最近,深圳已經(jīng)有銀行將消費(fèi)貸30年期限縮短至5年。主要是因?yàn)橄M(fèi)貸會(huì)削弱樓市調(diào)控所取得的成果,所以收緊是必然結(jié)果。目前房貸問題越來越多人關(guān)注,下面為大家介紹一些知識(shí)。
一批炒房客的現(xiàn)金流怕是要斷了。
喜聞樂見,但是今天我們主要要討論的是對(duì)于買房者來說至關(guān)重要的――房貸。
自9月14日起,北京地區(qū)多家銀行繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率,此次調(diào)整后,首套房房貸利率上浮5%-10%成為主流,同時(shí)個(gè)別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的利率政策,還有個(gè)別銀行的多個(gè)網(wǎng)點(diǎn)首套房集體“暫停接單”。
房屋貸款是由購房者向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表,并提供合法文件,貸款銀行經(jīng)過審查合格,向購房者發(fā)放的購房貸款。那么,房屋貸款常見問題有哪些?
1、房貸首付需要付多少?大部分城市規(guī)定,首套新商品房首付為房價(jià)總額的三成左右。
2、房貸利率是多少?大部分地方商業(yè)房貸的利率浮動(dòng)范圍為央行基準(zhǔn)利率上調(diào)5%――10%。
3、貸款金額可以為多少?貸款金額與首付成數(shù)密切相關(guān),據(jù)小編的了解,一般首套房最高可貸款房屋總額的70%,二套房只能貸款40%左右,三套房及以上原則上不給予貸款。
4、辦理房貸一般需要多長時(shí)間?房產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間一般在3個(gè)工作日之內(nèi);銀行審批的時(shí)間一般為7個(gè)工作日,但是此時(shí)間是可以縮短的;房產(chǎn)證出本的時(shí)間最長為一個(gè)月;房產(chǎn)抵押時(shí)間最長為一個(gè)月。
如果是公積金貸款,在貸款審核階段花費(fèi)的時(shí)間比商業(yè)按揭貸款時(shí)間長,最長為2個(gè)月,一般情況下為1個(gè)月,視當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。
除此之外,關(guān)于房貸的三個(gè)秘密你知道嗎?
Part1 買房貸款年限一定要貸滿30年
貸款年限是否越長越好?買房的時(shí)候我們要怎么選貸款年限,你知道嗎?
多數(shù)辦理商業(yè)貸款買房的人在選擇貸款年限時(shí),多可能在30年和20年之間徘徊。今天,三點(diǎn)理由告訴你為什么貸款要貸滿30年。
1、 每月還款壓力小
舉個(gè)例子,如果同樣貸款200萬,貸款20年,等額本息每月要還近1.31萬元,而貸款30年的話,每月只需還近1.06萬元,這樣每月就可以多出近0.25萬元的結(jié)余用于生活支出。
不過,還需要注意一點(diǎn),月供不要超過月收入的50%,可以的話,盡量控制在30%以內(nèi),否則將降低生活質(zhì)量。
2、越長的貸款年限越適合提前還款
一般來說,銀行還款都是先還利息再還本金,所以提前還貸不要超過貸款期限的1/3,因?yàn)槟阋呀?jīng)把大部分利息還了,提前還貸并沒有多大意義。
舉個(gè)例子,貸款300萬,貸了5年之后一次性還清:
如果是貸款20年,你已還近117.8萬,還要還近250.9萬,總共還368.7萬;
如果是貸款30年,你已還近95.5萬,還要還近276.2萬,總共還371.7萬。
由此可見,貸款30年比貸款20年的利息就僅僅多出3萬,但你這些年的生活質(zhì)量卻很不一樣。
3、可以買更大的房子
既然貸款年限越長,月供越少,那為何不多貸一點(diǎn),買一個(gè)大點(diǎn)的房子呢?要知道,你貸款200萬,年限為20年,月供是13088元,而貸款300萬,年限為30年,月供也就是15921.8元,兩者僅相差2833.8元,但總額相差100萬。
總價(jià)相差100萬元的房子,不管是在戶型、地段、面積、配套,還是位置方面,兩者的差距都很大。
Part2 為什么會(huì)房貸額度不夠?
最近,關(guān)于房貸利率、額度的咨詢不斷,銀行遲遲不放款,有的給出的理由是額度緊張,不過有朋友反映,今年5月份買的房,等了三個(gè)月都還沒放款,銀行及售樓處的人說要等到明年初才能放款,雖然是額度緊張,也不能夸張到要等到明年吧?貸款額度到底由哪些因素決定?
房貸額度主要由房貸首付、借款人還款能力、征信、二手房房齡等因素決定。
1、買房貸款首付比例
銀行貸款額度,最先受到首付比例的影響,一般不能超過房價(jià)總額減去首付額度之差。
舉個(gè)例子:房子總價(jià)100萬,首付30%,則根據(jù)首付計(jì)算出的貸款最高額度=100-100X30%=70萬元
2、房屋評(píng)估價(jià)格
正如上面所說公式,貸款額度也受到房屋總價(jià)的影響,這里的總價(jià)指的就是評(píng)估價(jià)格,評(píng)估價(jià)格越高,貸款額度越高,通常房屋評(píng)估工作會(huì)由銀行指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)做。
3、借款人還款能力
對(duì)于購房人的要求方面,就是月收入,能體現(xiàn)一個(gè)人的還款能力,計(jì)算公式是月收入=房貸月供X2。
4、借款人征信
貸款人的個(gè)人征信,銀行要求的寬松程度不同,如果因?yàn)樾庞貌涣急唤档唾J款額度,可以試試其他要求寬松的貸款銀行。
5、二手房房齡
房齡大的二手房可能會(huì)被降低貸款額度,房齡越年輕越容易獲得貸款,之前普遍要求20-25年的房齡,但個(gè)別城市的銀行提高了要求,將房齡縮短到20年以內(nèi)。房齡原因造成的貸款額度減少比較難解決,畢竟銀行也是也是為了降低風(fēng)險(xiǎn),所以在買二手房的時(shí)候要注意了解銀行的規(guī)定,核實(shí)清楚房子的真實(shí)房齡,以免影響額度。
進(jìn)入9月份,無論是買房人還是銀行都處在博弈的狀態(tài),一個(gè)為放款發(fā)愁,一個(gè)為額度、業(yè)績焦慮。
Part3 還貸中的房屋可以買賣嗎?
常常有人問,貸款買房幾十年,萬一有一天需要用錢或者不想要了,正在還貸中的房子可以賣掉嗎?怎么賣?
其實(shí)還貸中的房子是可以進(jìn)行買賣的,前提是必須取得不動(dòng)產(chǎn)證,沒有不動(dòng)產(chǎn)證,便不能進(jìn)行交易。至于具體的交易方式呢,常用的有三種。
一、轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭的意思就是把自己的房子出售或轉(zhuǎn)讓給第三人,由第三個(gè)人向銀行重新申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款,變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款,是按揭中的房屋最為簡單直接的一種交易方式。
二、用買房的首付款繳清剩余貸款
注意,這個(gè)方式的前提是,賣方剩余貸款不多,或者說是買方有足夠的資金支付首付款。比如說貸款100萬,現(xiàn)在還剩40萬沒還清,如果買方可以支付40萬的首付款的話,那么買賣雙方就可以解決這次交易問題,輕松的將房產(chǎn)從銀行中解押出來進(jìn)行二次交易。
三、利用其他抵押物抵押給銀行進(jìn)行貸款來還清剩余房貸
如果買方不愿意先支付首付款幫助賣家解押房產(chǎn)的話,買方還可以利用自己其他的抵押物,如其他的車子、房子來抵押給銀行,獲得一定的貸款,來還房貸,有點(diǎn)拆東墻補(bǔ)西墻的味道,但不失為一種方式。等到還清房貸,解押出房產(chǎn),與買方完成交易,拿到買方支付的款項(xiàng)之后,再將抵押物解押,最終完成整個(gè)交易流程。