從石家莊住房公積金管理中心獲悉，《石家莊住房公積金個人住房貸款管理辦法》（下簡稱《辦法》）已經(jīng)通過，將于3月1日起正式“上崗”。同時，2004年出臺的《石家莊市住房公積金貸款管理辦法》隨之廢止。新《辦法》共34條，從貸款對象和條件、貸款額度和期限及利率、貸款擔(dān)保、貸款辦理及變更、貸款償還等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。下一步，石市公積金中心將根據(jù)該《辦法》及相關(guān)規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則，最晚3月底前出臺。
結(jié)合新《辦法》的亮點(diǎn)及變動條款，石家莊住房公積金管理中心副主任王書剛進(jìn)行了詳細(xì)的便民解讀。
九大亮點(diǎn)
公積金貸款限制二套、杜絕三套
【新規(guī)】：《辦法》第三條規(guī)定，公積金貸款應(yīng)遵循依法合規(guī)、平等自愿、公平誠實(shí)及繳存義務(wù)與貸款權(quán)利相對等原則。公積金貸款支持職工購買首套及第二套普通住房需求，禁止向購買第三套及以上住房的職工發(fā)放公積金貸款。
【解讀】：《辦法》更強(qiáng)調(diào)職工繳存權(quán)利與義務(wù)的對等，交得多就貸得多。貸款僅支持普通住房，對別墅、豪華公寓不支持公積金貸款。公積金貸款適用于購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)自住住房的住房貸款。以前對于二套貸款，并未明確，而是在實(shí)際中執(zhí)行著，這次《辦法》首度進(jìn)行了明確。對于二套住房貸款，住房公積金貸款將按照首付30%、貸款利率上浮10%。
滿足七個條件可申請公積金貸款
【新規(guī)】：《辦法》第六條和第七條規(guī)定，凡按規(guī)定繳存住房公積金的職工，在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)購買普通自住住房及償還商業(yè)性住房貸款的，均可申請公積金貸款。
公積金貸款申請人應(yīng)具備以下條件：
?。ㄒ唬┵J款申請人應(yīng)具有完全民事行為能力；
?。ǘ┰O(shè)立公積金賬戶并連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上（自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部，將原來部隊(duì)一次性發(fā)給的服現(xiàn)役期間的住房公積金，補(bǔ)繳至正常公積金賬戶的）；
（三）使用公積金貸款的次數(shù)，應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定；
?。ㄋ模┚哂袃斶€貸款本息能力，信用良好；
?。ㄎ澹┧徸》繛楹戏ㄗ》坎⒛軌?yàn)榇斯P貸款提供擔(dān)?；虻盅?；
（六）已付房款不低于規(guī)定比例；
?。ㄆ撸┓?、法規(guī)及政策規(guī)定的其他條件。
【解讀】：《辦法》明確了公積金貸款支持以貸養(yǎng)貸。同時，對于可以申請公積金貸款的申請人也做出了明確規(guī)定。其中的“已連續(xù)足額繳存規(guī)定時間的住房公積金”條款，具體時間將在石市后續(xù)出臺的實(shí)施細(xì)則中進(jìn)行明確。之所以未在《辦法》中明確具體時間，是考慮到執(zhí)行時間會根據(jù)形勢隨時調(diào)整，以前石市是按照連續(xù)繳存2年以上執(zhí)行，后來改為連續(xù)繳存1年以上，去年按照住建部規(guī)定調(diào)整為連續(xù)繳存半年以上即可享受公積金貸款。
現(xiàn)在有貸款的不能再進(jìn)行貸款
【新規(guī)】：《辦法》第八條規(guī)定，申請人及其配偶有尚未還清的公積金貸款或申請人欠繳住房公積金6個月以上的，不批準(zhǔn)公積金貸款。
申請人及其配偶有下列情況之一的，在一定年限內(nèi)，不批準(zhǔn)公積金貸款：
?。ㄒ唬┮咽褂眠^公積金貸款的；
?。ǘ┯幸云垓_手段提取住房公積金行為的；
?。ㄈ┯幸云垓_手段騙取公積金貸款行為的；
?。ㄋ模┯杏馄趦斶€公積金貸款或其他不良信用記錄的。
【解讀】：此條款是條新規(guī)定，意味著已經(jīng)使用公積金貸款的申請人不能立即再申請第二套貸款。以前并未對此有限制，夫妻雙方可以同時申請公積金貸款用于兩套房產(chǎn)?，F(xiàn)在新條款規(guī)定，目前有貸款的將不能立刻再申請公積金貸款。該條款中的“一定年限內(nèi)”也將在后續(xù)實(shí)施細(xì)則中進(jìn)行明確規(guī)定。
貸款額度根據(jù)還款能力確定
【新規(guī)】：《辦法》第九條規(guī)定，借款申請人個人住房貸款具體額度，結(jié)合借款申請人及其配偶還貸能力及是否有其他擔(dān)?；蛸J款等因素綜合確定。
公積金貸款額度不能滿足借款人需求時，公積金中心應(yīng)與受托銀行協(xié)商，共同推進(jìn)個人住房組合貸款業(yè)務(wù)。
【解讀】：目前石家莊住房公積金貸款最高額度為60萬。但是具體到每個申請人到底能貸出多少款來，還需要與申請人及其配偶的繳存基數(shù)、繳存時間等多個因素綜合確定。而在以前，申請貸款額度是單純與還款能力掛鉤的，這就導(dǎo)致了個別職工“鉆公積金空子”，繳存半年公積金，申請公積金貸款買房后，就停止繳納。這樣如果形成惡性循環(huán)會導(dǎo)致公積金可利用的貸款資金不足。新規(guī)此條也體現(xiàn)出權(quán)利和義務(wù)對等的原則。
此外，《辦法》還結(jié)合石市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況，首度推出了個人住房組合貸款業(yè)務(wù)。如果申請人從公積金貸款這里貸出的資金不能滿足購房需求時，還可以再通過商業(yè)銀行按揭貸款補(bǔ)足購房資金不足部分。而在以前，如果公積金貸款額度不能滿足購房人需求，就只能放棄利率優(yōu)惠的公積金貸款，全部選擇商業(yè)銀行的按揭貸款。
貸款年限后延到退休后五年
【新規(guī)】：《辦法》第十條規(guī)定，公積金貸款期限最長為30年，且不超過借款人法定退休時間后的5個自然年度。
【解讀】：對于貸款期限，石市以前執(zhí)行的是到借款人法定退休時間?！掇k法》對貸款期限延期到退休時間后的5個自然年度。相當(dāng)于給中老年購房者使用利率優(yōu)惠的公積金貸款條件進(jìn)行了松綁。但是貸款期限依然不能超過30年。
停繳公積金將恢復(fù)商業(yè)貸款利率
【新規(guī)】：《辦法》第十一條規(guī)定，公積金貸款利率按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，貸款期限內(nèi)如遇利率調(diào)整的，于次年1月1日起按相應(yīng)檔次新的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。貸款期限內(nèi)，借款人停止繳存住房公積金的，貸款利率可按照相應(yīng)檔次商業(yè)貸款利率執(zhí)行。
【解讀】：此條款通過強(qiáng)制性舉措對借款人進(jìn)行了限制。如果借款人在公積金貸款過程中停止了繳存住房公積金，不履行自己的繳存義務(wù)了，在停繳時間內(nèi)，公積金貸款利率將上浮按照相應(yīng)檔次商業(yè)貸款利率執(zhí)行。等借款人重新開始繳存公積金了，將再恢復(fù)執(zhí)行公積金的優(yōu)惠利率。
公積金貸款期間可做變更
【新規(guī)】：《辦法》第二十一條和第二十三條規(guī)定，貸款期間，借款人需對抵押人、抵押物、還款人、還款賬戶、還款期限等進(jìn)行變更時，應(yīng)征得公積金中心同意，并辦理相應(yīng)手續(xù)。借款人應(yīng)在銀行開立還款賬戶，采用委托銀行從該賬戶中扣款方式償還貸款。因特殊原因，可通過現(xiàn)金方式償還貸款本息。
【解讀】：此條款是結(jié)合實(shí)際情況，明確準(zhǔn)許進(jìn)行貸款變更。比如，因夫妻離婚造成的后續(xù)還款還貸實(shí)際操作難題，就可以申請變更還款人或還款賬戶等方式，更方便操作。還有很多需要提前還款的貸款人，都可以根據(jù)此條規(guī)定直接走變更。同樣，第23條的設(shè)立也是考慮到比如夫妻離婚后還款賬戶需要變更期間，可以通過現(xiàn)金方式直接償還貸款本息。
貸款逾期有權(quán)扣劃公積金余額償還
【新規(guī)】：《辦法》第二十四條和二十五規(guī)定，借款人應(yīng)根據(jù)借款合同約定，按期償還住房公積金貸款本息。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息；貸款期限在1年以上的，實(shí)行等額本息還款方式按月償還貸款本息。借款人未按借款合同約定及時償還貸款本息的，公積金中心可對逾期部分計收罰息，也可同時解除借款合同，提前收回貸款本息。公積金中心有權(quán)扣劃借款人及其共同還款人住房公積金賬戶內(nèi)余額，用于償還借款人逾期貸款本息。
【解讀】：公積金貸款實(shí)行的是等額本息的還款方式，根據(jù)測算，等額本息和等額本金的還款方式最后的還款數(shù)額是一樣的。《辦法》針對逾期除了規(guī)定罰息，解除合同，同時規(guī)定中心可有權(quán)扣劃公積金余額用于償還逾期本息。借款人可在還款日前兩天進(jìn)行還款，這樣可避免產(chǎn)生逾期。
貸款監(jiān)督更嚴(yán)格
【新規(guī)】：《辦法》第二十八、二十九條規(guī)定，售房人、借款人出具虛假購房合同或其他證明材料騙取公積金貸款的，公積金中心應(yīng)提前收回貸款，將其行為記入征信系統(tǒng)，并追究責(zé)任人的法律責(zé)任。公積金中心和受委托銀行應(yīng)對公積金貸款的使用情況進(jìn)行檢查，對擅自改變公積金貸款用途的，公積金中心應(yīng)提前收回貸款，將其行為記入征信系統(tǒng)，并按有關(guān)規(guī)定予以處罰。
【解讀】：這些貸款監(jiān)督的條款更強(qiáng)化了誠實(shí)信用原則，借款人不能騙貸或出現(xiàn)逾期，石市下一步馬上推進(jìn)征信系統(tǒng)，將執(zhí)行更嚴(yán)格的貸款監(jiān)督