套上“馬甲”,支持實體經(jīng)濟(jì)的低息“抵押經(jīng)營貸”竟搖身一變成為房貸。


中國證券報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),在北上深多地,利用“抵押經(jīng)營貸”購房已形成一條成熟的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。中介可以提供設(shè)立殼公司、做賬和申請貸款等全流程服務(wù)。而在關(guān)鍵的貸款審批環(huán)節(jié),銀行監(jiān)管和產(chǎn)品的漏洞隱約可見。


心照不宣


王先生最近接到一個令他無法拒絕的貸款報價——最低年息3.85%,最長可貸20年。這一利率較他的房貸利率足足低了近200個基點(diǎn)。王先生現(xiàn)有房貸300萬元,這意味著,若能成功置換,每月能少還約4000元,20年就能節(jié)省約100萬元的利息支出。王先生心動不已。


中介機(jī)構(gòu)推銷給王先生的解決方案就是“抵押經(jīng)營貸”置換存量房貸。所謂的“抵押經(jīng)營貸”實際上是企業(yè)經(jīng)營性抵押貸款,是銀行對公業(yè)務(wù)的一種。這類貸款主要用于企業(yè)日常經(jīng)營,需要有抵押物才能申請。其中,個人住宅是最“值錢”的抵押物。某股份制銀行北京分行業(yè)務(wù)人員對中國證券報記者表示,商鋪和寫字樓一般最多只能申請到評估值四成左右的貸款,而個人住宅尤其是北京東西城區(qū)的住宅基本能申請到評估值七成左右的貸款。


“我們和全北京市的銀行都有合作。平安銀行和招商銀行現(xiàn)在都有‘抵押經(jīng)營貸’產(chǎn)品,利息很低,年化利率最低3.85%。”一位貸款中介機(jī)構(gòu)人士對記者表示。


長期從事“抵押經(jīng)營貸”業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)人士李陽(化名)告訴記者,過去存在一部分客戶“賣房炒股”的情況,但這幾年已經(jīng)減少很多。從他經(jīng)手的客戶情況來看,有不少“抵押經(jīng)營貸”客戶的資金用于購房。自2017年“3·17”調(diào)控以來,北京房地產(chǎn)市場信貸杠桿被嚴(yán)控,用“抵押經(jīng)營貸”補(bǔ)足購房首付款成為不少購房者“曲線救國”的路徑。而自去年起,銀行普遍推出了針對小微企業(yè)的低息經(jīng)營貸款產(chǎn)品,年利率普遍在3.875%到5%之間,與個人房貸水平出現(xiàn)倒掛。置換存量房貸成為新玩法。對此,大家都有一種心照不宣的默契。


那么,怎樣才能從銀行拿到低息的“抵押經(jīng)營貸”呢?


辦理“抵押經(jīng)營貸”需要一個殼公司,最好不要是最近注冊成立的,同時要求借款人為法定代表人、實控人或者大股東。然后通過對公司進(jìn)行包裝,以經(jīng)營項目為理由向銀行申請貸款。而前述低息“抵押經(jīng)營貸”產(chǎn)品主要是針對“一抵”(房屋抵押時無未結(jié)清貸款)客戶,客戶一般需要一筆過橋資金還清現(xiàn)有房貸并解押,之后再將房屋作為抵押資產(chǎn)向銀行申請貸款。


目前,通過中介機(jī)構(gòu)獲取“抵押經(jīng)營貸”已形成一條成熟的流水線。中介機(jī)構(gòu)可以提供全套服務(wù),如果自己沒有殼公司,貸款中介可以提供殼公司、公司流水包裝、申請貸款,以及最終提款的全流程服務(wù)。


有中介機(jī)構(gòu)人士甚至對記者表示,不用擔(dān)心墊資的風(fēng)險,可以先審核房本,出了批貸函,確定能放款了再墊資結(jié)清,然后重新在合作銀行抵押和放款。


“把關(guān)人”怎么了


“抵押經(jīng)營貸”為何成為信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的通道?較長的期限和審批漏洞是主要原因。


以往經(jīng)營性貸款期限較短,短期內(nèi)還款壓力很大。目前不少銀行推出了長達(dá)20年的“抵押經(jīng)營貸”,期限已經(jīng)與按揭貸款接近,每月還款壓力變小。這為“抵押經(jīng)營貸”變身房貸提供了可能性。


另一方面則是銀行的審批漏洞。而審批漏洞是不是銀行內(nèi)部人有意為之,業(yè)內(nèi)人士看法不同。


有股份制銀行客戶經(jīng)理對記者表示,銀行實際上很難精確追蹤每筆貸款資金流向,市場上有一些專門用于走賬的空殼公司,資金繞了幾道之后就很難再查出去向了。“資金要是去買了房,從資產(chǎn)質(zhì)量的角度來看,風(fēng)險要比經(jīng)營貸小很多。真的小微企業(yè)經(jīng)營貸,我們反而會很關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營狀況及是否會逾期?!鼻笆隹蛻艚?jīng)理對記者表示。


對此,有中介機(jī)構(gòu)人士對記者表示,中介機(jī)構(gòu)在各家銀行都有比較相熟的信貸業(yè)務(wù)人員。一些銀行的業(yè)務(wù)員是了解資金實際用途的?!坝行┬刨J員知道資金是用于購房,反而比較容易批復(fù)。畢竟資金用于買房,實際風(fēng)險比用于企業(yè)經(jīng)營低得多?!庇兄薪闄C(jī)構(gòu)人士對記者坦言。


這一說法也得到了一些銀行人士的“承認(rèn)”。某股份制銀行分行副行長對記者表示,盡管監(jiān)管層明令禁止,但“抵押經(jīng)營貸”資金違規(guī)進(jìn)入樓市一直時有發(fā)生。


他認(rèn)為,銀行如此操作,可能主要有資產(chǎn)規(guī)模和資產(chǎn)質(zhì)量兩方面的動機(jī)?!澳壳氨O(jiān)管部門對各家銀行的小微企業(yè)貸款余額占比有最低要求。這意味著,小微企業(yè)貸款余額達(dá)到一定規(guī)模,銀行才能開展其他業(yè)務(wù)。長期以來,銀行的模式都是‘傍大戶’,于是各家都開始搶著做小微企業(yè)貸款,因為做大小微企業(yè)貸款才可能繼續(xù)‘傍大戶’。因此不排除有些銀行通過這種方式做增量做規(guī)模。另一方面則是出于資產(chǎn)質(zhì)量的考慮。小微企業(yè)貸款不良率相對較高,考驗的是銀行風(fēng)險定價能力。而房貸則是銀行質(zhì)量最好的資產(chǎn)之一,逾期率極低。有些銀行尚未接受‘賺辛苦錢’的觀念,不排除通過將少量‘抵押經(jīng)營貸’變身房貸的做法來保持整體小微業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定。”


監(jiān)管出重拳


中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,“抵押經(jīng)營貸”進(jìn)入樓市是個老問題,以往這類業(yè)務(wù)實際門檻不低,規(guī)模有限,對樓市影響有限。但目前值得警惕的是,一般企業(yè)經(jīng)營性貸款利率與個人房貸利率大比例倒掛,金融套利的風(fēng)險不容忽視。


違規(guī)信貸資金進(jìn)入樓市一直是監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)打的領(lǐng)域。2020年4月,中國人民銀行深圳市中心支行曾進(jìn)行審查,要求轄內(nèi)商業(yè)銀行自查房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。2020年4月23日,央行上海總部召開上海房地產(chǎn)信貸工作座談會,要求堅持“房住不炒”定位,嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險抵押,通過個人消費(fèi)貸款和經(jīng)營性貸款等形式變相突破信貸政策要求,違規(guī)向購房者提供資金,影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。


2020年6月,銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知》與《2020年銀行機(jī)構(gòu)市場亂象整治“回頭看”工作要點(diǎn)》,在“房住不炒”政策方面,個人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房成為監(jiān)管部門關(guān)注的重要問題之一。據(jù)記者不完全統(tǒng)計,去年有多家銀行因經(jīng)營貸款資金違規(guī)流入樓市收到大額罰單,其中不乏國有大行、股份制銀行,相關(guān)工作人員也受到處罰。


今年以來,在不到一個月的時間內(nèi),已有廈門銀行、工行衢州分行、江西德興農(nóng)商行等多家銀行因存在資金違規(guī)進(jìn)入樓市問題而收到罰單。其中,經(jīng)營性貸款被挪用于購房成為重點(diǎn)打擊方向。


1月11日,銀保監(jiān)會嘉興監(jiān)管分局發(fā)布的行政處罰信息公開表顯示,浙江稠州銀行股份有限公司嘉興分行因信貸管理不審慎,個人經(jīng)營性貸款資金被挪用于購房,被處罰款人民幣30萬元。1月19日,廈門銀行和工行衢州分行均因信貸資金違規(guī)流入樓市等被當(dāng)?shù)乇O(jiān)管分局處罰。其中,廈門銀行因個人經(jīng)營性貸款資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域被廈門銀保監(jiān)局罰款20萬元。工行衢州分行因信貸資金違規(guī)流入房市、股市等被銀保監(jiān)會衢州監(jiān)管分局罰款95萬元。


責(zé)編:劉赟 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉


(來源:中國證券報)