監(jiān)管密集檢查房地產(chǎn)融資

今年以來，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊。中國(guó)人民銀行近日發(fā)布的二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，截至6月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬億元，同比增長(zhǎng)17.1%，增速較3月末下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為28.06萬億元，同比增長(zhǎng)17.2%，增速較3月末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

房貸領(lǐng)域這些變化與監(jiān)管政策關(guān)系密切。5月份，住建部對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧發(fā)出預(yù)警提示，部分樓市過熱的城市加大了調(diào)控力度。受此影響，少部分熱門城市房貸利率反彈。

融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，環(huán)比上漲了2個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.76%，環(huán)比上漲1個(gè)基點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上看，全國(guó)房貸利率水平在下半年有所反彈。

進(jìn)入下半年，監(jiān)管趨嚴(yán)態(tài)勢(shì)更加明顯。7月底，中共中央政治局召開會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，明確提出堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

隨后，監(jiān)管層動(dòng)作密集，從銀行、信托、公開市場(chǎng)債券等多方面收緊房地產(chǎn)融資。近期，銀保監(jiān)會(huì)又啟動(dòng)了銀行房地產(chǎn)融資專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)是32個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況，嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。

在房地產(chǎn)企業(yè)融資顯著收緊的同時(shí)，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)監(jiān)管也進(jìn)一步加強(qiáng)。央行近期召開的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)提出，保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。銀保監(jiān)會(huì)則開始檢查各銀行差別化信貸政策落實(shí)情況，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實(shí)性與貸款申請(qǐng)人償債能力評(píng)估與檢查等，并著重查處個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。

多地利率不同程度上漲

值得注意的是，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份一線城市和二線城市房貸利率變化趨勢(shì)差異較大。

在一線城市中，北京、廣州房貸利率與上月持平，上海和深圳平均水平則有所下降。其中，上海多家銀行下調(diào)房貸利率，導(dǎo)致上海首套房貸利率水平環(huán)比下降7個(gè)基點(diǎn)，僅次于?？?，為全國(guó)降幅第二大的城市。在二線城市中，多個(gè)熱門地區(qū)房貸利率上漲。其中，蘇州、杭州、寧波、大連、長(zhǎng)沙調(diào)整頻率加快，近期已不止一次上調(diào)房貸利率，且部分銀行額度緊張，甚至?xí)和Ｊ芾矸抠J業(yè)務(wù)。

對(duì)此，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛認(rèn)為要區(qū)分來看。首先，并不是所有城市房貸利率都在上漲，這說明政策調(diào)控精準(zhǔn)，因?yàn)檎５男刨J應(yīng)當(dāng)存在。其次，房貸利率上漲并非必要，關(guān)鍵是要堵住資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

“在政策趨緊的環(huán)境下，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)趨于謹(jǐn)慎?！敝袊?guó)人民大學(xué)重陽金融研究院副院長(zhǎng)董希淼表示，在上半年大規(guī)模信貸投放之后，下半年信貸額度相對(duì)較少，適當(dāng)提高利率有助于銀行提升收益水平。同時(shí)，近年來我國(guó)居民部門杠桿率上升較快，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，上調(diào)貸款利率有助于商業(yè)銀行更好地防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

董希淼表示，在市場(chǎng)流動(dòng)性仍然合理充裕的情況下，個(gè)人住房貸款利率雖然有進(jìn)一步上調(diào)的可能，但上調(diào)幅度不會(huì)太大。“不過，不同銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，為此投入的信貸資源相差較大，因此在貸款利率上會(huì)有明顯的分化，預(yù)計(jì)大型商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率將保持溫和的上調(diào)趨勢(shì)。”他說。

落實(shí)差別化住房信貸政策

“結(jié)合近期政策來看，未來銀行將調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，以減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源，把更多信貸資金投向國(guó)家鼓勵(lì)的制造業(yè)、中小微企業(yè)等領(lǐng)域?！比?60大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦說。

與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，商業(yè)銀行還應(yīng)繼續(xù)實(shí)施差別化住房信貸政策。董希淼表示，可從四方面入手。一是調(diào)整貸款總量，合理確定銀行個(gè)人住房貸款總量；二是調(diào)整貸款價(jià)格，提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平；三是調(diào)整貸款條件，收緊或放松購房主體貸款資格條件（包括貸款資格和貸款期限）；四是調(diào)整貸款首付，控制購房主體購房杠桿率。

“下一步，應(yīng)根據(jù)購房區(qū)域、主體不同，綜合運(yùn)用上述四種手段，量?jī)r(jià)并舉，長(zhǎng)短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格，既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī)，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期，將差別化住房信貸政策落到實(shí)處。”董希淼說。

對(duì)于監(jiān)管層嚴(yán)查“首付貸”，曾剛表示：“首付是銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的手段之一，因?yàn)樽杂匈Y金是衡量還款能力的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。如果客戶首付資金是借來的，那么銀行的風(fēng)險(xiǎn)敞口就會(huì)很大?！?/p>

“要繼續(xù)加大對(duì)各類互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的清理和整頓，對(duì)其提供的借貸業(yè)務(wù)，在借貸用途、資金流向等方面加強(qiáng)監(jiān)測(cè)?！倍ｍ当硎?，無論對(duì)金融機(jī)構(gòu)還是互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)而言，對(duì)信貸資金流向、用途的監(jiān)控都是一個(gè)老大難問題。應(yīng)修改相關(guān)制度辦法，將虛構(gòu)貸款用途、挪用信貸資金的行為納入征信系統(tǒng)，提高借款人違規(guī)成本，從源頭上遏制個(gè)人信貸資金違規(guī)流入樓市。