為例，重慶北濱路上2010年建成的華潤(rùn)某樓盤(pán)，目前在售的近200套二手房中，超過(guò)70%的房源是清水毛坯房。多位房產(chǎn)中介告訴記者，這些樓盤(pán)的投資客目前大都以低于開(kāi)盤(pán)價(jià)在虧本甩賣(mài)，“只求少賠點(diǎn)”。

重慶房?jī)r(jià)難漲的主要原因是，供給過(guò)剩。

重慶的供給量之大可以從一組數(shù)據(jù)中體現(xiàn)：據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積28985.67萬(wàn)平方米，其中，住宅竣工面積3185.90萬(wàn)平方米。而深圳2015年住宅竣工面積僅為202.37萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，2015年重慶的住宅竣工面積是深圳的十多倍。

“去庫(kù)存”，仍是目前重慶樓市的主基調(diào)。銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2016年8月，重慶的商品房存量為2982萬(wàn)平方米；其中住宅存量為1245萬(wàn)平方米。

相比2015年9月，重慶商品房存量已減少1188萬(wàn)平方米。據(jù)重慶統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年9月底，重慶商品房存量面積高達(dá)4170萬(wàn)平方米。2015年重慶市商品房銷(xiāo)售面積為5381萬(wàn)平方米。2016年1-8月，重慶商品房銷(xiāo)售面積4122.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.2%。

今年重慶仍然把去庫(kù)存作為首要任務(wù)。年初，重慶出臺(tái)《推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案》，明確提出在2到3年內(nèi)完成1000萬(wàn)平方米去庫(kù)存任務(wù)，今年房地產(chǎn)去庫(kù)存的目標(biāo)是800萬(wàn)平方米。今年上半年，重慶市共完成房地產(chǎn)去庫(kù)存455.65萬(wàn)平方米。

為了去庫(kù)存，重慶市計(jì)劃兩年內(nèi)將土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%，商品房新開(kāi)工面積增速控制在3%以內(nèi)，通過(guò)貨幣化安置去除房地產(chǎn)庫(kù)存400萬(wàn)平方米。重慶市長(zhǎng)黃奇帆甚至公開(kāi)表示，從今年開(kāi)始三年內(nèi)，重慶每年將關(guān)閉500家房地產(chǎn)公司，3年關(guān)掉1500家。

盡管重慶已用了“蠻荒之力”在去庫(kù)存，但重慶接下來(lái)幾年的房屋庫(kù)存壓力依然會(huì)大。據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-9月，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積17155.76萬(wàn)平方米，住宅竣工面積2135.91萬(wàn)平方米，共計(jì)19291.67萬(wàn)平方米，按照人均30平方米計(jì)算，可供643萬(wàn)人居住。