“臺上”轉為“地下”,被叫停的“首付貸”利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺上演“變形記”。
自10月11日媒體報道“首付貸”從“臺上”轉為“地下”以來,迅速引起社會關注。究其原因,一是中央已明確規(guī)定中介機構不得提供或與其他機構合作提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務,二是此類行為與目前各地收緊首付貸款等調(diào)控樓市的措施背道而馳。
目前互聯(lián)網(wǎng)金融平臺通過房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務來“輸血”“首付貸”的行為是否較為普遍?這種變形的“首付貸”又是否就是近日火爆的“房抵貸”?對于這種在業(yè)內(nèi)人士看來不好管控的“變形”,監(jiān)管是否真的只能“無可奈何”?針對這些問題,記者采訪了業(yè)內(nèi)專家。
不等同于“房抵貸”
“首付貸”一般被認為是購房者在首付不足情況下的一種購房行為。事實上,“首付貸”不僅可以讓不符合購房條件的人利用杠桿去買房,還可以利用房產(chǎn)的增值生成利潤,因此“首付貸”市場需求持續(xù)旺盛。
據(jù)媒體報道,目前互聯(lián)網(wǎng)金融平臺通過房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務來“輸血”“首付貸”的行為較為普遍。盈燦咨詢數(shù)據(jù)顯示,2016年1至8月,涉及房地產(chǎn)抵押貸款的平臺約有200家。
那么此類通過房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務來“輸血”“首付貸”的行為是否就是“房抵貸”?
中央財經(jīng)大學金融法研究所所長黃震給出的答案是否定的。
“‘房抵貸’如字面意思,是把房屋抵押給銀行、p2p金融機構,用來獲得貸款?!睋?jù)廣州市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會的會長方頌介紹,“房抵貸”意味著房屋作為一種抵押物,與此前提到的“首付貸”有著根本區(qū)別。
據(jù)中國社科院金融所研究室副主任尹振濤介紹,通過房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務來“輸血”“首付貸”的情況在前兩年比較普遍,線上線下提供“首付貸”的公司和平臺很多,“尤其在一線城市,一些大型知名中介機構以前也做過?,F(xiàn)在雖然國家禁止了,但不排除一些小平臺還在做”。
這樣的業(yè)務之所以得到一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的“青睞”,尹振濤總結的原因是,房地產(chǎn)調(diào)控的一大手段是首付的比例,首付剩下的一部分是銀行按揭貸款,首付高按揭就低,“首付款本應該是自有資金,但是有一些小額信貸公司在做‘首付貸’的產(chǎn)品,扣押房產(chǎn)證,或者用其他的擔保品比如汽車等抵押給‘首付貸’平臺。這種模式比較簡單,對平臺公司來說,貸款人用來買房的話,相對承擔的風險比較小。‘首付貸’對于社會的危害是,完全突破了房地產(chǎn)調(diào)控政策,提高首付款比例,沒有了調(diào)控效果”。
“一般互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的利息要高很多,銀行是5至6點,互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的利率達到8到10個點?!币駶颉斗ㄖ迫請蟆酚浾咄嘎?,目前深圳、北京都暫停了此類變形的“首付貸”。
對此,黃震也向記者介紹說,深圳目前已經(jīng)開始清理這些提供各類形式“首付貸”的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)。
不過,黃震并不認同“普遍”之說,“由于當前很多人認為房地產(chǎn)能夠保值增值,所以千方百計想要買房,但是手頭又沒有那么多資金,于是想辦法通過不同渠道拿到首付款,互聯(lián)網(wǎng)金融是其中一種可能性,也不一定能實現(xiàn)。我認為首付資金不是小數(shù)目,對于貸款人信用的審核也有難度,目前做通過房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務來‘輸血’‘首付貸’的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)并不多”。
“管控難”如何解決
“投機性購房將房價推上去以后,短時間內(nèi)容易使自住性購房的消費者買不到或者買不起房子。這完全是高杠桿行為,自己沒有資金,風險會非常大,一旦價格下行,帶來的違約和金融風險很大,影響社會、經(jīng)濟穩(wěn)定。”中央財經(jīng)大學金融學院教授郭田勇評價說。
除上述資金通道外,據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)成為首付貸款的重要資金渠道,其向購房者發(fā)放“首付貸”的形式大致分為三種:一是開發(fā)商或房產(chǎn)中介機構,通過自營的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺向購房者提供首付貸款服務;二是開發(fā)商或房產(chǎn)中介機構與第三方互聯(lián)網(wǎng)金融平臺合作,由前者提供購房首付貸款需求,后者提供貸款資金;三是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺獨立提供貸款服務。可以說,整個“首付貸”的資金鏈比較復雜,資金來源和范圍較廣,加上銀行、p2p平臺等機構有可能暗地里為“首付貸”提供便利,所以會出現(xiàn)首付來源難以查清的情況。
對于房產(chǎn)抵押貸款用作首付款的現(xiàn)象,有p2p評論員坦言,在實際操作中,一般貸款要有貸款用途說明。比如裝修、其他消費等,會有一個形式上的監(jiān)管,但在實際操作過程中,不好管控。
“的確不太好查。”對此,郭田勇總結的原因很直白——主要是方式隱蔽,因為互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)不是正規(guī)金融機構,因此也就不在監(jiān)管范圍內(nèi),“可以嘗試利用大數(shù)據(jù)監(jiān)管”。
“按照銀行的規(guī)定,按揭貸款買房子就要有房產(chǎn)證,這是明確了使用用途。銀行還有消費貸款,也需要購物合同,也能明確使用用途。但是互聯(lián)網(wǎng)平臺本身不是金融機構,很多規(guī)定對它不產(chǎn)生約束,監(jiān)管不到這些平臺?!边@是尹振濤的分析。
對于“不好管控”,黃震則向記者透露了這樣的細節(jié):“經(jīng)過中間環(huán)節(jié)之后,不太好進行跟蹤,目前需要有一個機制去管理。比如說要貸款,就要達到指定用途,應該提供一個賬號;要買建材,就要把資金打到建材商家去,而不是打給貸款人。這樣的供應鏈金融能夠保證資金流向更加符合貸款申請的用途,也能夠支持實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?!?/p>
“不好管控”,難道只能坐以待斃?必然是不行的。
郭田勇的意見是,由于互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)不是金融機構,因此管控需要由相關部門互相配合,例如消費者協(xié)會、工商等部門,從各自職權出發(fā),進行處罰。
“規(guī)定上是禁止操作‘首付貸’產(chǎn)品,如果發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定的,可以舉報。其他產(chǎn)品就按照三條紅線,風險自擔。投資人、平臺等都要承擔責任。”尹振濤建議。
盡管如此,對于“互聯(lián)網(wǎng)金融已成為首付貸款的重要資金渠道”的觀點,尹振濤分析說,目前“首付貸”是通過線下小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)平臺兩種渠道,“但在現(xiàn)實操作當中,銀行的消費類、信用類貸款也流入房地產(chǎn)‘首付貸’中,總量上講基本上是這三種,占比重最大的是傳統(tǒng)金融機構的資金流入了‘首付貸’領域,主要原因是傳統(tǒng)金融機構的利率比較低”。
此外,對于涉及“變形”“首付貸”業(yè)務的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺是否違法,尹振濤認為:“違法談不上,有可能是違規(guī)的,‘首付貸’違反國務院出臺的部門規(guī)章。在《網(wǎng)絡借貸信息中介機構業(yè)務活動管理暫行辦法》中,有12個月調(diào)整期,機構要自查是不是符合規(guī)定的互聯(lián)網(wǎng)金融機構,不符合的自覺退出,也會有舉報、抽查等手段。像‘首付貸’產(chǎn)品,平臺如果開展這樣的業(yè)務,目前只能依靠舉報的手段。監(jiān)管機構無法知道有誰開展了這樣的業(yè)務?!?/p> <