2019年之前,一筆小微企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款的利率一般在每年6.37%-7.5%。有的銀行還需要買保險、貴金屬、理財?shù)取,F(xiàn)在申請同樣的商業(yè)貸款,利率低至每年3.25%-4.5%。
小微企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款利率在下降,而房貸利率2號房貸最新利率為5.65%。對于我們來說,為了獲得低息貸款,有哪些機會和需要準(zhǔn)備的工作?在這篇文章中,我們會給你一個透徹的講解。
通常有以下貸款場景:
1、已有的房產(chǎn)做抵押,補充企業(yè)現(xiàn)金流;
2、房產(chǎn)已經(jīng)抵押替換,省利息;
3、先全款再抵押,完成房屋置換。
如果完成其中一個場景,將節(jié)省數(shù)萬到數(shù)十萬的額外融資成本。對于有企業(yè)的客戶來說,這是針對中小企業(yè)的大禮包,而不是過去的P2P“假”普惠金融貸款。
為什么銀行有這么多不同貸款產(chǎn)品?
在上一篇文章中,我們介紹了北京市場上美國普萊姆銀行的7款 《北京2022年房產(chǎn)抵押貸款政策攻略》 產(chǎn)品。很多朋友可能都被他們看花了眼,可能問題多多。
比如銀行為什么要搞這么多產(chǎn)品?他們?yōu)槭裁床煌瞥隼首畹偷哪欠N呢?還有一大堆先息后資、等額本息、20年信用等名詞。我的頭就要爆炸了。
簡單點,好嗎?
好了,今天就簡單點。檢查所有的產(chǎn)品,從銀行的視角聊聊貸款產(chǎn)品設(shè)計,從客戶的視角談?wù)勩y行貸款產(chǎn)品選擇。.
一、銀行的盈利主要來自于息差。
也就是說,銀行借的錢利率低,借的錢利率高,中間的利差就是銀行的收入。所以你會發(fā)現(xiàn),國有銀行利率特別低,對客戶的要求自然會高,而股份制商業(yè)銀行利率高,對客戶的要求和準(zhǔn)入門檻相對寬松。
同時,銀行之間是直接競爭關(guān)系,為了爭奪客戶搶奪市場份額,必須各顯神通。
BH產(chǎn)品:如果房子比較舊,可以先申請利息,那么利率自然會高一些。
GS產(chǎn)品:利率低,對企業(yè)和房地產(chǎn)會要求高流水。
ZS產(chǎn)品:還款方式靈活,只要你是國企,都可以申請。
從以上產(chǎn)品中,有沒有感覺到每家銀行的房產(chǎn)按揭產(chǎn)品設(shè)計不一樣,利率和存取客戶群也不一樣?
二、房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品千差萬別
根據(jù)之前對 《北京2022年房產(chǎn)抵押貸款政策攻略》 , 7種抵押貸款產(chǎn)品的總結(jié),我們總結(jié)如下:
1、利率低的銀行,對地段和房齡、公司經(jīng)營情況就有很高的要求。
比如房產(chǎn)的位置不在銀行的白名單里,也可以參考小區(qū)的成交量,是否是學(xué)區(qū)房。
銀行的邏輯很簡單。我的利率低,所以我想要最好的房子。萬一有一天你不交錢,我可以輕松還清房產(chǎn)債務(wù)。
不僅如此,還要求主借款人年輕力壯,公司經(jīng)營良好,還款能力強。
雖然有房產(chǎn)做抵押,不交錢也可以執(zhí)行抵押,但是銀行不希望壞賬。
產(chǎn)品越好,對主借款人的要求越高!
2、而有的銀行,能接受50平以下小房子,也愿意接受老人名下的房子。
其實北京好地段的老房子根本不賣,老人的房產(chǎn)貸款往往都是子女來還。銀行適當(dāng)放寬了對房子的要求,放寬了對主借款人的要求,順便提高了利率。
3、深圳事件出
了之后,很多銀行為了避嫌,不接受新產(chǎn)證抵押。但有的銀行對于真實經(jīng)營的企業(yè),有納稅經(jīng)營良好,新購房產(chǎn),也是可以申請房產(chǎn)抵押貸款。但利率方面,你懂的。
這種銀行要低調(diào),我在這里過多解釋了。歡迎聯(lián)系咨詢KF608e
4、還有一類人群,是無法享受經(jīng)營貸的利率優(yōu)惠的。
比如公務(wù)員、金融行業(yè)人士等,就被公司這條限制了。
沒問題,只要有需求,就有銀行設(shè)計產(chǎn)品滿足需求。
沒有公司沒問題,那就做抵貸不一,比如父母名下有公司,配偶名下有公司,額度上限1000萬,利率嘛,也就再稍微抬那么一點點。
5、征信存在瑕疵的客戶
在我們生活中的抵押貸款,信用貸款,信用卡可能會因為種種原因,出現(xiàn)晚還款,出現(xiàn)逾期的情況;一般銀行對征信的逾期要求近兩年內(nèi)不能有連三累六,一些銀行也可以申請操作的,企業(yè)有真實經(jīng)營,經(jīng)營情況良好,不是惡意逾期,上文提到過,每家銀行設(shè)計的產(chǎn)品不同,這種情況下選對銀行就可以申請。
綜上所述,銀行的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品是根據(jù)客群需求,被精心設(shè)計過的,充分滿足了市場的多樣化需求。
比如,今年的大環(huán)境就是經(jīng)營貸寬松!
3.85%的貸款,兩年前是需要特批的,需要拖關(guān)系拿到的。而現(xiàn)在呢,滿世界都是3.85%-4.85%甚至3.4%的利率。
而2012年到2016年底很流行的抵押消費貸款,現(xiàn)在看來就有點雞肋,現(xiàn)在銀行已經(jīng)基本停止抵押消費貸款
所以,趁現(xiàn)在北京小微企業(yè)降息大環(huán)境下,有房 有企業(yè)想申請低息貸款(預(yù)計4月份開始政策會收緊),速度辦理!
三、客戶使用場景的視角
簡單來說,就是用房產(chǎn)向銀行申請抵押經(jīng)營貸款,從之前的年息6.86%置換成現(xiàn)在年息3.7%的抵押經(jīng)營貸款,使小微企業(yè)節(jié)省50%的融資成本。
但因為房子不同,主借款人資質(zhì)不同,貸款金額不同,對月供壓力不同,也形成了復(fù)雜多樣的選擇。
從節(jié)省利息考慮,一定是選擇利率最優(yōu)的銀行產(chǎn)品
從還款壓力考慮,一定選擇年限長,最好支持先息后本的產(chǎn)品
從授信額度考慮,有些人只需要200萬救急,有些人必須抵押足夠高的額度,這里又會涉及到每家銀行的貸款成數(shù)和評估價差異。
從買房置換角度,只能選擇接受新產(chǎn)證的銀行,哪怕利率略高了一點,但跟房子漲幅相比,多付的這點利息畢竟是小頭。
說了這么多,該如何選到和自己最匹配的銀行產(chǎn)品呢?
這就需要:
1、對自己條件的審視(包括房產(chǎn)、征信、流水、公司)
2、對銀行產(chǎn)品的了解(包括利率、成數(shù)、還款方式、貸款年限等)
3、通過梳理自身條件和需求,在專業(yè)人士的幫助下,達到銀行的申請條件
總結(jié)
今年的經(jīng)營貸受到政策全方位扶持,是個非常好的切入時機。無論是切換貸款節(jié)省利率,房子做抵押留點現(xiàn)金,還是買房置換,都可以極大的降低成本。