老楊感覺,此消息可能部分屬實(shí)。但實(shí)在沒必要壓制個(gè)人房貸啦!

今年7月以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊,一方面,多個(gè)熱點(diǎn)城市被約談而出新政;另一方面,“三道紅線”對房企形成重大融資制約。如果對于個(gè)人房貸也實(shí)施壓降,則邏輯上是順通的。

房地產(chǎn)貸款占比低于30%,是什么概念?

在此,老楊通過歷史數(shù)據(jù)給大家解釋一下。

房地產(chǎn)貸款,主要是個(gè)人按揭貸款,次要是開發(fā)貸,最后是土地貸。

今年第二季度,全國凈增房地產(chǎn)貸款12400億元,環(huán)比減少29%,同比減少11%。

從季度數(shù)據(jù)看,今年二季度相比一季度出現(xiàn)了比較明顯的下跌。需要說明的是,從歷史數(shù)據(jù)看,二季度貸款凈增額往往都要小于一季度,這和一季度銀行主動(dòng)放貸等慣例是有關(guān)的。

僅看一季度,其實(shí)最點(diǎn)是2018年,近兩年則出現(xiàn)下降。說明近兩年對于房地產(chǎn)融資的控制是加緊的。

從占比來看,房貸占比=凈增房地產(chǎn)貸款/凈增人民幣各項(xiàng)貸款。

今年2季度,全國新增房地產(chǎn)貸款占全部新增人民幣貸款比例為24.8%,也即近1/4的資金是投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的。

這一占比最高值,出現(xiàn)在2016年下半年,超過50%!眾所周知,當(dāng)時(shí)貨幣寬松,房地產(chǎn)政策寬松,房地產(chǎn)去庫存,所以大水涌入房地產(chǎn)。

今年上半年的占比,其實(shí)相比高點(diǎn)已經(jīng)腰斬。調(diào)控效果相當(dāng)顯著了。

既然看全國總占比,已經(jīng)降至30%以下了,為何相關(guān)部門還提新要求?

結(jié)論是:總量達(dá)標(biāo),但部分銀行超標(biāo)了呀!

2020年二季度末個(gè)人住房貸款余額32.36萬億元,同比增長15.7%,增速比上季度末低0.2個(gè)百分點(diǎn),比上年同期低1.6個(gè)百分點(diǎn)。

觀察歷史數(shù)據(jù),2004年四季度-2014年四季度的10年間,個(gè)人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元,期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年四季度,短短3年時(shí)間,貸款余額迅速攀升至21.9萬億元,期間新增貸款余額約10.4萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出,本輪僅用了30%的時(shí)間卻增加了105%的貸款。

總規(guī)模增得很快。但增速卻并不高。歷史上最高增速出現(xiàn)在2010年一季度,09年貨幣大放水的結(jié)果也!

2020年二季度,個(gè)人住房貸款余額新增12100億元,環(huán)比增長12%,同比增長11%,房貸余額新增額目前絕對值仍處于歷史較高位。觀察歷史數(shù)據(jù),2016年四季度以來,個(gè)人住房貸款余額新增額連續(xù)回落。

從全國人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來看,2020年二季度,個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為24%,環(huán)比增長9個(gè)百分點(diǎn),同比下降4個(gè)百分點(diǎn)。同比來看,今年二季度個(gè)人房貸占新增貸款比例相比去年同期更低,主要是今年疫情發(fā)生以來,貸款主要投放在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)上。觀察歷史數(shù)據(jù),該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個(gè)高點(diǎn)(30%以上),分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。

全國居民購房杠桿率

這里,將個(gè)人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總,估算出全國居民購房杠桿率。

數(shù)據(jù)顯示,2020年二季度,全國居民購房杠桿率為32.2%,環(huán)比與上季度基本持平,同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù),從2015年三季度開始,居民購房杠桿快速上升,2016年四季度達(dá)到2010年以來最高位,為44.6%。2017年一季度,該指標(biāo)小幅回落至44.4%,此后7個(gè)季度連續(xù)下行。2019年一二季度小幅上升,三季度下行,四季度再次小幅上升。2020年一二季度,居民購房杠桿繼續(xù)小幅上升。

上半年全國首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降,這有助于刺激居民貸款購房。但需要看到的是,自4月以來,5年期LPR已連續(xù)4個(gè)月未調(diào)整,說明貨幣寬松邊際收窄,下半年若5年期LPR 未明顯下調(diào),房貸利率大概率不會(huì)大幅下降。7月份以來,深圳、杭州、南京、東莞、寧波等熱點(diǎn)城市收緊了調(diào)控政策,進(jìn)一步明確了中央房住不炒的政策態(tài)度,預(yù)計(jì)三季度全國居民購房杠桿率不會(huì)大幅變化。

結(jié)合上述數(shù)據(jù),老楊的感覺是:

開發(fā)商端,確實(shí)存在違規(guī)融資、高杠桿、高負(fù)債的不良現(xiàn)象;但個(gè)人購房端,除了深圳、杭州還存在一定程度違規(guī)融資炒房的現(xiàn)象,全國絕大部分城市,基本都屬于合理、正常、健康的個(gè)人融資,也即通過商業(yè)按揭與公積金貸款。

對于個(gè)人購房融資,沒必要進(jìn)一步收緊政策了!否則,反而容易誤傷合理需求!

從金融防風(fēng)險(xiǎn)的角度看,我國個(gè)人購房首付比例,首套貸款三成為主,二套貸款四成或五成為主。這一首付比例,全球最高。而全國房價(jià)不可能總體下跌超三成的!絕無可能! 也沒什么風(fēng)險(xiǎn)可言。