現(xiàn)在房屋按揭利率高達6%，但如果轉(zhuǎn)貸成抵押的話卻可以降到3.85%，到底可以節(jié)約多少利息？
先說結(jié)論：如果你是抱著想節(jié)省利息的想法，那我勸你慎重考慮，因為這種方法在30年的還款周期內(nèi)根本不可能節(jié)省利息
我們用數(shù)據(jù)說話，以貸款100萬為例，按揭利率6%，執(zhí)行的是在LPR利率基礎(chǔ)上浮140bpr，現(xiàn)在一般為30年等額本息，總利息為115.83萬
3.85%的利率為銀行經(jīng)營抵押貸的利率，執(zhí)行的是LPR利率，沒有做任何上浮，為先息后本還款方式，以同樣貸款100萬，照此利率和按揭一樣還滿30年來算，總利息為115.5萬
兩者相比較而言，同樣還滿30年，你所付出的總利息相差無幾
所以，如果你的目的是想要在相同時間內(nèi)節(jié)省利息，那這樣的轉(zhuǎn)貸將毫無意義
為什么看起來利率降低了，相比按揭的利息還款總額卻相差無幾呢
這就是這兩種還款方式的本質(zhì)差異，等額本息每個月都償還有本金，利息會隨著本金的減少而相應(yīng)減少，這就是我們所說的息隨本減；而先息后本是每月只償還利息，到期一次性歸還本金，本金沒變，自然利息也就不會隨之減少
那么從利息角度來看，為什么利息總額沒變，但依然有很多人會選擇轉(zhuǎn)貸呢？
這是因為轉(zhuǎn)貸這件事的本質(zhì)就不是為了節(jié)省利息，轉(zhuǎn)貸也是貸款，既然是貸款那么一定會有其內(nèi)在動機，要么是消費需求，要么是經(jīng)營需求，要么是降低還款壓力需求，少部分才是真實節(jié)省利息的需求，咋們普通大眾在能負擔(dān)的情況下是不會貿(mào)然做轉(zhuǎn)貸這件事的，因為大部分人追求的是穩(wěn)定，換句話來說就是低風(fēng)險
而一旦轉(zhuǎn)貸為商業(yè)抵押貸款，就意味著你要面對不穩(wěn)定，意味著風(fēng)險的增加
我們回過頭來看一下什么是消費需求和經(jīng)營需求，這兩種需求的本質(zhì)就是對貸款額度的需求
大家認(rèn)真想一下，對于消費需求而言，我們普通人好不容易攢錢存夠首付，貸款買了房產(chǎn)，現(xiàn)在房產(chǎn)升值了，但是現(xiàn)在小孩教育成本，家庭開支成本和各種消費成本也增大了，但是由于房產(chǎn)本身你自己還要居住，事實上你并不能在房產(chǎn)升值后就立馬享受到這部分價值的變現(xiàn)，對你現(xiàn)在的生活學(xué)習(xí)工作不會帶來任何變化，但是你發(fā)現(xiàn)我只要換一家銀行貸款，我就能以當(dāng)前升值后的價值標(biāo)定，把升值部分給貸出來，完成房產(chǎn)升值的變現(xiàn)，由于現(xiàn)在按揭和抵押利率的倒掛，不但我可以到手幾十萬，甚至我的月供不但不會增加，有可能還會減少
同理對于經(jīng)營需求也一樣，核心驅(qū)動力是升值部分的變現(xiàn)需求，本質(zhì)上是經(jīng)營融資的需求
我們來說第二點，降低月供壓力的需求，我們來看一下，按照現(xiàn)有按揭利率，貸100萬買房的情況下，30年等額本息月供5995，已經(jīng)為六千左右，20年等額本息為7164，七千多，這還僅是以重慶而言，家庭月收入不超過一萬以上，很難負擔(dān)此高昂月供，而一旦收入下降或者收入不變消費增加的情況下，就很難在生活中達成平衡，這個時候由于按揭和抵押利率存在剪刀差，同樣轉(zhuǎn)成等額本息，少則每月降低幾百月供壓力，多則每月降低幾千月供，最明顯的是先息后本對月供壓力的降低，直接從6千7千降低為3千，月供壓力降低一半，這種方式大多為十年期先息后本，中間不歸本的還款方式，少部分懂得經(jīng)濟運行規(guī)律的想法為，既然大半輩子都要還房貸，那為什么不用更低的利率和更長的時間，利用通貨膨脹和貨幣貶值來消磨負債，最重要的是十年的周期也足夠把通貨膨脹和貨幣貶值的威力釋放出來，這就是典型的金融思維，而且還因此把月供降低了一半，騰出的剩余價值可以讓自己未來的生活變得更好
第三點，是真實想少還利息的這部分人，從按揭利率6%轉(zhuǎn)為3.85%的抵押利率剛才不是說了，從總利息的角度來看，不是無能節(jié)省利息嗎？在這里我們就不得不說一下等額本息的還款特點了，有金融常識的都知道，等額本息前期的還款里面大部分都是利息，也就是利息占比遠遠大于本金，如果你從一開始就沒想還滿三十年呢，你只想還到第十年，就提前結(jié)清呢？我們來看一下在這種前提下，兩者所付出的總利息到底是多少？
我們可以透過上面的房貸還款表中看到，第十年你的剩余本金為83.5萬，也就是說這十年里你一共還了16.5萬本金，還有83.5萬沒還，而在十年中你總共還款額為71.9萬，換句話說你這十年里出去還掉的16.5萬本金，其余的錢全是還給銀行的利息，而這部分利息有多少呢？一共有足足55萬
等額本息的方式在十年里一共還給銀行55.4萬，那按照3.85%的先息后本還款十年一共還給銀行多少利息呢，38.5萬，沒錯，以十年的尺度看，換一種方式還款，你一共可以少還16.9萬
因為有明確規(guī)劃提前還款的人少，有金融思維懂得其中原理的人更少，所以真正以此節(jié)省利息并付諸行動的更是少數(shù)人
我們不妨想一下，別人和你貸同樣的金額，月供是你的一半，同樣的時間，最后居然還比你少還17萬的利息，這種操作不得不說為高端操作，所以在上面我會說，這部分人是在有計劃有規(guī)劃的把價值最大化。
最后需要告知大家的是，轉(zhuǎn)貸有風(fēng)險，即使很多人能明白這樣做的意義，可是在這樣做之前，你首先得想清楚你是否有這樣的條件，有這樣的規(guī)劃，有這樣的抗風(fēng)險能力，允許你去這樣做