問：我公司為一家融資擔保公司，擔保的借款企業(yè)尚有一筆貸款于2018年6月到期，抵押人向我司提供一套房產(chǎn)作為反擔保，并已辦理抵押登記。2017年，抵押人欲將該房產(chǎn)以900萬元人民幣價格出售，與買受人簽訂《房屋買賣合同》，后因房價上漲，賣方違約。買受人起訴后，一審法院判決要求賣方繼續(xù)履行該合同，抵押人不服一審判決提起上訴，目前該案在二審過程中。因該房產(chǎn)抵押在我司名下，不具有強制過戶的條件。買受人已申請將該房產(chǎn)查封，現(xiàn)買受人同意將借款企業(yè)未償還的剩余貸款轉(zhuǎn)入我司作為保證金，希望我司可以解除房產(chǎn)抵押。房屋買賣合同糾紛將于6月1日開庭，買受人希望我司盡快配合解除抵押登記。該借款企業(yè)尚欠貸款235萬元人民幣，銀行已扣除我司在銀行的保證金，我司即將取得代償證明。請問抵押期間，抵押人與買受人簽訂的《房屋買賣合同》是否有效，該案的訴訟對我司的抵押權有何影響？謝謝！

一、《房屋買賣合同》的效力問題

《物權法》（已失效）第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！?/p>

在《民法典》生效之前，對于抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意簽訂的《房屋買賣合同》是否有效，實踐中存在一定的分歧：

一種觀點認為，抵押權限制了所有權的處分權能，以抵押物的市場交易價值擔保債權的實現(xiàn)。抵押權已成立，未經(jīng)抵押權人同意，進行處分，因所有權處分權能業(yè)已受限，其處分屬于無權處分，依據(jù)無權處分規(guī)則處理。抵押期間未經(jīng)抵押權人同意擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的合同，并非當然無效的合同，可以視為“效力待定”的合同。

另一種觀點認為，轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)行為的實現(xiàn)，需要進行兩個行為，一個是簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)買賣合同的債權行為，另一個是抵押財產(chǎn)所有權變動的物權行為。而轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的債權行為并不是必須經(jīng)過抵押權人的同意，因為抵押人與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)合同的行為，只是一個債權行為，并不會直接導致抵押財產(chǎn)物權變動的結(jié)果，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，與他人簽訂抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同行為并不會導致抵押權的消滅，抵押權人仍可以行使抵押權。抵押人仍是抵押物的所有權人，有權將抵押物自由轉(zhuǎn)讓給他人。

《民法典》出臺之后，上述分歧應該就不存在了。因為《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

二、關于受讓人代為清償債務

根據(jù)上述《物權法》（已失效）第191條第2款，受讓人可以代為清償債務，受讓人可以代為清償債務后，由于主債權消滅，抵押權也就同時消滅。故雖在抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，也可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。如上分析，此處的轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，特指辦理房屋過戶登記手續(xù)。

此外，根據(jù)《合同法》（已失效）第84條規(guī)定，債務人將合同的義務全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意。按照學理觀點，債務承擔，按照承擔后原債務人是否免責為標準，可以分為免責的債務承擔和并存的債務承擔。免責的債務承擔，是指債務人經(jīng)債權人同意，將其債務部分或全部移轉(zhuǎn)給第三人負擔。并存的債務承擔。是指債務人脫離債的關系，第三人加入債務的關系，與債務人共同承擔債務。在并存的債務承擔中，由于原債務人沒有脫離債的關系，對債權人的利益不會發(fā)生影響，因而原則上無須債權人的同意，只要債務人或第三人通知債權人即可發(fā)生效力。就本案而言，如果買受人代替?zhèn)鶆杖讼蜚y行清償貸款，如果銀行未知買受人與抵押人之間的訴訟糾紛，銀行一般可以同意。在此前提下，主債務清償完畢，貴公司擔保責任解除，貴公司可以解除抵押登記。

三、關于訴訟判決結(jié)果對貴公司抵押權的影響

第一，如上述，未經(jīng)抵押權人同意，抵押物并非不可轉(zhuǎn)讓，只不過不能發(fā)生物權變動的效力，況且買受人可以通過代為清償債務化解過戶阻礙。

第二，對貴公司而言，抵押權依法設立并辦理抵押登記，享有法律規(guī)定的優(yōu)先受償權，該抵押權不能因《房屋買賣合同》的簽訂和履行受到影響，否則抵押權人的優(yōu)先受償權就沒有意義。

第三，貴公司享有抵押物的核心權利為優(yōu)先受償權而并非處分等其他權利，抵押物擔保的全部債權獲得清償，是貴司解除抵押登記的唯一前提。

例如，我國臺灣地區(qū)民法規(guī)定，不動產(chǎn)所有人設定抵押權后，得將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與他人。但其抵押權不會因此而受影響。

根據(jù)以上分析，貴公司作為抵押權人，配合解除抵押登記的唯一前提是抵押物擔保的債權已獲得全部清償，貴公司的擔保責任終止。貴公司可依次選擇下列方案：

方案一：通過協(xié)商和解或者執(zhí)行判決促使買受人代借款企業(yè)清償全部債務（銀行貸款本息或者貴公司代償貸款本息、違約金等）后，貴司解除房屋抵押登記。此為優(yōu)先考慮方案，可使貴公司免遭訴累，節(jié)省受償時間。

方案二：若買受人不愿意或者抵押人阻撓導致買受人不能代借款企業(yè)清償全部債務（銀行貸款本息或者貴公司代償貸款本息、違約金等），貴司向貸款銀行代償后，可依法申請法院拍賣、變賣抵押物優(yōu)先受償。